Czy wiesz, jak wygląda zawieranie umowy przedwstępnej bez notariusza? Kiedy i w jakim celu podpisujemy umowę przedwstępną? Przeczytaj poniższy artykuł i poznaj odpowiedzi na ww. pytania, a także, jakie zapisy należy zawrzeć w umowie przedwstępnej oraz, jakie są plusy i minusy zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza.
W poniższym artykule wyjaśniamy, jak wygląda zawieranie umowy przedwstępnej bez notariusza.
Kupując działkę, mieszkanie lub lokal usługowy, często na początku musisz podpisać umowę przedwstępną, czyli taki dokument, który można uznać za swego rodzaju wstęp do późniejszego podpisania umowy ostatecznej. Według książkowej definicji umowa przedwstępna sprzedaży jest umową najczęściej poprzedzającą właściwą umowę, przenoszącą własność na kupującego nieruchomość. To ona jest poświadczeniem, że jedna lub obie ze stron zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej w określonym czasie (art. 389 § 1 Kodeksu Cywilnego).
Podpisanie umowy przedwstępnej jest niezbędne między innymi w celu ubiegania się o kredyt hipoteczny, jeżeli w taki sposób finansowany będzie zakup mieszkania. Dokument ten zabezpiecza kupującego przed sprzedażą lokalu komuś innemu, a właściciela przed rezerwacją lokalu dla osoby, która później się rozmyśli.
Warto wiedzieć, że umowa przedwstępna nie musi być podpisania w obecności notariusza. Może być to dokument, który jedna ze stron sporządzi we własnym zakresie. Jest to jednak dość niebezpieczna forma, ponieważ nie jest ona aż tak wiążąca jak ta, zawarta przy notariuszu. Jeżeli decydujemy się na podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży poza kancelarią notarialną, musimy mieć świadomość, że w ten sposób rezygnujemy z możliwości dochodzenia swoich praw, wynikających z przedmiotowej umowy, przed sądem. W związku z tym pozostaje jedynie tzw. słabszy skutek umowy, co oznacza żądanie naprawienia szkody, poniesionej w związku z niewywiązaniem się drugiej strony z podjętych ustaleń. W praktyce oznacza to, że strona poszkodowana może liczyć jedynie na zwrot poniesionych kosztów przygotowania zawarcia umowy i samego jej zawarcia, i na nic ponadto.
Dlatego warto w takiej umowie zawrzeć zapisy, które zabezpieczą nas przed stratami, i dotyczy to zarówno strony sprzedającej, jak i kupującej.
W umowie powinny znaleźć się zapisy dotyczące:
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Dzięki umieszczeniu takich zapisów w umowie zwiększamy nieco bezpieczeństwo zawieranej transakcji.
Minusy umowy przedwstępnej zawartej bez pomocy kancelarii notarialnej są naprawdę duże. Dokument ten nie daje Ci bowiem tak dużych możliwości walki z drugą stroną, gdyby ta okazała się nieuczciwa. Jedyne czego możesz żądać, to odszkodowanie, nie ma natomiast żadnej szansy na to, aby zmusić właściciela do sprzedaży lub nabywcy do kupna zarezerwowanej nieruchomości. Jeśli chodzi o samo odszkodowanie, także nie jest ono adekwatne do poniesionej straty, chyba że zadbasz o dokładne zapisy w umowie, które regulują tę kwestię. Zasadą jest jednak, że w razie niewywiązania się z umowy przedwstępnej, można żądać tylko naprawienia szkody poniesionej przez to, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (tzw. ujemny interes umowy).
Co to oznacza? Kwota odszkodowania, którą otrzymasz obejmie prawdopodobnie tylko zwrot kosztów: zawarcia umowy przyrzeczonej (np. kosztów dojazdu, uzyskania niezbędnych dokumentów) i przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej (np. kosztów prawnika przygotowującego lub opiniującego umowę). Nie otrzymasz jednak żadnej rekompensaty za poniesione starty, które wynikają z Twoich starań, aby umowę wykonać.
Nadal nie czujesz konieczności zatrudniania notariusza do podpisania umowy przedwstępnej? Pamiętaj, chociaż o tym, aby zabezpieczyć się maksymalnie, jak to możliwe. Możesz np. zwiększyć zakres odszkodowania i zapisać, że w razie niewywiązania się z umowy, druga strona może żądać naprawienia szkody w pełnej wysokości. Dobrym sposobem jest także ustalenie kary umownej, która gwarantuje stałą postać odszkodowania i nie ma wtedy potrzeby udowadniania wysokości szkody. Często sprzedawcy zabezpieczają się także zadatkiem, który chroni ich przed niezawarciem umowy przyrzeczonej przez kupującego. Jeżeli kupujący się rozmyśli, zadatek zostaje po stronie sprzedającego. Jeśli jednak niezawarcie umowy wydarzy się za sprawą sprzedającego, to od umowy może odstąpić kupujący. Wtedy sprzedający musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.
Pamiętaj jednak, że jeżeli masz możliwość zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, to warto z niej skorzystać, pomimo konieczności poniesienia dodatkowych kosztów. W porównaniu z ewentualnymi stratami, które mogą się pojawić w przypadku niewykonania zawartej umowy, koszty notarialne nie będą tak dużym obciążeniem dla Twojego budżetu, tym bardziej że, o czym warto pamiętać, taksa notarialna podlega negocjacjom (rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa jedynie jej maksymalną wysokość).
Największym plusem zawarcia umowy przedwstępnej w kancelarii notarialnej jest fakt, że jeżeli jedna ze stron nie będzie chciała zawrzeć umowy przyrzeczonej, będzie mogła zostać do tego zmuszona przez sąd. Wyrok sądu zastępuje wtedy podpis strony pod umową, więc jest ona ważna. Oprócz tego, dzięki umowie przedwstępnej podpisanej w taki sposób, możesz zablokować właścicielowi możliwość sprzedaży nieruchomości innemu kupującemu (który np. zaproponował mu lepszą cenę). Jest to bardzo proste! Wystarczy, że wpiszesz do księgi wieczystej roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, wynikające z umowy przedwstępnej. Jedynym minusem takiej opcji jest oczywiście fakt, że decydując się na pomoc notariusza, musisz do budżetu przeznaczonego na zakup nieruchomości, dopisać jego wynagrodzenie. Jednak czy tych kilkaset złotych nie jest wartych Twojego spokoju?
Jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta i obie strony będą miały możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, to warto zwracać uwagę na to, aby podać termin jak najszybciej. Dlaczego? Otóż wiążącą datą będzie ta wyznaczona przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Istotny jest także fakt, że jeżeli żadna ze stron w ciągu roku (od zawarcia umowy przedwstępnej) nie wyznaczy terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, to nie można już żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 Kodeksu Cywilnego).
Warto też w kontekście umowy przedwstępnej wspomnieć, jak wygląda proces zawierania umowy ostatecznej. Otóż wymaga to zawsze wizyty u notariusza. Taka umowa musi mieć formę aktu notarialnego. Nie ma tutaj mowy o napisaniu samodzielnie dokumentu. Takie formy są bowiem uznawane za nieważne. Wiele osób martwi się, że jest to dodatkowy koszt. Rzeczywiście wynagrodzenie notariusza może być obciążeniem dla budżetu, ale daje Ci gwarancję, że Twoje interesy, a także interesy drugiej strony zostaną w pełni zabezpieczone. Dlaczego? Jednym z obowiązków kancelarii notarialnej jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, sprawdzenie księgi wieczystej i przede wszystkim przygotowanie umowy w taki sposób, aby była ważna. Oprócz tego notariusz po podpisaniu umowy przez obie strony, ma obowiązek złożenia wniosku do sądu prowadzącego księgę wieczystą o wykreślenie starego właściciela i wpisanie nowego.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
