Zadatek czy zaliczka? Co wybrać podpisując umowę przedwstępną? Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, czym jest umowa przedwstępna, kiedy ją zawieramy, jaki sposób zabezpieczenia umowy przedwstępnej wybrać. Artykuł stanowi poradnik dotyczącej spornej kwestii, która forma zabezpieczenia umowy jest lepszym rozwiązaniem.
Jeśli zastanawiasz się, czy warto wybrać zaliczkę zamiast zadatku, musisz wiedzieć, że zaliczka jest rozwiązaniem znacznie mniej ryzykownym w sytuacjach niepewnych. W polskim prawie zaliczka nie pełni funkcji odszkodowawczej – jest po prostu częścią ceny wpłaconą na poczet przyszłej transakcji. Oznacza to, że jeśli umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku, niezależnie od tego, czy rozmyślił się kupujący, czy sprzedający, zaliczka musi zostać zwrócona w takiej samej kwocie, w jakiej została wpłacona. Jest to idealne rozwiązanie dla osób, które nie są jeszcze w stu procentach pewne swojej decyzji kredytowej lub po prostu chcą mieć „furtkę bezpieczeństwa” bez groźby utraty kapitału.
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w przypadku zadatku, który jest uregulowany w artykule 394 Kodeksu cywilnego i ma na celu zdyscyplinowanie obu stron. Tutaj zasady są twarde: jeśli Ty jako kupujący zrezygnujesz z transakcji, sprzedający ma prawo zachować Twój zadatek w całości. Jeśli natomiast to sprzedający się wycofa, masz prawo żądać od niego zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej niż ta, którą mu przekazałeś. To narzędzie daje znacznie większe poczucie bezpieczeństwa co do finalizacji zakupu, ale jednocześnie wiąże się z ryzykiem finansowym, jeśli po drodze Twoja sytuacja życiowa ulegnie zmianie.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Wybór między tymi dwiema formami płatności często idzie w parze z wyborem formy samej umowy przedwstępnej. Możesz zdecydować się na zwykłą formę pisemną, która jest szybka i bezkosztowa, ale daje Ci jedynie tak zwany słaby skutek. W praktyce oznacza to, że w przypadku problemów możesz walczyć jedynie o zwrot pieniędzy lub odszkodowanie za poniesione koszty, ale nie możesz zmusić właściciela do sprzedaży mieszkania. Jeśli jednak zależy Ci na konkretnym lokalu i chcesz mieć gwarancję jego nabycia, najlepszym wyborem będzie umowa w formie aktu notarialnego. Taka forma pozwala na wpisanie roszczenia do księgi wieczystej i daje prawo do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, nawet jeśli sprzedający nagle zmieni zdanie.
Pamiętaj jednak, że każda umowa przedwstępna, niezależnie od jej formy, powinna precyzyjnie określać termin zawarcia umowy końcowej. Jeśli go nie wyznaczycie, każda ze stron może to zrobić w ciągu roku od dnia podpisania dokumentu. Po upływie tego czasu roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej wygasają, a Ty tracisz możliwość walki o daną nieruchomość. Aby uniknąć takich pułapek i upewnić się, że Twoje pieniądze są bezpieczne, warto przed podpisaniem czegokolwiek zlecić profesjonalną analizę umowy. Prawnicy pomogą Ci sformułować zapisy tak, aby wpłacona zaliczka lub zadatek były chronione, a Ty byś mógł spokojnie czekać na decyzję banku lub finalizację transakcji.
Wybór zaliczki jako formy zabezpieczenia umowy przedwstępnej jest rozwiązaniem, które znacząco obniża ryzyko finansowe nabywcy, ale jednocześnie osłabia siłę samej „rezerwacji” lokalu. W polskim prawie cywilnym zaliczka nie jest uregulowana tak precyzyjnie jak zadatek, co sprawia, że jej charakter jest czysto rozliczeniowy. Jeśli z jakiegokolwiek powodu umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku, wpłacona kwota powinna wrócić do kupującego w nominalnej wysokości, ponieważ podstawa świadczenia odpadła. Dzięki temu, jeśli Twoja sytuacja życiowa ulegnie zmianie lub bank wyda negatywną decyzję kredytową, nie tracisz oszczędności, które zostały przekazane sprzedającemu na starcie.
Należy jednak pamiętać, że ta elastyczność działa w obie strony. Sprzedający, mając w ręku jedynie zaliczkę, może w każdej chwili wycofać się z transakcji, jeśli znajdzie klienta gotowego zapłacić wyższą cenę. W takim scenariuszu jedyne, co musi zrobić, to oddać Ci wpłacone środki. Właśnie dlatego umowa przedwstępna oparta na zaliczce jest często nazywana „miękką rezerwacją” – daje ona stronom czas na przygotowanie się do zakupu, ale nie tworzy realnej bariery finansowej powstrzymującej przed zerwaniem negocjacji. Co prawda sprzedający może próbować odliczyć od zwracanej kwoty udokumentowane koszty, które poniósł w związku z przygotowaniem do sprzedaży, jednak w praktyce rzadko dochodzi do takich potrąceń przy standardowych transakcjach mieszkaniowych.
Rekomendacja, aby traktować pierwszą wpłatę jako zaliczkę, jest szczególnie zasadna w sytuacjach, gdy proces zakupu jest obarczony dużą niepewnością. Jeśli jako nabywca nie masz jeszcze gwarancji finansowania lub masz wątpliwości co do stanu technicznego lokalu, zaliczka chroni Twój kapitał. Z kolei zadatek byłby w tej sytuacji ryzykowny, ponieważ jego utrata jest niemal automatyczna w przypadku rezygnacji kupującego. Warto zatem dążyć do takiego sformułowania zapisów umownych, które jasno określą charakter wpłacanych środków, aby uniknąć późniejszych sporów interpretacyjnych z drugą stroną.
Mimo że zaliczka ułatwia wycofanie się z umowy, nie chroni ona przed ewentualnymi roszczeniami o naprawienie szkody, jeśli Twoje działanie naraziło sprzedającego na realne straty. Dlatego każda, nawet najbardziej elastyczna umowa przedwstępna, powinna zostać rzetelnie zweryfikowana pod kątem prawnym. Profesjonalna analiza dokumentu pozwala nie tylko na rozróżnienie zaliczki od zadatku, ale także na sprawdzenie, czy w treści nie ukryto dodatkowych kar umownych, które mogłyby zniwelować korzyści płynące z wyboru bezpieczniejszej formy płatności.
Umowa przedwstępna z zaliczką powinna posiadać odpowiednią formę. Wśród najważniejszych elementów, które muszą się znaleźć w takiej umowie, należy wskazać:
Zadatek jest znacznie potężniejszym narzędziem prawnym niż zaliczka, ponieważ pełni funkcję swoistej kary za niewywiązanie się z obietnicy zawarcia transakcji. Jego mechanizm, uregulowany w Kodeksie cywilnym, ma na celu finansowe zdyscyplinowanie zarówno kupującego, jak i sprzedającego. W praktyce oznacza to, że jeśli zmienisz zdanie i wycofasz się z zakupu, musisz pogodzić się z bezpowrotną utratą wpłaconych środków. Z drugiej strony, jeśli to sprzedający znajdzie innego nabywcę lub po prostu zrezygnuje z transakcji, prawo daje Ci możliwość żądania od niego kwoty dwukrotnie wyższej niż ta, którą faktycznie wpłaciłeś. Taka konstrukcja sprawia, że zadatek jest idealnym wyborem w sytuacjach, gdy obie strony są pewne swych zamiarów i chcą zminimalizować ryzyko nagłego zerwania negocjacji.
Wysokość zadatku powinna być wypośrodkowana, aby z jednej strony realnie zabezpieczała interesy, a z drugiej nie stanowiła bariery nie do przejścia w razie nieprzewidzianych trudności. Prawnicy firmy Pewny Lokal sugerują, by oscylował on w granicach od 5 do 10 procent wartości nieruchomości. Jest to kwota wystarczająco wysoka, by zniechęcić sprzedającego do szukania innego kupca, ale jednocześnie na tyle bezpieczna, by w razie nagłej utraty zdolności kredytowej strata nie była dla Ciebie rujnująca. Co istotne, zadatek traci swój „karny” charakter w momencie, gdy do rozwiązania umowy dochodzi za porozumieniem obu stron lub z przyczyn, za które nikt nie ponosi winy. W takich przypadkach pieniądze są zwracane kupującemu w ich nominalnej wysokości, dokładnie tak samo jak w przypadku zaliczki.
Stosując zadatek, warto również zadbać o to, by umowa przedwstępna precyzyjnie określała sytuacje, w których wpłacone środki zostaną zwrócone mimo braku finalizacji zakupu. Można do nich zaliczyć na przykład uzyskanie negatywnej decyzji kredytowej z przynajmniej trzech różnych banków – pod warunkiem, że taki zapis zostanie wprowadzony do treści dokumentu. Bez dodatkowych zastrzeżeń zadatek jest bezwzględny, dlatego tak ważne jest, aby treść umowy została sprawdzona przez eksperta. Profesjonalna analiza prawna pozwala na wprowadzenie bezpieczników, które uchronią Twoje oszczędności w sytuacjach, na które nie masz bezpośredniego wpływu.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
