Czym jest zadatek? – jest to kwota uregulowana w kodeksie prawnym, którą otrzymuje sprzedający od kupującego, aby uchronić się przed niepożądanymi problemami z transakcją. Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, jakie są zalety zadatku i skutki jego braku oraz, czy można nieskutecznie zastrzeż zadatek.
Skupiając się na zadatku, musimy wiedzieć, że istnieją dwie możliwości jego przekazania. Bardziej bezpieczne jest przekazanie pieniędzy w gotówce, jednakże nie zawsze jest to możliwe, gdyż kwota np. jest zbyt wysoka. Jeżeli jednak możemy się na to zdecydować, warto dokładnie określić w umowie, jaka suma będzie przekazywana i kiedy oraz nazwać ją zadatkiem. Wszystkie te czynności są po to, aby nie doszło do żadnych nieporozumień pomiędzy stronami.
Drugą możliwością przekazania zadatku jest przelew bankowy na konto sprzedawcy, które zostaje wyraźnie określone w umowie przedwstępnej. Nie możemy zapomnieć o konkretnym ustaleniu terminu, do jakiego powinny zostać przelane pieniądze na konto. Jeśli kwota będzie przelana z opóźnieniem może pojawić się problem z potraktowaniem tych pieniędzy nie jako zadatek. Jeżeli strony pomimo opóźnienia nadal chcą kontynuować transakcję, należy do umowy dodać aneks, aby zadatek nie utracił swoich możliwości.
W umowie przedwstępnej także powinniśmy zawrzeć informację, co w przypadku niedostarczenia zadatku czy np. strony mogą rozwiązać umowę/ odstąpić od niej.
Najczęściej zadatek wypłacany jest właśnie przy umowach przedwstępnych. Często definicja zadatku mylona jest z zaliczką, czyli nieuregulowaną prawnie, wypłacaną kwotą pieniężną przez jedna ze stron transakcji, która jest częścią dalszych płatności. Zaliczka jest mniej bezpieczną formą wypłacania pieniędzy podczas zawierania umów kupna/sprzedaży.
W przypadku kupującego zadatek ma na celu np. jego zdyscyplinowanie. Może to dotyczyć między innymi dostarczenia na czas odpowiednich dokumentów. Gdy kupujący nie dostarczy ich na czas, umowa może zostać zerwana, a kupujący traci wcześniej wpłacony zadatek. Z odwrotną sytuacją mamy do czynienia, gdy sprzedający nie wywiąże się z zapisów umowy. W tym wypadku może być on zobligowany do zwrotu wpłaconych pieniędzy. Co do zasady, wysokość zadatku nie jest określona przepisami prawa. Oznacza to, że jego wysokość musi być określona w umowie przedwstępnej. Rozwiązanie to może być korzystne dla obu stron, ponieważ daje ono szerokie pole do negocjacji pomiędzy kupującym a sprzedającym. Co do zasady, w Polsce najczęściej przyjmuje się, że zadatek stanowi 10 procent wartości danej nieruchomości. Nie należy przy tym zapominać, że stanowi on integralną część płatności za nieruchomość. Oznacza to w uproszczeniu, że w przypadku gdy chcemy kupić mieszkanie warte 300 tysięcy złotych, dziesięcioprocentowy zadatek będzie wynosił 30 tysięcy złotych. Po jego opłaceniu pozostanie nam do zapłaty 270 tysięcy. Warto pamiętać, że zadatek to nie to samo co zaliczka. Różnią się one od siebie między innymi tym, że zaliczka nie jest uregulowana prawnie. Ma to wpływ na przykład na warunki jej zwrotu, które powinny być określone w umowie przedwstępnej. Można śmiało stwierdzić, iż zadatek jest lepszą opcją dla osób, które są pewne, że uzyskają kredyt mieszkaniowy. Dlaczego? Ponieważ zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki nie podlega zwrotowi. Może się więc okazać, że w przypadku gdy kupujący nie uzyska kredytu mieszkaniowego, straci również wpłacony wcześniej zadatek.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Rozważając sposób przekazania zadatku wymaganego umową przedwstępną, warto zaznaczyć, że szczegóły co do formy wpłaty powinny być szczegółowo opisane w tejże umowie. Sam zadatek na ogół może być przekazany w formie pieniędzy w gotówce albo przelewu bankowego. Gotówka, mimo że dla sprzedającego jest szybszą i pewniejszą opcją, to dla nabywcy będzie stanowić problem np. w podjęciu jej, transporcie czy chociażby bezpieczeństwie posiadania ze sobą tak dużych środków. W związku z tym popularniejszą metodą jest przelew. Decydując się na formę przelewu niezbędne jest wskazanie w umowie konta sprzedawcy wraz z terminem do kiedy dany zadatek ma być przesłany. Dobrze jest określić działanie i konsekwencje związane z opóźnieniem przelewu, a także jego brakiem (np. niedostarczenie zadatku może skutkować rozwiązaniem umowy przedwstępnej).
Zadatek jest bardzo rozpowszechnioną formą zabezpieczenia umowy, która ma uchronić przed poniesionymi stratami na skutek ewentualnego niewywiązania się z jej zobowiązań jednej ze stron. Przy niedotrzymaniu warunków umowy odpowiednio strona wpłacająca może otrzymać podwójną wartość zadatku albo otrzymujący będzie mógł go zachować w zależności od strony, która zawiniła. Kluczowe jest jednak szczegółowe opisanie funkcji i zastosowania zadatku, tak by w przyszłości nie doszło do rozbieżności w interpretacji odnośnie do jego celu. Zwykle w sytuacji rozwiązania umowy, skorzystanie z zadatku wiąże się z brakiem możliwości do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. W wyjątkowych sytuacjach na drodze sądowej można dochodzić, jednak prawa do odszkodowania, gdy da się udowodnić, że zadatek nie rekompensuje szkód poniesionych odstąpieniem od umowy przedwstępnej.
Zgodnie z przepisami, jeśli zadatek nie zostanie zapłacony podczas zawierania umowy, a w jej treści nie wskazano terminu na późniejsze wpłacenie zadatku, to będzie oznaczać, iż nie został on zastrzeżony. Brak zastrzeżenia może również wystąpić, gdy zobowiązana do tego strona nie dokona wpłaty zadatku w określonym umową terminie. Chcąc skutecznie ustanowić zadatek należy przekazać go drugiej stronie zgodnie z założeniami podpisanej umowy. Jako że klauzula dotycząca podatku ma charakter realny, to właśnie stąd wynika konieczność do wręczenia zadatku drugiej stronie, by móc uznać, że został on prawidłowo zastrzeżony. Zasadniczo oświadczenie o woli przekazania zadatku nie świadczy o jego skutecznym zastrzeżeniu, aczkolwiek praktyka oraz orzecznictwo dopuszczają przekazanie zadatku w innym ściśle określonym terminie niż samo zawarcie umowy.
Często brak uiszczenia zadatku traktuje się, jako równoznaczne z rozwiązaniem umowy przedwstępnej. Natomiast prawda jest w tym wypadku inna! Przy sytuacji niewpłacenie zadatku, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości wciąż obowiązuje oraz wywołuje skutki prawne. Dlatego też strona nie ma prawa do uchylenia się od wykonania zobowiązań umowy, tylko dlatego, iż zadatek nie został wpłacony. Inaczej ma się sytuacja z brakiem opłacenia zadatku, gdy strony precyzyjnie zastrzegą w umowie możliwość odstąpienia od niej, jeśli takiej wpłaty nie będzie. Taki wpis do umowy powinien dokładnie wskazywać termin, w którym będzie można odstąpić od umowy. Dopiero po umieszczeniu stosownego zapisu, niewpłaceniu zadatku do konkretnego terminu, będzie się uznawało, że dana umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie jest ważna i można od niej odstąpić (inaczej mówiąc potraktować jakby nigdy nie została zawarta). Zachęcamy zatem do zwrócenia szczególnej uwagi na klauzulę dotyczącą podatku, tak by nie pominąć żadnych istotnych zapisów. W razie potrzeby można negocjować ze sprzedawcą poszczególne adnotacje, a tym samym uzupełnić braki czy poprawić niekorzystnie brzmiące paragrafy.
Jak już wcześniej wspomnieliśmy, zadatek jest uregulowany prawnie. Jednym z podstawowych przepisów regulujących go, jest artykuł 394 Kodeksu Cywilnego. Stanowi on, że w przypadku gdy jedna ze stron nie wywiąże się z zawartej umowy, może ona bez wyznaczenia dodatkowego terminu, odstąpić od niej. Jednocześnie zachowuje ona prawo do zatrzymania wpłaconego wcześniej przez drugą stronę zadatku. Bardzo ważne, jest również to, że jeżeli strona wpłacająca sama dała zadatek, może ona żądać zwrotu jego dwukrotnej wysokości. Swoistym wyjątkiem jest tutaj sytuacja, gdy umowa została wykonana, ale nie ma możliwości zaliczenie zadatku na poczet świadczenia strony, która go dała. Ma to na celu zabezpieczenie strony kupującej przed dodatkowymi wydatkami. Artykuł 394 kodeksu cywilnego jest więc podstawowym artykułem regulującym kwestie zadatku. Może się również okazać, że roszczenie wynikające z zadatku ulegnie przedawnieniu. Jest to uregulowane w artykule 118 kodeksu cywilnego. Następuje ono po upływie:
Wyjątek stanowią tu odrębne przepisy określające termin przedawnienia zadatku. Jak sami zauważyliście, zadatek jest regulowany przez kodeks cywilny. W zawiązku z tym zadatek musi być jasno określony w umowie. W przeciwnym razie może on w zależności od zapisów umowy być uznany za zaliczkę lub za nieważny.
Jeżeli sprzedający odstąpi od umowy będzie musiał zwrócić kupującemu dwukrotność zadatku:
Podsumowując, zadatek jest bardzo dobrą ochroną każdej ze stron podczas sprzedaży/kupna. Płatność zadatku najlepiej realizować w gotówce, jeśli jednak nie mamy takiej możliwości, przelew bankowy będzie również odpowiednią opcją. Pamiętajmy o tym, aby dopilnować zawarcia wszystkich niezbędnych informacji w umowie przedwstępnej, dotyczących formy przekazania zadatku. Najważniejsze jest to, aby przestrzegać wszelkich terminów, jakie uwzględnialiśmy w umowie, żeby wszystkie czynności związane z kupnem/sprzedażą przebiegły sprawnie i bezproblemowo.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!