Progi dochodowe w kredytach: jak ustalić sprawiedliwy limit?

W debacie o dopłatach do kredytów hipotecznych nie brak różnorodnych emocji. Ich przeciwnicy widzą w nich instrument polityczny, który przyczynia się do wzrostu cen mieszkań i premiuje banki oraz deweloperów. Zwolennicy z kolei dostrzegają w nich skuteczny sposób na zwiększenie dostępności mieszkań, szczególnie dla osób młodych i z niższymi dochodami. Ale jeśli uznamy, że dopłaty do kredytów mogą być sensownym narzędziem polityki mieszkaniowej, pojawia się kluczowe pytanie: jak ustalić progi dochodowe, by pomoc trafiła tam, gdzie jest naprawdę potrzebna.

Dopłaty do kredytów hipotecznych a próg dochodowy

Jak zauważa Piotr Semeniuk z Pewnego Lokalu w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu, każda forma wsparcia finansowego powinna być ukierunkowana. Celem nie jest wspieranie osób, które poradziłyby sobie bez pomocy, lecz tych, które bez zewnętrznego wsparcia nie mają szans na własne M. W przypadku dopłat do kredytów hipotecznych progi dochodowe pozwalają ograniczyć dostęp do programu osobom zamożnym. Dzięki temu środki publiczne nie trafiają do zamożnych inwestorów, a do rodzin, które naprawdę potrzebują pierwszego lokum.

Progi dochodowe w kredytach

Dobry przykład, który… nie wszedł w życie

Ekspert Pewnego Lokalu jako przykład przywołuje projekt programu kredytowego nowego rządu, który, choć ostatecznie nie został wdrożony, zawierał sprawny w teorii mechanizm progów dochodowych. Zakładał on:

• dla gospodarstwa jednoosobowego próg w wysokości 6000 zł miesięcznego dochodu brutto,
• dla trzyosobowego – 11 500 zł.

Dopłata miała maleć wraz ze wzrostem dochodu, aż do całkowitego wygaśnięcia po przekroczeniu wskazanego limitu. Taka konstrukcja byłaby sprawiedliwa i celowana – preferowała w założeniu klasę średnią niższą i wyższą, a nie najbogatszych.

Jak ustalić sprawiedliwy próg podatkowy dla dopłat?

To niełatwe, ale możliwe. Progi nie mogą być zbyt niskie, aby nie wykluczać z programu tych, którzy realnie nie mają szans na kredyt bez wsparcia. Ale też nie mogą być zbyt wysokie, bo groziłoby to przeinwestowaniem i skutkowałoby wzrostem cen mieszkań.

Odpowiedzią może być system degresywny, polegający na powiązaniu wysokości dopłaty z wysokością dochodu - im niższy byłby dochód, tym większa byłaby dopłata. Wsparcie stopniowo byłoby zmniejszone wraz ze wzrostem dochodu, aż do pełnego wygaśnięcia. W ten sposób można by łączyć cele społeczne z ekonomiczną efektywnością programu.

Kiedy progi dochodowe mają sens?

Ekspert Pewnego Lokalu podkreśla, że nie każdy moment jest dobry na uruchamianie programów dopłat. Polityka kredytowa powinna być antycykliczna, a więc uruchamiana wtedy, gdy rynek potrzebuje impulsu. Tak było na przykład po pandemii i w okresie gwałtownego wzrostu stóp procentowych. Wtedy dopłaty rzeczywiście zatrzymały zapaść inwestycyjną i pomogły wielu rodzinom. Ale aktualnie, w 2025 roku, deweloperzy znów budują na dużą skalę, stopy procentowe są sukcesywnie obniżane, a rynek się odbudowuje. W takich warunkach wprowadzanie dopłat nie tylko nie jest potrzebne, ale mogłoby pogłębić problemy z cenami mieszkań.

Warto też zastanowić się, kto faktycznie korzysta na programach dopłat. Jeżeli państwo decyduje się na wprowadzenie takiego programu, warto powiązać go z podwyższonym podatkiem bankowym, tak aby część dodatkowych zysków została odzyskana i ponownie rozdysponowana w systemie wsparcia.

Progi dochodowe nie są złem koniecznym – przeciwnie, to kluczowy element dobrze zaprojektowanej polityki mieszkaniowej. Umożliwiają kierowanie środków tam, gdzie są naprawdę potrzebne, bez nadmiernej dystrybucji pieniędzy publicznych. Muszą jednak być elastyczne i uwzględniać realia rynkowe.

Programy dopłat nie powinny być stałym elementem systemu, a narzędziem interwencji w momentach kryzysowych. Jeśli są dobrze skalibrowane, z dostosowanymi do ich projektu progami dochodowymi, mechanizmami kontroli i powiązaniami fiskalnymi, mogą być skutecznym, sprawiedliwym i efektywnym instrumentem polityki mieszkaniowej.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy?

Zamów operat

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.