Umowa przedwstępna a zadatek zapłacony przelewem - zalety

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości na rynku wtórnym?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Umowa przedwstępna zadatek zapłacony przelewem

Czym jest zadatek? – jest to kwota uregulowana w kodeksie prawnym, którą otrzymuje sprzedający od kupującego, aby uchronić się przed niepożądanymi problemami z transakcją. Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, jakie są zalety zadatku i skutki jego braku oraz, czy można nieskutecznie zastrzeż zadatek.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy nabycia nieruchomości?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • Średnio w umowie znajdujemy od trzech do czterech bardzo niebezpiecznych klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
  • Deweloperzy i sprzedawcy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Pobierz wzór umowy przedwstępnej z zadatkiem w pdf

pobierz plik
Pobierz w pdf

Pobierz wzór umowy przedwstępnej z zadatkiem w doc

pobierz plik
Pobierz w doc

Kupno mieszkania — zadatek

Skupiając się na zadatku, musimy wiedzieć, że istnieją dwie możliwości jego przekazania. Bardziej bezpieczne jest przekazanie pieniędzy w gotówce, jednakże nie zawsze jest to możliwe, gdyż kwota np. jest zbyt wysoka. Jeżeli jednak możemy się na to zdecydować, warto dokładnie określić w umowie, jaka suma będzie przekazywana i kiedy oraz nazwać ją zadatkiem. Wszystkie te czynności są po to, aby nie doszło do żadnych nieporozumień pomiędzy stronami.

Drugą możliwością przekazania zadatku jest przelew bankowy na konto sprzedawcy, które zostaje wyraźnie określone w umowie przedwstępnej. Nie możemy zapomnieć o konkretnym ustaleniu terminu, do jakiego powinny zostać przelane pieniądze na konto. Jeśli kwota będzie przelana z opóźnieniem może pojawić się problem z potraktowaniem tych pieniędzy nie jako zadatek. Jeżeli strony pomimo opóźnienia nadal chcą kontynuować transakcję, należy do umowy dodać aneks, aby zadatek nie utracił swoich możliwości.

W umowie przedwstępnej także powinniśmy zawrzeć informację, co w przypadku niedostarczenia zadatku czy np. strony mogą rozwiązać umowę/ odstąpić od niej.

Co to jest zadatek?

Najczęściej zadatek wypłacany jest właśnie przy umowach przedwstępnych. Często definicja zadatku mylona jest z zaliczką, czyli nieuregulowaną prawnie, wypłacaną kwotą pieniężną przez jedna ze stron transakcji, która jest częścią dalszych płatności. Zaliczka jest mniej bezpieczną formą wypłacania pieniędzy podczas zawierania umów kupna/sprzedaży.

W przypadku kupującego zadatek ma na celu np. jego zdyscyplinowanie. Może to dotyczyć między innymi dostarczenia na czas odpowiednich dokumentów. Gdy kupujący nie dostarczy ich na czas, umowa może zostać zerwana, a kupujący traci wcześniej wpłacony zadatek. Z odwrotną sytuacją mamy do czynienia, gdy sprzedający nie wywiąże się z zapisów umowy. W tym wypadku może być on zobligowany do zwrotu wpłaconych pieniędzy. Co do zasady, wysokość zadatku nie jest określona przepisami prawa. Oznacza to, że jego wysokość musi być określona w umowie przedwstępnej. Rozwiązanie to może być korzystne dla obu stron, ponieważ daje ono szerokie pole do negocjacji pomiędzy kupującym a sprzedającym. Co do zasady, w Polsce najczęściej przyjmuje się, że zadatek stanowi 10 procent wartości danej nieruchomości. Nie należy przy tym zapominać, że stanowi on integralną część płatności za nieruchomość. Oznacza to w uproszczeniu, że w przypadku gdy chcemy kupić mieszkanie warte 300 tysięcy złotych, dziesięcioprocentowy zadatek będzie wynosił 30 tysięcy złotych. Po jego opłaceniu pozostanie nam do zapłaty 270 tysięcy. Warto pamiętać, że zadatek to nie to samo co zaliczka. Różnią się one od siebie między innymi tym, że zaliczka nie jest uregulowana prawnie. Ma to wpływ na przykład na warunki jej zwrotu, które powinny być określone w umowie przedwstępnej. Można śmiało stwierdzić, iż zadatek jest lepszą opcją dla osób, które są pewne, że uzyskają kredyt mieszkaniowy. Dlaczego? Ponieważ zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki nie podlega zwrotowi. Może się więc okazać, że w przypadku gdy kupujący nie uzyska kredytu mieszkaniowego, straci również wpłacony wcześniej zadatek.

Często definicja zadatku mylona jest z zaliczką,

Umowa przedwstępna z zadatkiem — czy można przelewem?

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Rozważając sposób przekazania zadatku wymaganego umową przedwstępną, warto zaznaczyć, że szczegóły co do formy wpłaty powinny być szczegółowo opisane w tejże umowie. Sam zadatek na ogół może być przekazany w formie pieniędzy w gotówce albo przelewu bankowego. Gotówka, mimo że dla sprzedającego jest szybszą i pewniejszą opcją, to dla nabywcy będzie stanowić problem np. w podjęciu jej, transporcie czy chociażby bezpieczeństwie posiadania ze sobą tak dużych środków. W związku z tym popularniejszą metodą jest przelew. Decydując się na formę przelewu niezbędne jest wskazanie w umowie konta sprzedawcy wraz z terminem do kiedy dany zadatek ma być przesłany. Dobrze jest określić działanie i konsekwencje związane z opóźnieniem przelewu, a także jego brakiem (np. niedostarczenie zadatku może skutkować rozwiązaniem umowy przedwstępnej).

Skorzystanie z zadatku a odszkodowanie

Zadatek jest bardzo rozpowszechnioną formą zabezpieczenia umowy, która ma uchronić przed poniesionymi stratami na skutek ewentualnego niewywiązania się z jej zobowiązań jednej ze stron. Przy niedotrzymaniu warunków umowy odpowiednio strona wpłacająca może otrzymać podwójną wartość zadatku albo otrzymujący będzie mógł go zachować w zależności od strony, która zawiniła. Kluczowe jest jednak szczegółowe opisanie funkcji i zastosowania zadatku, tak by w przyszłości nie doszło do rozbieżności w interpretacji odnośnie do jego celu. Zwykle w sytuacji rozwiązania umowy, skorzystanie z zadatku wiąże się z brakiem możliwości do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. W wyjątkowych sytuacjach na drodze sądowej można dochodzić, jednak prawa do odszkodowania, gdy da się udowodnić, że zadatek nie rekompensuje szkód poniesionych odstąpieniem od umowy przedwstępnej.

Nieskuteczne zastrzeżenie zadatku

Zgodnie z przepisami, jeśli zadatek nie zostanie zapłacony podczas zawierania umowy, a w jej treści nie wskazano terminu na późniejsze wpłacenie zadatku, to będzie oznaczać, iż nie został on zastrzeżony. Brak zastrzeżenia może również wystąpić, gdy zobowiązana do tego strona nie dokona wpłaty zadatku w określonym umową terminie. Chcąc skutecznie ustanowić zadatek należy przekazać go drugiej stronie zgodnie z założeniami podpisanej umowy. Jako że klauzula dotycząca podatku ma charakter realny, to właśnie stąd wynika konieczność do wręczenia zadatku drugiej stronie, by móc uznać, że został on prawidłowo zastrzeżony. Zasadniczo oświadczenie o woli przekazania zadatku nie świadczy o jego skutecznym zastrzeżeniu, aczkolwiek praktyka oraz orzecznictwo dopuszczają przekazanie zadatku w innym ściśle określonym terminie niż samo zawarcie umowy.

Skutki braku wpłaty zadatku 

Często brak uiszczenia zadatku traktuje się, jako równoznaczne z rozwiązaniem umowy przedwstępnej. Natomiast prawda jest w tym wypadku inna! Przy sytuacji niewpłacenie zadatku, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości wciąż obowiązuje oraz wywołuje skutki prawne. Dlatego też strona nie ma prawa do uchylenia się od wykonania zobowiązań umowy, tylko dlatego, iż zadatek nie został wpłacony. Inaczej ma się sytuacja z brakiem opłacenia zadatku, gdy strony precyzyjnie zastrzegą w umowie możliwość odstąpienia od niej, jeśli takiej wpłaty nie będzie. Taki wpis do umowy powinien dokładnie wskazywać termin, w którym będzie można odstąpić od umowy. Dopiero po umieszczeniu stosownego zapisu, niewpłaceniu zadatku do konkretnego terminu, będzie się uznawało, że dana umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie jest ważna i można od niej odstąpić (inaczej mówiąc potraktować jakby nigdy nie została zawarta). Zachęcamy zatem do zwrócenia szczególnej uwagi na klauzulę dotyczącą podatku, tak by nie pominąć żadnych istotnych zapisów. W razie potrzeby można negocjować ze sprzedawcą poszczególne adnotacje, a tym samym uzupełnić braki czy poprawić niekorzystnie brzmiące paragrafy.

Jakie przepisy regulują kwestię zadatku?

Jak już wcześniej wspomnieliśmy, zadatek jest uregulowany prawnie. Jednym z podstawowych przepisów regulujących go, jest artykuł 394 Kodeksu Cywilnego. Stanowi on, że w przypadku gdy jedna ze stron nie wywiąże się z zawartej umowy, może ona bez wyznaczenia dodatkowego terminu, odstąpić od niej. Jednocześnie zachowuje ona prawo do zatrzymania wpłaconego wcześniej przez drugą stronę zadatku. Bardzo ważne, jest również to, że jeżeli strona wpłacająca sama dała zadatek, może ona żądać zwrotu jego dwukrotnej wysokości. Swoistym wyjątkiem jest tutaj sytuacja, gdy umowa została wykonana, ale nie ma możliwości zaliczenie zadatku na poczet świadczenia strony, która go dała. Ma to na celu zabezpieczenie strony kupującej przed dodatkowymi wydatkami. Artykuł 394 kodeksu cywilnego jest więc podstawowym artykułem regulującym kwestie zadatku. Może się również okazać, że roszczenie wynikające z zadatku ulegnie przedawnieniu. Jest to uregulowane w artykule 118 kodeksu cywilnego. Następuje ono po upływie:

  • 3. lat, jeżeli umowa była zawarta w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej,
  • 10. lat, jeżeli umowa nie dotyczy przedsiębiorców.

Wyjątek stanowią tu odrębne przepisy określające termin przedawnienia zadatku. Jak sami zauważyliście, zadatek jest regulowany przez kodeks cywilny. W zawiązku z tym zadatek musi być jasno określony w umowie. W przeciwnym razie może on w zależności od zapisów umowy być uznany za zaliczkę lub za nieważny.

Jakie są zalety zadatku?

Jeżeli sprzedający odstąpi od umowy będzie musiał zwrócić kupującemu dwukrotność zadatku:

  • w przypadku niewywiązania się z umowy od strony kupującego traci on wówczas zadatek;
  • zadatek zostaje zwrócony osobie kupującej, jeśli obie strony nie wywiązały się z umowy;
  • zadatek zabezpiecza strony transakcji i mobilizuje do zakończenia jej pomyślnie;
  • jeżeli nasza umowa będzie zawierała zadatek i minie termin podpisania umowy przyrzeczonej, możemy odstąpić od umowy przedwstępnej.

Podsumowując, zadatek jest bardzo dobrą ochroną każdej ze stron podczas sprzedaży/kupna. Płatność zadatku najlepiej realizować w gotówce, jeśli jednak nie mamy takiej możliwości, przelew bankowy będzie również odpowiednią opcją. Pamiętajmy o tym, aby dopilnować zawarcia wszystkich niezbędnych informacji w umowie przedwstępnej, dotyczących formy przekazania zadatku. Najważniejsze jest to, aby przestrzegać wszelkich terminów, jakie uwzględnialiśmy w umowie, żeby wszystkie czynności związane z kupnem/sprzedażą przebiegły sprawnie i bezproblemowo.

Pewny Lokal oferuję usługę kompleksowego audytu nieruchomości (działek, mieszkań i domów) na rynku wtórnym. Zatrudniamy prawników oraz inżynierów i sprawdzamy stan prawny oraz techniczny nieruchomości. Dowiedz się więcej tutaj.

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jak sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Sprawdź, jak dobrze inwestować na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę ekspertów.

Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 1760 opinii.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości na rynku wtórnym?

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik: cesja i inne formy flipowania nieruchomości

okładka poradnika

Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym

okładka poradnika

Poradnik: badanie termowizyjne

okładka poradnika

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka