Kupno domu formalności

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy kupnie nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Kupno domu formalności | 797 014 014

W niniejszym artykule wyjaśniamy w jakim celu wykonuje się audyt geodezyjny, właścicielski czy też budowlany.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie domu?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

  • W sprawdzanym domu średnio wykrywamy 27 usterek. Sprawdzamy też stan prawny domu i to, co zostanie zbudowane w sąsiedztwie domu.
  • Naprawa usterek w standardowym domu kosztuje średnio 40 000 zł.
  • Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki i wady w Twoim domu, a prawnicy poinformują o wszystkich ryzykach. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Audyt geodezyjny/właścicielski/budowlany - dlaczego warto wykonać taki audyt?

1. Roszczenia z tytułu samowoli budowlanej nie ulegają przedawnieniu (możliwe postępowanie z urzędu w każdej chwili)

2. Nadzór może wszcząć postępowanie wobec inwestora jak i nowego właściciela (odpowiedzialność administracyjna przechodzi na nabywcę).

3. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady prawne nieruchomości, o których nabywca nie wiedział do roku od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady.

4. Bardzo wysoka opłata legalizacyjna. Może stanowić podstawę do obniżki ceny domu.

5. Problemy własnościowe z sąsiadem np. nieruchomość częściowo znajduje się na działce sąsiada (możliwe postępowanie z powodu donosu sąsiada, długi proces sądowy o odszkodowanie/przymusowy wykup części działki).

6. Stare mapy były wykonywane przy pomocy tuszu i ołówka, margines błędu to 10/20 cm. To wystarczy do tego, aby w nowych mapach budynek został “umiejscowiony”na działce sąsiada.

7. Nawet jeżeli dom ma pozwolenie na budowę i użytkowanie, jego części mogą być samowolą (np. garaż, balkon, wiata etc.).

Darmowy poradnik Dla kupujących nieruchomość na rynku wtórnym
tutorial cover
Darmowy poradnik Dla kupujących nieruchomość na rynku wtórnym Podaj telefon, na który wyślemy link
Kliknij po więcej darmowych poradników

8. Niektórych samowoli nie można zalegalizować, bo są niezgodne z prawem. O takiej sytuacji lepiej wiedzieć przed zakupem.

9. Mniej osób legalizuje samowole. Oznacza to większe ryzyko kupna nielegalnej nieruchomości mimo zapewnień sprzedającego, że budynek powstał zgodnie z prawem.

Dokumenty niezbędne do audytu

  • Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (wypis i wyrys) albo Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
  • Ostateczne i niezaskarżona decyzja o pozwolenie na budowę
  • Zgłoszenie zamiaru wykonywania budowy lub robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę (np. na garaż, rozbudowę etc.)
  • Pozwolenie na użytkowanie budynku lub zawiadomienie o zakończeniu budowy
  • Numer księgi wieczystej nieruchomości
  • Projekt budowlany
  • Mapa zasadnicza, mapa do celów projektowych, mapa powykonawcza wykonane przez geodetę

Jak przeprowadzić audyt?

A. Prawnik: analiza dokumentacji, ksiąg wieczystych, stanu prawnego

B. Geodeta: analiza map, ewentualny pomiar na miejscu, sprawdzenie pomiarów geodezyjnych, wykonanie nowych pomiarów

Najczęstsze typy samowoli

W większości są to domy jednorodzinne, ale również szopy, garaże, budynki rekreacyjne, balkony, tarasy, wiaty, “dobudowy”, “nadbudowy”, pomieszczenia gospodarcze - wszystkie budowle wymagające pozwolenia na budowę albo zgłoszenia robót. Szacuje się ok. 500 tys. samowoli budowlanych w Polsce.

  • “Samowola budowlana” to w szczególności wzniesienie budynku bez uzyskania pozwolenia na budowę albo bez uzyskania zgłoszenia albo pomimo sprzeciwu wobec zgłoszenia (art. 48 Prawa Budowlanego).
  • Co do zasady samowola budowlana jest złamaniem obowiązującego prawa (a w szczególności Prawa budowlanego). W konsekwencji inspektor nadzoru budowlanego może wydać decyzję o rozbiórce całości albo części budynku, który jest wybudowany albo jest w trakcie budowy.

Postępowanie legalizacyjne i opłaty

Podstawowym pytaniem jest czy mamy do czynienia z samowolą wybudowaną przed wejściem przepisów ustawy – Prawo budowlane, czy już po.

A. Samowole sprzed 1 stycznia 1995 r. legalizuje się bezpłatnie. Muszą być spełnione następujące wymagania:

  • Zgodnie z art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego takie samowole są legalizowane bezpłatnie na podstawie Prawa budowlanego z 1974 r. Należy przy tym zbadać czy budynek został wzniesiony zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie wzniesienia go.
     

B. Samowole po 1 stycznia 1995 r. wymagają precyzyjnego zbadania i opłaty legalizacyjnej. Muszą być spełnione dwa warunki:

  • budynek jest zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego MPZP i innymi aktami prawa miejscowego
  • budynek nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem
     

Inspektor ustala czy budowa jest zgodna z przepisami i wstrzymuje prowadzenie robót budowlanych. Następnie należy przedstawić:

  • zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnego obiektu z MPZP
  • gdy brak MPZP trzeba dostarczyć decyzję ustalającą warunki zabudowy
     

Nadzór bada dodatkowo:

  • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego MPZP
  • kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń
  • wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane
     

Nadzór ustala opłatę legalizacyjną. Dla domu jednorodzinnego jest to ok. 50 tys. zł. Dla domu bez zgłoszenia 2,5-5 tys. zł. Warunkiem uzyskania decyzji legalizacyjnej jest wpłacenie opłaty.

Jak zalegalizować stary dom?

Wbrew wielu opiniom krążącym w internecie, legalizacja starego domu jest jak najbardziej możliwa. W tym celu w pierwszej kolejności powinniśmy kolejności sporządzić inwentaryzację powykonawczą. Ma ona między innymi na celu potwierdzenie stanu faktycznego nieruchomości. Taką inwentaryzację może wykonać tylko i wyłącznie uprawniony do tego geodeta. Ponadto koniecznie będzie wykonanie ekspertyzy technicznej, która potwierdzi, że dom nadaje się do użytkowania. Gdy już je wykonamy, kolejnym krokiem jest złożenie wniosku do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Do wniosku należy dołączyć w formie załączników:

  • wspomnianą wcześniej ekspertyzę oraz dokument potwierdzający wykonanie inwentaryzacji stanu faktycznego, 
  • dokumenty potwierdzające prawo własności, takie jak na przykład akt własności.

Co ważne, zgodnie z nowelizacją ustawy Prawo budowlane z dnia 13 marca 2020 roku, w przypadku domów starszych niż 20 lat, nie bada się ich zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Ma to na celu między innymi przyspieszenie procedury legalizacyjnej. W tym wypadku jest jednak pewien warunek, a mianowicie w stosunku do domu nie mogła być wcześniej wydana prawomocna decyzja o rozbiórce.

Ponadto domy starsze niż 20 lat, są obligatoryjnie zwolnione z opłaty legalizacyjnej. Jednocześnie należy pamiętać, że w przypadku przyspieszonej legalizacji domu, który ma ponad 20 lat, zastosowanie ma ustawa z dnia 24 października 1974 r.

Prawo budowlane, co dla wielu osób może być mylące, ponieważ została ona uchylona. Ustawodawca bowiem uznał, że ma tutaj zastosowanie zasada, że prawo nie działa wstecz. Warto przy tym pamiętać, że uproszczona procedura legalizacyjna, włącza dom w system kontroli stanu technicznego, prowadzonego przez nadzór budowlany.

Dzięki niej możliwe jest również skorzystanie z różnego rodzaju programów pomocowych, obejmujących między innymi wymianę starych pieców na bardziej ekologiczne. Warto więc przeprowadzić legalizację starego domu.

Kiedy nie da się zalegalizować samowoli?

Nie da się zalegalizować samowoli budowlanej, jeżeli budynek nie spełnia wymogów z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. W takiej sytuacji samowola musi zostać rozebrana i często takie decyzje są wydawane.

Naruszenie prawa własności - szczególny rodzaj samowoli budowlanej

O ile samowolę budowlaną można zalegalizować po spełnieniu ustawowych przesłanek, trudno będzie dokonać legalizacji w przypadku gdy budowa wprost wykracza poza granice działki. Właściciel działki, której naruszono prawo własności może zgodnie z prawem:

  • Jeżeli sprzeciwił się albo grozi mu wysoka szkoda może żądać przywrócenia stanu pierwotnego
  • Jeżeli nie sprzeciwił się może żądać wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności albo wykupienia części gruntu (151 k.c.).
  • Roszczenie o wydanie i przywrócenie stanu wcześniejszego względem nieruchomości nie ulegają przedawnieniu (222 i 223 k.c.).
     

Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskiej skontaktuj się z nami pod numerem:  797 014 014 lub napisz maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl.


Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, na jakie kwestie prawne uważać przed zakupem domu na rynku wtórnym?

Zobacz rozmowę z naszym prawnikiem.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy o budowę domu?

Zobacz nasz film instruktażowy.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 69 opinii.

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy kupnie nieruchomości?

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

Jak kupić nieruchomość od dewelopera?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik odbioru technicznego od dewelopera
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Kary umowne w umowach nieruchomościowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Rękojmia
nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Cesja i inne formy flipowania nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Badanie
termowizyjne
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Sprawdzenie prac wykończeniowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Umowa deweloperska - na co zwracać uwagę?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Audyt
działki
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
poodbiorowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Operat
szacunkowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
o metrażu
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link

jakie są najczęstsze usterki w mieszkaniach na rynku wtórnym?

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka