W przypadku zakupu mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym i późniejszego stwierdzenia wad nieruchomości, kupującemu przysługuje możliwość dochodzenia swoich praw od zbywcy w ramach rękojmi.
Kupując mieszkanie, możesz natknąć się na to, że w lokalu odnajdziesz usterki czy wady, o których nie byłeś wcześniej poinformowany. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przewiduje w takiej sytuacji możliwość skorzystania z rękojmi. Wiele osób rezygnuje z ubiegania się o swoje prawa, ponieważ wydaje im się, że zakup mieszkania nastąpił zbyt dawno lub podpisany protokół zdawczo-odbiorczy chroni sprzedającego. Nic bardziej mylnego! Rękojmia przysługuje nabywcom niezależnie od upływu czasu czy od wielkości wad.
Jedyne ograniczenie, jakie przewiduje polskie prawo to fakt, że kupującym nie przysługuje możliwość dochodzenia rękojmi w przypadku reklamacji elementów wykończeniowych czy wyposażenia mieszkania. W tym przypadku można pociągnąć dewelopera do odpowiedzialności tylko w przez okres dwóch lat.
Rękojmia w przypadku nieruchomości obowiązuje przez pięć lat od momentu wydania przedmiotu umowy. Nie ma tu znaczenia fakt, kiedy podpisujemy umowę przeniesienia własności- dla potrzeb rękojmi najważniejszy jest termin przekazania kluczy do mieszkania (przy czym musimy pamiętać, że nie musi on być jednoznaczny z odbiorem nieruchomości, wszystko zależy od zapisów umownych). Od tej daty rozpoczyna się bieg pięcioletniego okresu, w którym możemy wystąpić do sprzedającego z roszczeniem o naprawę usterki lub, w przypadku wad istotnych (utrudniających bądź uniemożliwiających użytkowanie mieszkania) o obniżenie ceny lub nawet z oświadczeniem odstąpieniu od umowy.
Chcesz dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi? Możesz to zrobić jeśli zakupiona nieruchomość ma wadę, która zmniejsza jego wartość lub użyteczność, a także wtedy gdy lokal nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego sprzedający. Możesz także powołać się na rękojmię, jeśli lokal nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego sprzedający.
Wbrew dość powszechnemu przekonaniu, rękojmia obowiązuje również w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Jedyna różnica w stosunku do rynku pierwotnego jest taka, że jeżeli umowa sprzedaży, na podstawie której będziemy dochodzić swoich praw, nie jest umową konsumencką (zawieraną pomiędzy osobą fizyczną a przedsiębiorcą), wówczas, zgodnie z art. 558 par. 1 Kodeksu cywilnego, istnieje możliwość modyfikacji rękojmi, polegającej na jej ograniczeniu lub nawet wyłączeniu. Z punktu widzenia sprzedającego taka zmiana może być korzystna, ponieważ oznacza ona, że po sprzedaży mieszkania nie będzie musiał on mierzyć się z roszczeniami ze strony kupującego. Z perspektywy nabywcy bezpieczniej jest oczywiście pozostać przy rękojmi w jej niezmienionym kształcie, dlatego warto jest tą kwestię przedyskutować jeszcze przed przystąpieniem do umowy.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Rękojmia działa nie tylko w przypadku wad technicznych mieszkania (właściwie - wady fizyczne, z którymi mamy do czynienia jeżeli rzeczy sprzedana jest niezgodna z umową), ale również jeżeli stwierdzimy, iż nieruchomość ma wadę prawną, która może polegać na tym, że rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej lub ograniczenie w korzystaniu z niej lub rozporządzaniu nią wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.
Co jeszcze musisz wiedzieć, jeśli chodzi o rękojmię?
W zgłoszeniu, które przekazujemy do sprzedającego zawsze w formie pisemnej, musimy zawrzeć następujące informacje:
Rolą ksiąg wieczystych jest zapewnienie stabilności obrotu nieruchomościami. Ustawa o księgach wieczystych, zawiera w swoich zapisach instytucję tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co to oznacza? Otóż rękojmia ta jest zabezpieczeniem dla kupującego, gdyż nabywając konkretną nieruchomość, nie musi on martwić się tym jaka jest rzeczywista sytuacja mieszkania. Jedyne co się liczy to to, co zapisane jest w księdze wieczystej. Właśnie dlatego tak ważne dla właścicieli mieszkań jest dbanie o odpowiednie zapisy w księdze danego lokalu. Jeden błąd może mieć katastrofalne skutki, które będą się ciągnęły przez lata. System ksiąg wieczystych działa powoli, ponieważ każdy wniosek jest dogłębnie kilkukrotnie sprawdzany. Dlatego np. kiedy kupujesz mieszkanie w księdze wieczystej, widnieć będzie Twoje nazwisko dopiero po kilku miesiącach od zgłoszenia. Nie obawiaj się jednak, że zostaniesz przez to oszukany i właściciel, np. dwukrotnie sprzeda nieruchomość. W celu zabezpieczenia nabywców powstały tzw. wzmianki.
Wzmianki są informacjami mówiącymi o tym, że do sądu wieczysto-księgowego, czyli organu odpowiedzialnego za wszelkie wpisy, wpłynął wniosek o zmianę treści. To notariusz, przy którym podpisano umowę, jest odpowiedzialny za wpisanie wniosku do elektronicznego systemu. Powinien to zrobić zaraz po podpisaniu dokumentów. Wtedy w systemie pojawia się wzmianka. Pamiętaj, że pojawienie się wzmianki wyłącza działanie rękojmi, więc jeśli chcesz kupić nieruchomość, której księga zawiera jakąkolwiek zmianę, lepiej przeczekać kilka miesięcy do zmiany księgi wieczystej. Nie wszystkie wzmianki wchodzą w życie. Sąd może odrzucić te, które uzna za niesłusznie złożone.
Sprawdzenie księgi wieczystej to bardzo ważna kwestia przed zakupem mieszkania czy domu. Jeśli boisz, że nie poradzisz sobie z odczytem jej zapisów czy też ze znalezieniem wzmianek skontaktuj się z nami. Nasi prawnicy przeanalizują księgę zgodnie ze swoją wiedzą i doświadczeniem, a następnie przedstawią Ci swoje wyniki w formie czytelnego raportu, w którym zaznaczone będą wszelkie zagrożenia związane z zakupem.
Jak więc widzisz rękojmia, nieco różni się od rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oba te pojęcia powinny być Ci znane i być dla Ciebie zrozumiałe, jeśli chcesz świadomie i bezpiecznie dokonać zakupu nieruchomości!
Przekonaj się i obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Obejrzyj film, w którym wyjaśniamy, dlaczego warto zlecić nam audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
