Odbiór techniczny mieszkania– elewacje

We współczesnym budownictwie dominują dwie metody wykonywania elewacji zewnętrznych: lekka-mokra oraz lekka-sucha. Z uwagi na zdecydowanie większą popularność, w poniższym artykule przedstawiamy najczęściej spotykane błędy powstające w metodzie lekkiej-mokrej. Opisane nieprawidłowości dotyczą zarówno rynku pierwotnego jak i wtórnego.

Metoda lekka-mokra - elewacje

Metoda lekka–mokra, zwana również metodą BSO (skrót pochodzi od bezspoinowego systemu ocieplania), polega na zamocowaniu do ścian zewnętrznych budynku warstw izolacji termicznej, a następnie zabezpieczeniu tej izolacji siatką wykonaną z włókna szklanego zatopioną w zaprawie klejąco-szpachlowej. Całość pokrywana jest zaprawą tynkarską, zawierającą lepiszcze polimerowe lub polimerowo-cementowe, produkowaną w różnych technologiach, granulacjach i strukturach.

Zgodnie z wytycznymi do europejskich aprobat technicznych dotyczących systemów ocieplania ścian zewnętrznych dla tej metody stosuje się również określenie ETICS (z ang. External Thermal Insulation Composite Systems)

W metodzie tej za trwałe połączenie zarówno poszczególnych elementów, jak i za trwałe połączenie warstwy termoizolacyjnej z podłożem odpowiedzialne są zaprawy: klejąca i klejąco-szpachlowa. Naprężenia termiczne wynikające z ekspozycji ściany elewacji wystawionej na działanie czynników zewnętrznych (głównie wskutek promieniowania cieplnego słońca, skokowych wahań temperatur, rozmarzania/zamarzania lub gwałtownego ochłodzenia górnej warstwy w wyniku opadów np. gradu) przejmuje warstwa zbrojona siatką z włókna szklanego.

Całość systemu ocieplania zamyka cienkowarstwowa warstwa dekoracyjno-ochronna. Najważniejszym zadaniem tego składnika jest ochrona materiałów znajdujących się pod warstwą tynku nawierzchniowego oraz spełnienie wszystkich oczekiwań sfery związanej z estetyką elewacji. Łączniki mechaniczne (tzw. kołkowanie) w przypadku budownictwa jednokondygnacyjnego nie są obligatoryje, ich stosowanie jest uwarunkowane kondycją oraz przyczepnością podłoża, do którego będzie mocowana izolacja - sposób montażu każdorazowo określa projektant lub producent danego rozwiązania.
 
Podczas przeglądu oraz odbioru elewacji należy zwrócić uwagę na oznaki występowania problemów świadczących o popełnionych błędach w trakcie realizacji lub zbliżającym się okresie żywotności danego rozwiązania (to bardziej na rynku wtórnym - wytrzymałość elewacji szacuje się na ok. 30 lat).

Sprawdzenie elewacji – na co zwrócić uwagę

Sprawdzając elewację w mieszkaniach, należy pamiętać, że zalicza się ona do części wspólnych budynku, zatem nie powinniśmy wskazywać wad za wyjątkiem przestrzeni dostępnej tylko z odbieranego mieszkania (tj. balkonu, tarasu, ogródka).

1. Uszkodzenia mechaniczne - stanowią zagrożenie z powodu naruszenia warstw zabezpieczających przed przedostawaniem się wilgoci. W miejscach uszkodzonych istnieje ryzyko gnieżdżenia się owadów, ptaków oraz gryzoni.
2. Pęknięcia - rysy na powierzchni tynku elewacyjnego każdorazowo świadczą o popełnionym błędzie podczas realizacji. Najczęściej rysy pojawiają się w narożnikach okien i powstają z powodu błędnego przytwierdzenia styropianu do podłoża lub braku odpowiedniego zbrojenia (siatki diagonalnej) w miejscach narażonych na duże odkształcenia.
3. Widoczne zacieki (ślady biologiczne) - najczęściej powstają w miejscach narażonych na nadmierne zawilgocenie powstałe wskutek popełnionych błędów (np. nieszczelność parapetu, błędnie wykonana obróbka blacharska), a także z powodu uwarunkowań naturalnych (np. nadmiernego zacienienia, bliskości pól, zbiorników wodnych, lasów).
4. Ślady rozwoju mikroorganizmów - czasami mogą również świadczyć o występowaniu mostków termicznych (w miejscu straty ciepła elewacja szybciej wysycha, przez co nie rozwijają się mikroorganizmy
5. Niejednolita struktura oraz brak płaszczyzny - struktura elewacji powinna być jednolita - nadmierne pofalowanie, krzywizny na płaszczyźnie ścian zewnętrznych mogą sprzyjać rozwojowi mikroorganizmów i w konsekwencji przyśpieszyć zużycie elewacji. Równość powierzchni warstwy zbrojącej powinna odpowiadać dopuszczalnym odchyleniom jak dla tynków kategorii III, zgodnie z normą PN-70/B-10100 tj. odchylenie powierzchni tynku od płaszczyzny i odchylenie krawędzi od linii prostej nie będzie większe niż 3 mm i w liczbie nie większej niż 3 na całej długości łaty kontrolnej o długości 2m).
6. Zabrudzenia/przebarwienia - są niedopuszczalne.
7. Zakończenie izolacji elewacji kapinosem/ listwą startową (detal zakończenia cokołu budynku na styku z izolacją ścian) - każda elewacja powinna być zakończona kapinosem lub listwą startową, a warstwa styropianu widoczna na styku cokołu z fasadą budynku powinna być odpowiednio zabezpieczona (co najmniej siatka+klej). Kapinos zapobiega przed przedostawaniem się wody spływającej po elewacji pod warstwę izolacji (woda skrapla się na nim i skapuje na ziemię). Zbrojenie styropianu w pierwszej warstwie zapobiega przed nadmierną ekspozycją na warunki atmosferyczne oraz zabezpiecza przed gryzoniami lubiącymi bytować w warstwach izolacji. Kapinosy zalecane są na krańcach każdej płaszczyzny pionowej elewacji - np. nad oknami lub na czołach płyt balkonowych.
8. Poprawność wykonania obróbek blacharskich - obróbki blacharskie powinny być zamontowane w sposób trwały i wystawać poza lico elewacji co najmniej 2-3 cm, a najlepiej ok. 4 cm oraz powodować skraplanie się wody na krawędzi
9. Obróbki - należy zwrócić uwagę na parapety oraz murki na balkonach i tarasach.
10. Widoczne ślady po kołkach montażowych (również w termowizji) - widoczne ślady po mocowaniach kołków świadczą o wykorzystaniu materiałów o niekorzystnej przewodności termicznej, przez co powstają mostki termiczne. W przypadku mocowań, o przenikalności większej niż 0,002 W/K zaleca się stosowanie mocowania zagłębionego w styropianie, które następnie maskuje się wyciętymi ze styropianu lub wełny zaślepkami.
    

Potrzebujesz pomocy przy odbiorze nieruchomości od dewelopera?

Zamów fachową pomoc w odbiorze z Pewny Lokal!

• Nie da się sprawdzić odbieranego mieszkania lub domu bez profesjonalnego, atestowanego (i drogiego!) sprzętu pomiarowego oraz znajomości norm.
• Naprawa usterek w standardowym mieszkaniu kosztuje średnio 30 000 zł — jeśli usterki zostaną zgłoszone podczas odbioru, to naprawi je deweloper.
• Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki w Twoim mieszkaniu. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?

Rezerwacja online

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.