Czym jest zadatek? – jest to kwota uregulowana w kodeksie prawnym, którą otrzymuje sprzedający od kupującego, aby uchronić się przed niepożądanymi problemami z transakcją. Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, jakie są zalety zadatku i skutki jego braku oraz, czy można nieskutecznie zastrzeż zadatek.
Istnieją dwie główne formy przekazania zadatku. Pierwszą z nich jest płatność gotówkowa. Jest to rozwiązanie bezpieczne, jednak nie zawsze możliwe do zrealizowania przy bardzo wysokich kwotach. Wybierając płatność gotówką, należy w umowie dokładnie określić kwotę oraz termin przekazania środków. Niezbędne jest również jednoznaczne nazwanie tej wpłaty „zadatkiem”. Pozwoli to uniknąć nieporozumień między stronami transakcji. Drugą formą przekazania zadatku jest przelew bankowy. Wymaga on wyraźnego wskazania w umowie przedwstępnej numeru konta sprzedającego. Należy również ściśle określić ostateczny termin zaksięgowania środków.
Opóźnienie w realizacji przelewu może skutkować problemami z uznaniem wpłaty za prawomocny zadatek. Jeżeli pomimo opóźnienia strony chcą kontynuować transakcję, konieczne jest sporządzenie stosownego aneksu do umowy. Zabezpieczy to prawny charakter wpłaconych środków. Umowa przedwstępna powinna również regulować konsekwencje braku wpłaty zadatku. Warto uwzględnić w niej zapis określający, czy w takiej sytuacji strony mają prawo rozwiązać umowę i od niej odstąpić.
Zadatek występuje najczęściej przy zawieraniu umów przedwstępnych. Pojęcie to bywa często błędnie utożsamiane z zaliczką. Zaliczka to wpłata na poczet przyszłych należności. Nie posiada ona jednak odrębnych regulacji prawnych. W kontekście umów kupna-sprzedaży stanowi zatem znacznie mniej bezpieczną formę zabezpieczenia. Głównym celem zadatku jest dyscyplinowanie stron transakcji. Ze strony kupującego może to dotyczyć na przykład terminowego dostarczania niezbędnych dokumentów. Niedotrzymanie obowiązków przez nabywcę może skutkować zerwaniem umowy. W takiej sytuacji traci on wpłacony wcześniej zadatek. Zasada ta działa również w drugą stronę. Jeżeli sprzedający nie wywiąże się z zapisów umowy, ma obowiązek zwrotu wpłaconych pieniędzy. Przepisy prawa nie narzucają odgórnie wysokości zadatku. Kwota ta musi zostać każdorazowo określona w umowie przedwstępnej. Otwiera to przed stronami szerokie pole do negocjacji. W polskiej praktyce rynkowej przyjmuje się zazwyczaj zadatek w wysokości 10 procent wartości nieruchomości. Stanowi on integralną część ceny zakupu. Przy transakcji na kwotę 300 tysięcy złotych, zadatek wyniesie 30 tysięcy złotych. Po jego uiszczeniu nabywcy pozostaje dopłata w wysokości 270 tysięcy złotych. Kwestia zwrotu zaliczki zależy wyłącznie od swobodnych zapisów w umowie. Warunki funkcjonowania zadatku regulują natomiast konkretne przepisy prawa. Zadatek jest rekomendowanym rozwiązaniem dla osób posiadających pewność finansowania. W przeciwieństwie do zaliczki, co do zasady nie podlega on zwrotowi. Oznacza to, że kupujący, który nie uzyska kredytu hipotecznego, może bezpowrotnie stracić wpłacone środki.
Sposób przekazania zadatku musi zostać szczegółowo opisany w umowie przedwstępnej. Dopuszczalne formy to gotówka oraz przelew bankowy. Płatność gotówkowa jest preferowana przez sprzedających ze względu na natychmiastową dostępność środków. Stanowi ona jednak problem organizacyjny dla nabywcy. Bezpieczny transport tak dużej sumy bywa ryzykowny. Z tego powodu powszechnie stosuje się przelewy. Wymaga to wpisania do umowy dokładnego numeru konta sprzedawcy oraz wskazania nieprzekraczalnego terminu doręczenia środków. W dokumencie należy sprecyzować skutki opóźnienia w wykonaniu przelewu. Trzeba również wskazać konsekwencje całkowitego braku wpłaty. Powszechną praktyką jest zastrzeżenie prawa do rozwiązania umowy przedwstępnej w przypadku niedostarczenia zadatku.
Zadatek to popularna forma zabezpieczenia umowy. Chroni ona strony przed stratami wynikającymi z niewywiązania się z ustaleń przez partnera. W przypadku niedotrzymania warunków stosuje się określone sankcje. Poszkodowana strona wpłacająca może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Z kolei poszkodowana strona otrzymująca ma prawo zachować wpłacone środki. Decyduje o tym wskazanie winnego zerwania umowy. Funkcja i zasady zastosowania zadatku muszą być wyczerpująco opisane. Zapobiega to przyszłym rozbieżnościom interpretacyjnym. Zatrzymanie zadatku lub żądanie jego dwukrotności wyklucza zazwyczaj dochodzenie dodatkowego odszkodowania na zasadach ogólnych. Wyjątkiem jest wejście na drogę sądową. Poszkodowany może domagać się odszkodowania, jeżeli udowodni, że kwota zadatku w żaden sposób nie rekompensuje realnie poniesionych szkód.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Zadatek uznaje się za niezastrzeżony, jeżeli nie zostanie opłacony przy zawieraniu umowy. Dotyczy to sytuacji, w której umowa nie precyzuje późniejszego terminu na jego wpłacenie. Brak skutecznego zastrzeżenia ma również miejsce w przypadku opóźnień. Dzieje się tak, gdy zobowiązana strona nie dokona wpłaty w terminie wskazanym w dokumentach. Prawidłowe ustanowienie zadatku wymaga bezwzględnego przekazania środków drugiej stronie. Czynność ta musi być w pełni zgodna z założeniami podpisanego dokumentu. Zadatek ma charakter realny. Wynika z tego konieczność jego faktycznego wręczenia. Samo oświadczenie woli o chęci wpłaty nie świadczy o skutecznym zabezpieczeniu. Praktyka oraz orzecznictwo dopuszczają zapłatę zadatku w innym terminie niż moment zawarcia umowy. Wymaga to jednak jednoznacznego wskazania tej daty w treści dokumentu. Należy zwrócić szczególną uwagę na klauzulę dotyczącą zadatku, aby uniknąć błędów formalnych i nieskuteczności prawnej tego zabezpieczenia.
Brak wpłaty zadatku bywa często mylnie interpretowany jako automatyczne rozwiązanie umowy. W rzeczywistości sytuacja prawna wygląda zupełnie inaczej. W przypadku niewpłacenia zadatku umowa przedwstępna nadal obowiązuje i wywołuje skutki prawne. Strona nie ma prawa uchylić się od wykonania zobowiązań wyłącznie z powodu braku zaksięgowania środków. Sytuacja zmienia się, gdy strony odpowiednio sformułują treść umowy. Można zawrzeć w niej zastrzeżenie o prawie do odstąpienia w przypadku braku wpłaty. Zapis taki musi precyzyjnie wskazywać termin realizacji prawa odstąpienia. Dopiero po bezskutecznym minięciu tej daty można uznać umowę za nieważną i traktować ją, jakby nigdy nie została zawarta. Wszelkie zapisy dotyczące zadatku wymagają dokładnej analizy. Przed podpisaniem umowy można negocjować niekorzystne adnotacje i uzupełniać braki w paragrafach.
Funkcjonowanie zadatku uregulowane jest w Kodeksie cywilnym. Podstawowym przepisem w tym zakresie jest art. 394. Stanowi on, że w przypadku niewywiązania się z umowy przez jedną ze stron, strona poszkodowana może od niej odstąpić. Nie musi przy tym wyznaczać dodatkowego terminu na realizację zobowiązań. Zachowuje ona jednocześnie prawo do zatrzymania wpłaconego zadatku. Zgodnie z przepisami, jeżeli poszkodowanym jest strona wpłacająca, może ona żądać zwrotu dwukrotności zadatku. Kodeks przewiduje wyjątek, gdy umowa zostaje zrealizowana, ale technicznie nie ma możliwości zaliczenia zadatku na poczet świadczenia kupującego. W takiej sytuacji zadatek ulega zwrotowi. Rozwiązanie to chroni nabywcę przed podwójnym obciążeniem finansowym.
Roszczenia wynikające z wpłaty zadatku ulegają przedawnieniu. Zasady te określa art. 118 Kodeksu cywilnego. Przedawnienie następuje po upływie:
Wyjątek stanowią tu odrębne przepisy szczegółowe, mogące wskazywać inne ramy czasowe przedawnienia. Jako element uregulowany w Kodeksie cywilnym, zadatek wymaga precyzyjnego ujęcia w umowie przedwstępnej. Brak jasnych deklaracji może doprowadzić do zaklasyfikowania wpłaconych środków jako zaliczki.
Zadatek stanowi skuteczną ochronę każdej ze stron podczas transakcji sprzedaży nieruchomości. Główne mechanizmy tej ochrony obejmują:
Podsumowując, zastosowanie zadatku porządkuje ramy prawne i chroni kapitał. Przekazanie środków można realizować gotówkowo lub na rachunek bankowy.
Należy zadbać o włączenie do umowy przedwstępnej wszystkich niezbędnych klauzul dotyczących zadatku. Równie istotne jest bezwzględne przestrzeganie określonych w niej terminów.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
