Zarezerwuj odbiór

Kupno domu formalności

W niniejszym artykule wyjaśniamy w jakim celu wykonuje się audyt geodezyjny, właścicielski czy też budowlany.
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?
Zarezerwuj termin odbioru

Zobacz, dlaczego warto zlecić nam pomoc w odbiorze technicznym mieszkania.

Obejrzyj film pokazujący, dlaczego jesteśmy najlepszą firmą od odbiorów w Polsce!

Spis treści:

1. Audyt geodezyjny/właścicielski/budowlany - dlaczego warto wykonać taki audyt?
2. Dokumenty niezbędne do audytu
3. Jak przeprowadzić audyt?
4. Najczęstsze typy samowoli.
5. Postępowanie legalizacyjne i opłaty.
6. Kiedy nie da się zalegalizować samowoli?
7. Naruszenie prawa własności - szczególny rodzaj samowoli budowlanej.

1. Audyt geodezyjny/właścicielski/budowlany - dlaczego warto wykonać taki audyt?

1. Roszczenia z tytułu samowoli budowlanej nie ulegają przedawnieniu (możliwe postępowanie z urzędu w każdej chwili)

2. Nadzór może wszcząć postępowanie wobec inwestora jak i nowego właściciela (odpowiedzialność administracyjna przechodzi na nabywcę).

3. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady prawne nieruchomości, o których nabywca nie wiedział do roku od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady.

4. Bardzo wysoka opłata legalizacyjna. Może stanowić podstawę do obniżki ceny domu.

5. Problemy własnościowe z sąsiadem np. nieruchomość częściowo znajduje się na działce sąsiada (możliwe postępowanie z powodu donosu sąsiada, długi proces sądowy o odszkodowanie/przymusowy wykup części działki).

6. Stare mapy były wykonywane przy pomocy tuszu i ołówka, margines błędu to 10/20 cm. To wystarczy do tego, aby w nowych mapach budynek został “umiejscowiony”na działce sąsiada.

7. Nawet jeżeli dom ma pozwolenie na budowę i użytkowanie, jego części mogą być samowolą (np. garaż, balkon, wiata etc.).

8. Niektórych samowoli nie można zalegalizować, bo są niezgodne z prawem. O takiej sytuacji lepiej wiedzieć przed zakupem.

9. Mniej osób legalizuje samowole. Oznacza to większe ryzyko kupna nielegalnej nieruchomości mimo zapewnień sprzedającego, że budynek powstał zgodnie z prawem.
 

2. Dokumenty niezbędne do audytu

  • Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (wypis i wyrys) albo Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
  • Ostateczne i niezaskarżona decyzja o pozwolenie na budowę
  • Zgłoszenie zamiaru wykonywania budowy lub robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę (np. na garaż, rozbudowę etc.)
  • Pozwolenie na użytkowanie budynku lub zawiadomienie o zakończeniu budowy
  • Numer księgi wieczystej nieruchomości
  • Projekt budowlany
  • Mapa zasadnicza, mapa do celów projektowych, mapa powykonawcza wykonane przez geodetę
     

3. Jak przeprowadzić audyt?

A. Prawnik: analiza dokumentacji, ksiąg wieczystych, stanu prawnego

B. Geodeta: analiza map, ewentualny pomiar na miejscu, sprawdzenie pomiarów geodezyjnych, wykonanie nowych pomiarów
 

4. Najczęstsze typy samowoli

W większości są to domy jednorodzinne, ale również szopy, garaże, budynki rekreacyjne, balkony, tarasy, wiaty, “dobudowy”, “nadbudowy”, pomieszczenia gospodarcze - wszystkie budowle wymagające pozwolenia na budowę albo zgłoszenia robót. Szacuje się ok. 500 tys. samowoli budowlanych w Polsce.

  • “Samowola budowlana” to w szczególności wzniesienie budynku bez uzyskania pozwolenia na budowę albo bez uzyskania zgłoszenia albo pomimo sprzeciwu wobec zgłoszenia (art. 48 Prawa Budowlanego).
  • Co do zasady samowola budowlana jest złamaniem obowiązującego prawa (a w szczególności Prawa budowlanego). W konsekwencji inspektor nadzoru budowlanego może wydać decyzję o rozbiórce całości albo części budynku, który jest wybudowany albo jest w trakcie budowy.
     

5. Postępowanie legalizacyjne i opłaty

Podstawowym pytaniem jest czy mamy do czynienia z samowolą wybudowaną przed wejściem przepisów ustawy – Prawo budowlane, czy już po.

A. Samowole sprzed 1 stycznia 1995 r. legalizuje się bezpłatnie. Muszą być spełnione następujące wymagania:

  • Zgodnie z art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego takie samowole są legalizowane bezpłatnie na podstawie Prawa budowlanego z 1974 r. Należy przy tym zbadać czy budynek został wzniesiony zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie wzniesienia go.
     

B. Samowole po 1 stycznia 1995 r. wymagają precyzyjnego zbadania i opłaty legalizacyjnej. Muszą być spełnione dwa warunki:

  • budynek jest zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego MPZP i innymi aktami prawa miejscowego
  • budynek nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem
     

Inspektor ustala czy budowa jest zgodna z przepisami i wstrzymuje prowadzenie robót budowlanych. Następnie należy przedstawić:

  • zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnego obiektu z MPZP
  • gdy brak MPZP trzeba dostarczyć decyzję ustalającą warunki zabudowy
     

Nadzór bada dodatkowo:

  • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego MPZP
  • kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń
  • wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane
     

Nadzór ustala opłatę legalizacyjną. Dla domu jednorodzinnego jest to ok. 50 tys. zł. Dla domu bez zgłoszenia 2,5-5 tys. zł. Warunkiem uzyskania decyzji legalizacyjnej jest wpłacenie opłaty.

6. Kiedy nie da się zalegalizować samowoli?

Nie da się zalegalizować samowoli budowlanej, jeżeli budynek nie spełnia wymogów z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. W takiej sytuacji samowola musi zostać rozebrana i często takie decyzje są wydawane.

7. Naruszenie prawa własności - szczególny rodzaj samowoli budowlanej

O ile samowolę budowlaną można zalegalizować po spełnieniu ustawowych przesłanek, trudno będzie dokonać legalizacji w przypadku gdy budowa wprost wykracza poza granice działki. Właściciel działki, której naruszono prawo własności może zgodnie z prawem:

  • Jeżeli sprzeciwił się albo grozi mu wysoka szkoda może żądać przywrócenia stanu pierwotnego
  • Jeżeli nie sprzeciwił się może żądać wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności albo wykupienia części gruntu (151 k.c.).
  • Roszczenie o wydanie i przywrócenie stanu wcześniejszego względem nieruchomości nie ulegają przedawnieniu (222 i 223 k.c.).
     

Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskiej skontaktuj się z nami pod numerem:  797 014 014 lub napisz maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl.

Pewny Lokal to największa w Polsce firma inżynieryjna specjalizująca się w odbiorach mieszkań i domów. Co miesiąc pomagamy setkom nabywców w odbiorze nieruchomości od dewelopera. Mamy najwięcej pozytywnych opinii. Dowiedz się, dlaczego warto nam zaufać tutaj.

Jakie są dopuszczalne odchyłki dewelopera?

Zobacz film o dopuszczalnych odchyłkach dewelopera podczas odbioru mieszkania.

Sprawdź wiarygodne opinie o deweloperach i inwestycjach!
- opinie naszych inżynierów o inwestycjach oraz deweloperach
- opinie na podstawie odbiorów technicznych
- zobacz jakie rodzaje usterek występują najczęsciej
SPRAWDŹ

Stolarka okienna przy odbiorze mieszkania.

Zobacz, na czym powinno polegać sprawdzenie stolarki okiennej podczas odbioru mieszkania.

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera i podpisać z nim umowę?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak odebrać mieszkanie lub dom od dewelopera?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 10 opinii.

Zobacz, na czym polega przykładowy odbiór mieszkania z naszym ekspertem.

Obejrzyj film pokazujący, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.

Baza wiedzy

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka