We współczesnym budownictwie dominują dwie metody wykonywania elewacji zewnętrznych: lekka-mokra oraz lekka-sucha. Z uwagi na zdecydowanie większą popularność, w poniższym artykule przedstawiamy najczęściej spotykane błędy powstające w metodzie lekkiej-mokrej. Opisane nieprawidłowości dotyczą zarówno rynku pierwotnego jak i wtórnego.
Metoda lekka-mokra - elewacje
Metoda lekka–mokra, zwana również metodą BSO (skrót pochodzi od bezspoinowego systemu ocieplania), polega na zamocowaniu do ścian zewnętrznych budynku warstw izolacji termicznej, a następnie zabezpieczeniu tej izolacji siatką wykonaną z włókna szklanego zatopioną w zaprawie klejąco-szpachlowej. Całość pokrywana jest zaprawą tynkarską, zawierającą lepiszcze polimerowe lub polimerowo-cementowe, produkowaną w różnych technologiach, granulacjach i strukturach.
Zgodnie z wytycznymi do europejskich aprobat technicznych dotyczących systemów ocieplania ścian zewnętrznych dla tej metody stosuje się również określenie ETICS (z ang. External Thermal Insulation Composite Systems)
W metodzie tej za trwałe połączenie zarówno poszczególnych elementów, jak i za trwałe połączenie warstwy termoizolacyjnej z podłożem odpowiedzialne są zaprawy: klejąca i klejąco-szpachlowa. Naprężenia termiczne wynikające z ekspozycji ściany elewacji wystawionej na działanie czynników zewnętrznych (głównie wskutek promieniowania cieplnego słońca, skokowych wahań temperatur, rozmarzania/zamarzania lub gwałtownego ochłodzenia górnej warstwy w wyniku opadów np. gradu) przejmuje warstwa zbrojona siatką z włókna szklanego.
Całość systemu ocieplania zamyka cienkowarstwowa warstwa dekoracyjno-ochronna. Najważniejszym zadaniem tego składnika jest ochrona materiałów znajdujących się pod warstwą tynku nawierzchniowego oraz spełnienie wszystkich oczekiwań sfery związanej z estetyką elewacji. Łączniki mechaniczne (tzw. kołkowanie) w przypadku budownictwa jednokondygnacyjnego nie są obligatoryje, ich stosowanie jest uwarunkowane kondycją oraz przyczepnością podłoża, do którego będzie mocowana izolacja - sposób montażu każdorazowo określa projektant lub producent danego rozwiązania.
Podczas przeglądu oraz odbioru elewacji należy zwrócić uwagę na oznaki występowania problemów świadczących o popełnionych błędach w trakcie realizacji lub zbliżającym się okresie żywotności danego rozwiązania (to bardziej na rynku wtórnym - wytrzymałość elewacji szacuje się na ok. 30 lat).
Sprawdzenie elewacji – na co zwrócić uwagę
Sprawdzając elewację w mieszkaniach, należy pamiętać, że zalicza się ona do części wspólnych budynku, zatem nie powinniśmy wskazywać wad za wyjątkiem przestrzeni dostępnej tylko z odbieranego mieszkania (tj. balkonu, tarasu, ogródka).
Uszkodzenia mechaniczne - stanowią zagrożenie z powodu naruszenia warstw zabezpieczających przed przedostawaniem się wilgoci. W miejscach uszkodzonych istnieje ryzyko gnieżdżenia się owadów, ptaków oraz gryzoni.
Pęknięcia - rysy na powierzchni tynku elewacyjnego każdorazowo świadczą o popełnionym błędzie podczas realizacji. Najczęściej rysy pojawiają się w narożnikach okien i powstają z powodu błędnego przytwierdzenia styropianu do podłoża lub braku odpowiedniego zbrojenia (siatki diagonalnej) w miejscach narażonych na duże odkształcenia.
Widoczne zacieki (ślady biologiczne) - najczęściej powstają w miejscach narażonych na nadmierne zawilgocenie powstałe wskutek popełnionych błędów (np. nieszczelność parapetu, błędnie wykonana obróbka blacharska), a także z powodu uwarunkowań naturalnych (np. nadmiernego zacienienia, bliskości pól, zbiorników wodnych, lasów).
Ślady rozwoju mikroorganizmów - czasami mogą również świadczyć o występowaniu mostków termicznych (w miejscu straty ciepła elewacja szybciej wysycha, przez co nie rozwijają się mikroorganizmy
Niejednolita struktura oraz brak płaszczyzny - struktura elewacji powinna być jednolita - nadmierne pofalowanie, krzywizny na płaszczyźnie ścian zewnętrznych mogą sprzyjać rozwojowi mikroorganizmów i w konsekwencji przyśpieszyć zużycie elewacji. Równość powierzchni warstwy zbrojącej powinna odpowiadać dopuszczalnym odchyleniom jak dla tynków kategorii III, zgodnie z normą PN-70/B-10100 tj. odchylenie powierzchni tynku od płaszczyzny i odchylenie krawędzi od linii prostej nie będzie większe niż 3 mm i w liczbie nie większej niż 3 na całej długości łaty kontrolnej o długości 2m).
Zabrudzenia/przebarwienia - są niedopuszczalne.
Zakończenie izolacji elewacji kapinosem/ listwą startową (detal zakończenia cokołu budynku na styku z izolacją ścian) - każda elewacja powinna być zakończona kapinosem lub listwą startową, a warstwa styropianu widoczna na styku cokołu z fasadą budynku powinna być odpowiednio zabezpieczona (co najmniej siatka+klej). Kapinos zapobiega przed przedostawaniem się wody spływającej po elewacji pod warstwę izolacji (woda skrapla się na nim i skapuje na ziemię). Zbrojenie styropianu w pierwszej warstwie zapobiega przed nadmierną ekspozycją na warunki atmosferyczne oraz zabezpiecza przed gryzoniami lubiącymi bytować w warstwach izolacji. Kapinosy zalecane są na krańcach każdej płaszczyzny pionowej elewacji - np. nad oknami lub na czołach płyt balkonowych.
Poprawność wykonania obróbek blacharskich - obróbki blacharskie powinny być zamontowane w sposób trwały i wystawać poza lico elewacji co najmniej 2-3 cm, a najlepiej ok. 4 cm oraz powodować skraplanie się wody na krawędzi
Obróbki - należy zwrócić uwagę na parapety oraz murki na balkonach i tarasach.
Widoczne ślady po kołkach montażowych (również w termowizji) - widoczne ślady po mocowaniach kołków świadczą o wykorzystaniu materiałów o niekorzystnej przewodności termicznej, przez co powstają mostki termiczne. W przypadku mocowań, o przenikalności większej niż 0,002 W/K zaleca się stosowanie mocowania zagłębionego w styropianie, które następnie maskuje się wyciętymi ze styropianu lub wełny zaślepkami.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które
według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
Pewny Lokal to największa w Polsce firma inżynieryjna specjalizująca się w odbiorach mieszkań i domów. Co miesiąc pomagamy setkom nabywców w odbiorze nieruchomości od dewelopera. Mamy najwięcej pozytywnych opinii. Dowiedz się, dlaczego warto nam zaufać tutaj.
Banki uzależniają kredytowanie także od stanu prawnego i technicznego mieszkania lub budynku. Na rynku wtórnym oraz na rynku pierwotnym, wskażemy Ci ewentualne wady prawne mieszkania, które utrudnią uzyskanie kredytu. Wreszcie, pomożemy Ci w analizie umowy kredytu hipotecznego - jako kancelaria wyspecjalizowana w pomaganiu nabywcom przy transakcjach nieruchomościowych mamy spore doświadczenie w analizie umów kredytowych.
Mogą być bardzo wysokie. Z naszych raportów prawnych dowiesz się np. czy deweloper nie chce przerzucić na Ciebie opłat notarialnych w sposób niezgodny z umową deweloperską. Przy analizie umów na rynku wtórnym powiemy Ci, czy taksa notarialna nie jest nadmiernie wysoka.
W akcie notarialnym mogą kryć się niekorzystne klauzule, m.in. nakładające wygórowane kary umowne, czy zwalniające sprzedawcę lub z dewelopera z odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Nasza kancelaria oferuje usługę kompleksowego sprawdzenia umowy z deweloperem, a także pomoc w podpisaniu bezpiecznej umowy na rynku wtórnym (przedwstępnej, sprzedaży czy przenoszącej własność).
Duża część mieszkań obciążona jest z hipoteką, a na nieruchomościach ciążą też inne roszczenia. Chodzi zarówno o rynek pierwotny, jak i o rynek wtórny. Na rynku wtórnym niemiłą niespodzianką może być np. hipoteka wzięta przez wspólnotę na modernizację kamienicy, roszczenia reprywatyzacyjne czy służebności. Pomożemy zabezpieczyć się przed powyższymi ryzykami. Na rynku pierwotnym wskażemy też, jak uchronić się w umowie deweloperskiej przed tym, żeby hipoteka, którą deweloper obciążył grunt, nie "przeniosła się" na mieszkanie.
Na rynku wtórnym, dzięki pomocy naszych prawników dowiesz się m.in., jakie prawa i do czego nabywasz (np. do piwnicy i garażu). Nasi prawnicy pomogą też w bezpiecznym podpisaniu umowy (zarówno umowy deweloperskiej, jak i jakiejkolwiek umowy na rynku wtórnym), tak żeby nabywca był w 100 proc. zabezpieczony, że kupuje wszystkie prawa do nieruchomości.
Warto przed kupnem mieszkania sprawdzić wysokość czynszu lub opłat przekształceniowych za użytkowanie wieczyste. Potencjalnie wygórowaną wysokość takich opłat jesteśmy w stanie zasygnalizować np. dzięki analizie ksiąg wieczystych czy prospektu informacyjnego dewelopera. Podczas przeglądu/odbioru technicznego mieszkania lub domu, dzięki badaniu kamerą termowizyjną, możemy wykryć potencjalnie wysokie koszty ocieplenia lokalu lub domu.
Zawsze warto ją negocjować – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Wyniki naszych audytów bardzo często są wykorzystywane przez nabywców nieruchomości do "zbijania" w dół ceny. Informacje o usterkach technicznych mieszkania lub domu albo o wysokich szacunkowych kosztach remontu często sprawiają, że sprzedawca lub deweloper obniżają cenę.
Czy sprzedawca jest rzeczywiście właścicielem mieszkania? Jak deweloper zabezpiecza nabywców przed ewentualnym bankructwem? Nasze raporty prawne odpowiedzą na oba pytania. Na rynku wtórnym zweryfikujemy (m.in. dzięki lekturze tzw. zupełnych wersji ksiąg wieczystych), czy sprzedawca ma wszystkie prawa do nieruchomości. Na rynku pierwotnym, powiemy Ci, czy deweloper zamierza finansować inwestycję w bezpieczny sposób oraz, czy doświadczenie dewelopera wskazuje na terminowe oddanie inwestycji.
Lokalizacja może znacząco wpłynąć na cenę nieruchomości. Dzięki naszym audytom prawnym nieruchomości na rynku wtórnym dowiesz się np. jaki procent mieszkań w budynku stanowią lokale komunalne - takie informacje da się wyczytać z księgi wieczystej. Na rynku wtórnym oferujemy także sprawdzenie m.in. jakości powietrza oraz przestępczości w danej lokalizacji. W ramach audytów działek oceniamy też czy działka nie znajduje się w strefie chronionej, a tym samym, jaki rodzaj domów da się na niej wybudować. Przy analizie umowy deweloperskiej sprawdzamy, czy w pobliżu przedsięwzięcia deweloperskiego planowane są tzw. uciążliwe inwestycje (np. cmentarz, czy oczyszczalnia ścieków).
Podczas przeglądu technicznego mieszkania na rynku wtórnym ocenimy stan budynku oraz części wspólnych (np. klatek schodowych, piwnic). Wykonujemy kompleksowe badania termowizyjne budynków kamerami wysokiej jakości marki FLIR. Również na rynku pierwotnym oferujemy usługę sprawdzenia części wspólnych budynku wraz z zagospodarowaniem terenu (pod kątem m.in. zgodności z dokumentacją projektową i standardem).
Na rynku wtórnym ocenimy stan techniczny mieszkania lub domu. W ramach przeglądu technicznego na rynku wtórnym ocenimy m.in. stan instalacji oraz oszacujemy koszty remontu. Na rynku pierwotnym w ramach odbioru technicznego mieszkania lub domu sprawdzimy zgodność nieruchomości z normami budowlanymi, załączonym do umowy deweloperskiej standardem wykończenia, a także pod kątem usterek. W ramach badania kamerą termowizyjną, zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym, wykryjemy niewidoczne gołym okiem mostki termiczne, zacieki i zawilgocenia.
Podczas przeglądu mieszkania i domu na rynku wtórnym nasi inżynierowie zweryfikują metraż - często rzeczywisty metraż nieruchomości jest niższy niż ten podany w ogłoszeniu czy w księgach wieczystych. Przy analizie umowy deweloperskiej powiemy Ci, czy deweloper zastosował poprawną normę pomiaru metrażu oraz, kto zapłaci nadwyżkę za mieszkanie w razie różnicy między metrażem projektowym a powykonawczym.
797 014 014
Rezerwuj online
