1. Roszczenia z tytułu samowoli budowlanej nie ulegają przedawnieniu (możliwe postępowanie z urzędu w każdej chwili)
2. Nadzór może wszcząć postępowanie wobec inwestora jak i nowego właściciela (odpowiedzialność administracyjna przechodzi na nabywcę).
3. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady prawne nieruchomości, o których nabywca nie wiedział do roku od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady.
4. Bardzo wysoka opłata legalizacyjna. Może stanowić podstawę do obniżki ceny domu.
5. Problemy własnościowe z sąsiadem np. nieruchomość częściowo znajduje się na działce sąsiada (możliwe postępowanie z powodu donosu sąsiada, długi proces sądowy o odszkodowanie/przymusowy wykup części działki).
6. Stare mapy były wykonywane przy pomocy tuszu i ołówka, margines błędu to 10/20 cm. To wystarczy do tego, aby w nowych mapach budynek został “umiejscowiony”na działce sąsiada.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
7. Nawet jeżeli dom ma pozwolenie na budowę i użytkowanie, jego części mogą być samowolą (np. garaż, balkon, wiata etc.).
8. Niektórych samowoli nie można zalegalizować, bo są niezgodne z prawem. O takiej sytuacji lepiej wiedzieć przed zakupem.
9. Mniej osób legalizuje samowole. Oznacza to większe ryzyko kupna nielegalnej nieruchomości mimo zapewnień sprzedającego, że budynek powstał zgodnie z prawem.
A. Prawnik: analiza dokumentacji, ksiąg wieczystych, stanu prawnego
B. Geodeta: analiza map, ewentualny pomiar na miejscu, sprawdzenie pomiarów geodezyjnych, wykonanie nowych pomiarów
W większości są to domy jednorodzinne, ale również szopy, garaże, budynki rekreacyjne, balkony, tarasy, wiaty, “dobudowy”, “nadbudowy”, pomieszczenia gospodarcze - wszystkie budowle wymagające pozwolenia na budowę albo zgłoszenia robót. Szacuje się ok. 500 tys. samowoli budowlanych w Polsce.
Podstawowym pytaniem jest czy mamy do czynienia z samowolą wybudowaną przed wejściem przepisów ustawy – Prawo budowlane, czy już po.
A. Samowole sprzed 1 stycznia 1995 r. legalizuje się bezpłatnie. Muszą być spełnione następujące wymagania:
B. Samowole po 1 stycznia 1995 r. wymagają precyzyjnego zbadania i opłaty legalizacyjnej. Muszą być spełnione dwa warunki:
Inspektor ustala czy budowa jest zgodna z przepisami i wstrzymuje prowadzenie robót budowlanych. Następnie należy przedstawić:
Nadzór bada dodatkowo:
Nadzór ustala opłatę legalizacyjną. Dla domu jednorodzinnego jest to ok. 50 tys. zł. Dla domu bez zgłoszenia 2,5-5 tys. zł. Warunkiem uzyskania decyzji legalizacyjnej jest wpłacenie opłaty.
Wbrew wielu opiniom krążącym w internecie, legalizacja starego domu jest jak najbardziej możliwa. W tym celu w pierwszej kolejności powinniśmy kolejności sporządzić inwentaryzację powykonawczą. Ma ona między innymi na celu potwierdzenie stanu faktycznego nieruchomości. Taką inwentaryzację może wykonać tylko i wyłącznie uprawniony do tego geodeta. Ponadto koniecznie będzie wykonanie ekspertyzy technicznej, która potwierdzi, że dom nadaje się do użytkowania. Gdy już je wykonamy, kolejnym krokiem jest złożenie wniosku do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Do wniosku należy dołączyć w formie załączników:
Co ważne, zgodnie z nowelizacją ustawy Prawo budowlane z dnia 13 marca 2020 roku, w przypadku domów starszych niż 20 lat, nie bada się ich zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Ma to na celu między innymi przyspieszenie procedury legalizacyjnej. W tym wypadku jest jednak pewien warunek, a mianowicie w stosunku do domu nie mogła być wcześniej wydana prawomocna decyzja o rozbiórce.
Ponadto domy starsze niż 20 lat, są obligatoryjnie zwolnione z opłaty legalizacyjnej. Jednocześnie należy pamiętać, że w przypadku przyspieszonej legalizacji domu, który ma ponad 20 lat, zastosowanie ma ustawa z dnia 24 października 1974 r.
Prawo budowlane, co dla wielu osób może być mylące, ponieważ została ona uchylona. Ustawodawca bowiem uznał, że ma tutaj zastosowanie zasada, że prawo nie działa wstecz. Warto przy tym pamiętać, że uproszczona procedura legalizacyjna, włącza dom w system kontroli stanu technicznego, prowadzonego przez nadzór budowlany.
Dzięki niej możliwe jest również skorzystanie z różnego rodzaju programów pomocowych, obejmujących między innymi wymianę starych pieców na bardziej ekologiczne. Warto więc przeprowadzić legalizację starego domu.
Nie da się zalegalizować samowoli budowlanej, jeżeli budynek nie spełnia wymogów z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. W takiej sytuacji samowola musi zostać rozebrana i często takie decyzje są wydawane.
O ile samowolę budowlaną można zalegalizować po spełnieniu ustawowych przesłanek, trudno będzie dokonać legalizacji w przypadku gdy budowa wprost wykracza poza granice działki. Właściciel działki, której naruszono prawo własności może zgodnie z prawem:
Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskiej skontaktuj się z nami pod numerem: 797 014 014 lub napisz maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz jedną z naszych lekcji.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
