Opóźnienia w remoncie rzadko biorą się „znikąd” — zwykle wynikają z braku harmonogramu, złej organizacji lub prac dodatkowych. Sama kara umowna wpisana do umowy nie zawsze działa, jeśli nie da się jej łatwo naliczyć i potrącić z wynagrodzenia. Zobacz, jak skonstruować kary za zwłokę, kiedy lepsze są odsetki oraz jakie zapisy realnie mobilizują wykonawcę do dotrzymania terminów.
Opóźnienia w remoncie mieszkania lub domu należą do najczęstszych przyczyn sporów między inwestorami a ekipami remontowymi. W praktyce rzadko wynikają one z jednego konkretnego zdarzenia – znacznie częściej są efektem złej organizacji prac, przeciągających się decyzji, braku dostępności podwykonawców lub zbyt luźnych zapisów umownych. W odpowiedzi na te problemy wielu inwestorów decyduje się na wprowadzenie do umowy kar umownych. Pytanie brzmi jednak nie „czy”, ale jakie kary faktycznie działają, a które pozostają jedynie zapisem na papierze.
Rys.1 Opóźnienia w remoncie - przyczynyZ perspektywy inżynierów i prawników zajmujących się sporami remontowymi, widać wyraźnie, że opóźnienia rzadko wynikają wyłącznie z nierzetelności ekipy. Często problemem jest brak realnego harmonogramu, zbyt optymistycznie określony termin zakończenia prac albo równoległe prowadzenie kilku remontów przez tę samą ekipę. W praktyce oznacza to, że wykonawca „przerzuca się” pomiędzy zleceniami, a inwestor – który zapłacił już znaczną część wynagrodzenia – traci realne narzędzia nacisku.
Zapraszamy do wysłuchania 24. odcinka podcastu.
Dodatkowym źródłem opóźnień są prace dodatkowe, które pojawiają się w trakcie remontu. Jeżeli umowa nie reguluje jasno, jak wpływają one na termin zakończenia prac, bardzo łatwo o sytuację, w której każdy kolejny dzień opóźnienia jest usprawiedliwiany nową „nieprzewidzianą okolicznością”.
Kara umowna jest jednym z najczęściej stosowanych narzędzi dyscyplinujących wykonawcę. W teorii ma mobilizować ekipę do terminowego zakończenia robót, a w razie opóźnień rekompensować inwestorowi poniesione straty. W praktyce jednak skuteczność kar umownych zależy od tego, jak zostały sformułowane oraz czy w ogóle da się je realnie wyegzekwować.
Najczęstszym błędem jest wpisywanie do umowy bardzo wysokich, „straszących” kar, które później są trudne do obrony. Kary rażąco wygórowane mogą zostać zakwestionowane, a nawet zmiarkowane przez sąd. Z drugiej strony kary symboliczne, wynoszące kilkadziesiąt złotych za dzień opóźnienia, nie stanowią dla wykonawcy realnej motywacji do przyspieszenia prac.
Tab. 1. Rozwiązania w umowie, które zabezpieczają przed opóźnionym remontem
Rozwiązanie w umowie Dlaczego działa Na co uważać Kara za każdy dzień opóźnienia Jest prosta i łatwa do naliczenia Termin musi być konkretny i realny (z harmonogramu) Kary etapowe (za opóźnienie etapu) Mobilizują na bieżąco, nie tylko na końcu Etapy muszą być opisane precyzyjnie (zakres + data) Potrącenie kary z ostatniej transzy Działa „tu i teraz” bez procesu Zostaw 10–20% wynagrodzenia do końca remontu Wstrzymanie płatności do odbioru Zapłata dopiero po wykonaniu prac Odbiór powinien być udokumentowany (protokół/mail/zdjęcia) Limit kar (np. do 10% wartości umowy) Kara jest łatwiejsza do obrony Zbyt niski limit może osłabiać efekt motywacyjny Odsetki za opóźnienie (alternatywa) Obiektywne i trudniejsze do podważenia Wymaga jasnego zapisu, od kiedy naliczać Zasady wydłużenia terminu (wyjątki) Ogranicza spory „czyja wina” Wymień sytuacje: zmiany inwestora, brak materiałów, brak dostępu
Z doświadczenia wynika, że najlepiej działają kary proste, proporcjonalne i łatwe do naliczenia. Najczęściej jest to kara za każdy dzień opóźnienia, liczona od jasno określonego terminu zakończenia danego etapu lub całego remontu. Kluczowe znaczenie ma jednak to, aby termin ten był realny i wynikał z harmonogramu, a nie z deklaracji składanych „na oko”.
Skutecznym rozwiązaniem jest również powiązanie kar umownych z płatnościami. Jeżeli część wynagrodzenia pozostaje do zapłaty na koniec, a umowa przewiduje możliwość potrącenia kary z tej kwoty, wykonawca ma świadomość, że opóźnienie będzie miało bezpośredni wymiar finansowy. W praktyce to właśnie możliwość potrącenia, a nie sama kara zapisana w umowie, działa najbardziej mobilizująco.
Alternatywą dla klasycznych kar umownych mogą być odsetki ustawowe naliczane od już wpłaconych kwot za okres opóźnienia. Takie rozwiązanie bywa łatwiejsze do zaakceptowania przez wykonawców, a jednocześnie skuteczne z punktu widzenia inwestora. Odsetki są obiektywne, wynikają wprost z przepisów i trudniej je podważyć niż arbitralnie ustaloną karę.
W praktyce zapis o odsetkach za opóźnienie w realizacji robót często działa lepiej niż bardzo wysokie kary umowne, ponieważ ich naliczenie jest automatyczne i przewidywalne.
Nawet najlepiej sformułowana kara umowna nie spełni swojej roli, jeżeli inwestor nie ma realnych narzędzi do jej wyegzekwowania. Jeżeli całość wynagrodzenia została już wypłacona, dochodzenie kary oznacza najczęściej spór, wezwania do zapłaty, a czasem nawet proces sądowy.
Z tego powodu w praktyce znacznie skuteczniejsze są mechanizmy „tu i teraz” – możliwość wstrzymania części płatności, potrącenia kary z ostatniej transzy lub uzależnienia wypłaty końcowej od faktycznego zakończenia prac. To rozwiązania, które działają natychmiast i nie wymagają długotrwałych procedur
Nie każda sytuacja uzasadnia naliczanie kar. Jeżeli opóźnienie wynika z działań samego inwestora – na przykład opóźnionych decyzji, zmian projektu, problemów z dostępem do lokalu czy dostawą materiałów – kara umowna może być nie do obrony. Dlatego umowa powinna precyzyjnie wskazywać, w jakich przypadkach termin realizacji ulega wydłużeniu i kiedy wykonawca nie ponosi odpowiedzialności za opóźnienie.
Brak takich zapisów bardzo często prowadzi do sporów, w których każda ze stron inaczej interpretuje przyczyny opóźnień.
Rys. 2. Skuteczność kar umownych.Kary umowne mogą być skutecznym narzędziem walki z opóźnieniami w remoncie, ale tylko wtedy, gdy są dobrze zaprojektowane. Proste, proporcjonalne kary powiązane z harmonogramem i płatnościami działają znacznie lepiej niż wysokie, ale trudne do wyegzekwowania sankcje. W praktyce to nie sama kara, lecz możliwość jej realnego potrącenia sprawia, że wykonawca dotrzymuje terminów.
Temat opóźnień w remontach, kar umownych oraz praktycznych sposobów zabezpieczenia interesów inwestora został szczegółowo omówiony w odcinku podcastu Pewnego Lokalu:
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Sprawdź rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy sprawdzić Twoją ekipę w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Skonstruujemy lub sprawdzimy umowę, którą podpisujesz z ekipą.
Najważniejsze zagadnienia w zacięgu kliknięcia.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
