Kredyt hipoteczny na niewybudowane mieszkanie

Kupno dziury w ziemi – czy jest bezpieczne?

Wiele osób obawia się zakupu tzw. dziury w ziemi - jest to spowodowane doniesieniami medialnymi na temat deweloperów, którzy uciekali z pieniędzmi klientów, nie stawiając budynku. W ostatnich czasach jednak nie słychać już w zasadzie wcale o tego typu nieuczciwych praktykach. Dlaczego kiedyś był to temat tak nośny, a obecnie występuje marginalnie? Odpowiedzią jest ustawa deweloperska z 2011 roku, która wprowadziła skuteczne narzędzia ochrony nabywców nieruchomości. Jednym z takich środków ochronnych, jest rachunek powierniczy. Deweloper, zgodnie z ustawą musi posiadać i prowadzić taki rachunek bankowy. Polega on na tym, że deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po ukończeniu danego etapu budowy. Przykładowo budowa podzielona jest na cztery etapy i po ukończeniu pierwszego następują wypłata transzy pieniędzy, kolejna wypłata nastąpi dopiero po ukończeniu następnego etapu. Deweloper nie otrzyma więc żadnych pieniędzy jeżeli będzie chciał uciec na etapie „dziury w ziemi”.

Ukończenie poszczególnych etapów kontrolowane jest przez inspektora, który wizytuje budowę (bank zatrudnia inspektora z uprawnieniami). Deweloper musi także udokumentować klientowi swoje doświadczenie, sposoby finansowania inwestycji oraz wiele innych informacji, dzięki któremu lepiej poznamy dewelopera i to czy możemy mu zaufać. Wszystkie te informacje powinny znajdować się w prospekcie informacyjnym. Jeżeli deweloper proponuje nam podpisanie umowy deweloperskiej to w zasadzie możemy być pewni, iż transakcja będzie bezpieczna. Warto jednak sprawdzić czy same zapisy umowy nie są dla nas niekorzystne, albo czy umowa nie zawiera zapisów, które mogą być potencjalnie niebezpieczne (wysokie kary umowne). Najlepiej skonsultować się z prawnikiem wyspecjalizowanym w prawie nieruchomości, który przygotuje dla nas raport omawiający poszczególne zapisy zawarte w umowie.

ABC kredytu hipotecznego

Decydując się na zakup mieszkania, najczęściej musimy zaciągnąć kredy hipoteczny. Warto sprawdzić czy w umowie rezerwacyjnej z deweloperem, jest zawarta informacja, że zadatek nie przepadnie w momencie uzyskania negatywnej decyzji kredytowej z banku. Najczęściej w takiej sytuacji deweloper wymaga trzech decyzji odmownych z różnych banków. Musimy zabezpieczyć się na ewentualność, iż bank nie będzie chciał nam udzielić kredytu.

Zanim jednak udamy się do banku, warto sprawdzić ofertę kredytów hipotecznych. Dobrym rozwiązaniem w tym przypadku będzie skorzystanie z usług naszego eksperta finansowego. Ekspert będzie mógł zweryfikować zdolność kredytową oraz przedstawić oferty kredytów dostępnych na rynku. Warto także zapytać, o spersonalizowaną ofertę kredytu hipotecznego w banku w którym posiadamy już rachunek i z usług, którego korzystamy od lat. Być może oferta „naszego” banku okaże się najkorzystniejsza?

Dokumenty potrzebne do załatwienia formalności kredytowych to:

- umowa rezerwacyjna z projektem architektonicznym mieszkania

- wzór umowy deweloperskiej,

- prospekt informacyjny (otrzymamy go od dewelopera),

- wypis z rejestru gruntów,

- wyrys z rejestru gruntów,

- ostateczne pozwolenie na budowę,

- deweloperskie oświadczenie na druku banku,

- informacje z księgi wieczystej (objaśnienia wzmianek),

- wypis z Krajowego Rejestru Sądowego dewelopera,

- pełnomocnictwa osób podpisujących umowę w imieniu dewelopera,

- dokumenty finansowe pozwalające zweryfikować dochód.

Mimo, że kredyty hipoteczne posiadają niskie oprocentowanie, to konieczność zapłaty rat będzie nam towarzyszyć przez wiele lat. Ciężko jest przewidzieć swoją przyszłość, możliwości finansowe na wiele lat, ale warto racjonalnie się do tego przygotować. Oszacować jakie być może czekają nas dodatkowe wydatki w przeciągu kilku lat i czy to, że teraz bez większych obciążeń jesteśmy w stanie zapłacić ratę kredytu nie zmieni się w przyszłości? Wobec zdarzeń losowych stosowane są ubezpieczenia kredytów m.in. od utraty pracy, ubezpieczenie pomostowe. Wpływają one jednak na wysokość rat, które będziemy musieli spłacać.

Pamiętajmy, że na początek musimy zebrać pieniądze na wkład własny. Minimalna wartość takiego wkładu to 20% wartości nieruchomości. Zdarzają się także kredyty, gdzie wkład własny wyniesie 10%, ale wymagane jest wykupienie specjalnego ubezpieczenia, przez co wiąże się z droższym kredytem. Oczywiście im większy nasz własny wkład, tym szersza oferta dostępnych kredytów. Zweryfikujmy przed udaniem się do banku, czy nie mamy jakiś zaległości np. za rachunek telefoniczny. Bank bowiem będzie weryfikował nasze zadłużenia w Biurze Informacji Kredytowej. Aby dobrze się przygotować możemy pobrać raport z BIK-u, w którym znajdują się informacje na temat spłaty produktów kredytowych.  Jakieś małe, niespłacone zobowiązanie może spowodować, że dostaniemy odmowę przyznania kredytu. Cały proces weryfikacji naszej zdolności kredytowej jest dość skomplikowany i na jego ostateczny wynik ma wpływ szereg czynników np. nasz wiek, stan cywilny, rodzaj umowy o pracę, miejsce zamieszkania.

RRSO – czym jest?

Celem łatwiejszego porównania kredytów hipotecznych stosuje się wskaźnik RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę procentową. Jest to wskaźnik, który wskazuje na wszystkie niezbędne koszty związane z zobowiązaniem tj. prowizje, odsetki, ubezpieczenia, opłaty okołokredytowe oraz ma uwzględniać wartość pieniądza w czasie. Jednakże warto pamiętać, że wiele kredytów zawiera koszty dodatkowe. Tego typu koszty nie będą uwzględnione w RRSO, więc warto dowiedzieć się, analizując oferty, czy np. nie zostaną doliczone koszty bankowych monitów. Zdarza się też, że do kredytu hipotecznego bank oferuje usługi dodatkowe, za które będziemy musieli płacić, np. kartę kredytową.

Co, jeśli zbyt pochopnie podpisaliśmy wniosek kredytowy? Bez podawania przyczyny mamy 14 dni na wycofanie się ze zobowiązania. Musimy wypełnić wniosek o odstąpieniu i złożyć go w banku.   

Jeżeli potrzebują Państwo pomocy w analizie umowy deweloperskiej to zapraszamy do kontaktu z Pewny Lokal (tel. 797 014 014) lub wysyłając wiadomość mailową na adres kontakt@pewnylokal.pl

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy?

Zamów operat

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Krzysztof Przetacznik

Założyciel Pewnego Lokalu. Konsultant biznesowy z wieloletnim doświadczeniem. Specjalista i analityk rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem rynku mieszkań. W ciągu blisko 8 lat pracy w Pewnym Lokalu poznał od podszewki większość problemów, z jakimi borykają się nabywcy nieruchomości, zarówno mieszkań, jak i domów.