Zarezerwuj odbiór

Kupno domu formalności

W niniejszym artykule wyjaśniamy w jakim celu wykonuje się audyt geodezyjny, właścicielski czy też budowlany.
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?
Zarezerwuj termin odbioru

Audyt geodezyjny/właścicielski/budowlany - dlaczego warto wykonać taki audyt?

1. Roszczenia z tytułu samowoli budowlanej nie ulegają przedawnieniu (możliwe postępowanie z urzędu w każdej chwili)

2. Nadzór może wszcząć postępowanie wobec inwestora jak i nowego właściciela (odpowiedzialność administracyjna przechodzi na nabywcę).

3. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady prawne nieruchomości, o których nabywca nie wiedział do roku od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady.

4. Bardzo wysoka opłata legalizacyjna. Może stanowić podstawę do obniżki ceny domu.

5. Problemy własnościowe z sąsiadem np. nieruchomość częściowo znajduje się na działce sąsiada (możliwe postępowanie z powodu donosu sąsiada, długi proces sądowy o odszkodowanie/przymusowy wykup części działki).

6. Stare mapy były wykonywane przy pomocy tuszu i ołówka, margines błędu to 10/20 cm. To wystarczy do tego, aby w nowych mapach budynek został “umiejscowiony”na działce sąsiada.

7. Nawet jeżeli dom ma pozwolenie na budowę i użytkowanie, jego części mogą być samowolą (np. garaż, balkon, wiata etc.).

8. Niektórych samowoli nie można zalegalizować, bo są niezgodne z prawem. O takiej sytuacji lepiej wiedzieć przed zakupem.

9. Mniej osób legalizuje samowole. Oznacza to większe ryzyko kupna nielegalnej nieruchomości mimo zapewnień sprzedającego, że budynek powstał zgodnie z prawem.

Dokumenty niezbędne do audytu:

  • Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (wypis i wyrys) albo Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
  • Ostateczne i niezaskarżona decyzja o pozwolenie na budowę
  • Zgłoszenie zamiaru wykonywania budowy lub robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę (np. na garaż, rozbudowę etc.)
  • Pozwolenie na użytkowanie budynku lub zawiadomienie o zakończeniu budowy
  • Numer księgi wieczystej nieruchomości
  • Projekt budowlany
  • Mapa zasadnicza, mapa do celów projektowych, mapa powykonawcza wykonane przez geodetę

Jak przeprowadzić audyt?

A. Prawnik: analiza dokumentacji, ksiąg wieczystych, stanu prawnego

B. Geodeta: analiza map, ewentualny pomiar na miejscu, sprawdzenie pomiarów geodezyjnych, wykonanie nowych pomiarów

Najczęstsze typy samowoli.

W większości są to domy jednorodzinne, ale również szopy, garaże, budynki rekreacyjne, balkony, tarasy, wiaty, “dobudowy”, “nadbudowy”, pomieszczenia gospodarcze - wszystkie budowle wymagające pozwolenia na budowę albo zgłoszenia robót. Szacuje się ok. 500 tys. samowoli budowlanych w Polsce.

  • “Samowola budowlana” to w szczególności wzniesienie budynku bez uzyskania pozwolenia na budowę albo bez uzyskania zgłoszenia albo pomimo sprzeciwu wobec zgłoszenia (art. 48 Prawa Budowlanego).
  • Co do zasady samowola budowlana jest złamaniem obowiązującego prawa (a w szczególności Prawa budowlanego). W konsekwencji inspektor nadzoru budowlanego może wydać decyzję o rozbiórce całości albo części budynku, który jest wybudowany albo jest w trakcie budowy.

Postępowanie legalizacyjne i opłaty.

Podstawowym pytaniem jest czy mamy do czynienia z samowolą wybudowaną przed wejściem przepisów ustawy – Prawo budowlane, czy już po.

A. Samowole sprzed 1 stycznia 1995 r. legalizuje się bezpłatnie. Muszą być spełnione następujące wymagania:

  • Zgodnie z art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego takie samowole są legalizowane bezpłatnie na podstawie Prawa budowlanego z 1974 r. Należy przy tym zbadać czy budynek został wzniesiony zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie wzniesienia go.

B. Samowole po 1 stycznia 1995 r. wymagają precyzyjnego zbadania i opłaty legalizacyjnej. Muszą być spełnione dwa warunki:

  • budynek jest zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego MPZP i innymi aktami prawa miejscowego
  • budynek nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem

Inspektor ustala czy budowa jest zgodna z przepisami i wstrzymuje prowadzenie robót budowlanych. Następnie należy przedstawić:

  • zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnego obiektu z MPZP
  • gdy brak MPZP trzeba dostarczyć decyzję ustalającą warunki zabudowy

Nadzór bada dodatkowo:

  • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego MPZP
  • kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń
  • wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane

Nadzór ustala opłatę legalizacyjną. Dla domu jednorodzinnego jest to ok. 50 tys. zł. Dla domu bez zgłoszenia 2,5-5 tys. zł. Warunkiem uzyskania decyzji legalizacyjnej jest wpłacenie opłaty.

Kiedy nie da się zalegalizować samowoli?

Nie da się zalegalizować samowoli budowlanej, jeżeli budynek nie spełnia wymogów z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. W takiej sytuacji samowola musi zostać rozebrana i często takie decyzje są wydawane.

Naruszenie prawa własności - szczególny rodzaj samowoli budowlanej.

O ile samowolę budowlaną można zalegalizować po spełnieniu ustawowych przesłanek, trudno będzie dokonać legalizacji w przypadku gdy budowa wprost wykracza poza granice działki. Właściciel działki, której naruszono prawo własności może zgodnie z prawem:

  • Jeżeli sprzeciwił się albo grozi mu wysoka szkoda może żądać przywrócenia stanu pierwotnego
  • Jeżeli nie sprzeciwił się może żądać wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności albo wykupienia części gruntu (151 k.c.).
  • Roszczenie o wydanie i przywrócenie stanu wcześniejszego względem nieruchomości nie ulegają przedawnieniu (222 i 223 k.c.).

Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskiej skontaktuj się z nami pod numerem:  797 014 014 lub napisz maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl.

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera i podpisać z nim umowę?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak odebrać mieszkanie lub dom od dewelopera?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 2 opinii.

Zobacz, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania

Obejrzyj krótki film instruktażowy o odbiorze mieszkania z inżynierem Pewny Lokal

Baza wiedzy

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka