Najem długoterminowy to stabilność i prostsze rozliczenia, a krótkoterminowy – większe zyski, ale też obowiązki przedsiębiorcy, VAT i wyższe podatki lokalne. W artykule przejrzyście pokazujemy, jak przepisy wpływają na realną opłacalność obu modeli – tak, by szybciej podjąć właściwą decyzję inwestycyjną.
Inwestowanie w nieruchomości w Polsce od lat postrzegane jest jako bezpieczna i przewidywalna forma lokowania kapitału. W praktyce jednak sposób, w jaki właściciel decyduje się udostępnić lokal — czy w formie najmu długoterminowego, czy krótkoterminowego — rodzi zupełnie odmienne skutki prawne i podatkowe. Choć oba modele sprowadzają się do udostępnienia nieruchomości osobom trzecim w zamian za wynagrodzenie, ustawodawca traktuje je jako odmienne rodzaje działalności, co przekłada się na obowiązki wobec fiskusa, samorządu i najemców.
W przypadku najmu długoterminowego zastosowanie ma Kodeks cywilny (art. 659–692) oraz ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Przedmiotem świadczenia jest udostępnienie lokalu mieszkalnego do zamieszkania. Najemca uzyskuje prawo do korzystania z nieruchomości w sposób ciągły, na określony czas — zazwyczaj od kilku miesięcy do kilku lat. Zgodnie z przepisami, właściciel ma obowiązek zapewnić lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku, a najemca ponosi odpowiedzialność za utrzymanie go w należytym stanie technicznym. W praktyce oznacza to relację o charakterze długoterminowym, stabilnym i obwarowanym szczególną ochroną po stronie najemcy.
Zapraszamy do wysłuchania 33. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Z kolei tzw. najem krótkoterminowy, obejmujący wynajem na doby lub tygodnie, nie jest w sensie prawnym „najem” w rozumieniu kodeksu cywilnego, lecz świadczenie usług zakwaterowania. Podstawę prawną stanowi tutaj ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Właściciel mieszkania, oferując krótkoterminowe noclegi, pełni funkcję usługodawcy, który zapewnia klientowi tymczasowe miejsce pobytu - analogicznie jak hotel, pensjonat czy aparthotel. W tym modelu nie stosuje się ustawy o ochronie praw lokatorów, a relacja między stronami ma charakter czysto komercyjny.
Najem długoterminowy daje najemcy znacznie silniejszą ochronę prawną. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel nie może dowolnie rozwiązać umowy ani podnieść czynszu bez zachowania odpowiednich terminów i przesłanek. Ewentualna eksmisja niewypłacalnego lokatora to proces czasochłonny i sformalizowany — często wymagający orzeczenia sądu oraz zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę. W przypadku najmu krótkoterminowego przepisy o ochronie lokatorów nie mają zastosowania.
Osoba wynajmująca lokal na dobę lub tydzień nie jest lokatorem, lecz gościem. W razie niewywiązania się z płatności właściciel może odmówić dalszego świadczenia usług i natychmiast zażądać opuszczenia lokalu. To kluczowa różnica – relacja cywilnoprawna w najmie długoterminowym stawia najemcę w uprzywilejowanej pozycji, natomiast w modelu krótkoterminowym chroni głównie interesy usługodawcy.
Podstawy prawne najmuOsoby wynajmujące lokal w tym modelu nie muszą rejestrować działalności gospodarczej. Dochody z najmu można rozliczać jako tzw. najem prywatny. Wymagane jest jedynie zgłoszenie formy opodatkowania (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub zasady ogólne), a umowa najmu może być sporządzona w formie pisemnej bez konieczności rejestracji w gminie czy ewidencji obiektów.
W przypadku wynajmu krótkoterminowego – szczególnie realizowanego w sposób ciągły – konieczna jest rejestracja działalności gospodarczej. Zgodnie z interpretacjami Krajowej Informacji Skarbowej, świadczenie usług zakwaterowania nosi cechy działalności zarobkowej, zorganizowanej i ciągłej, a więc spełnia przesłanki prowadzenia firmy w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców. Właściciel powinien więc zarejestrować działalność w CEIDG lub KRS, wybrać odpowiednią formę opodatkowania i ewentualnie zgłosić obiekt do ewidencji obiektów świadczących usługi hotelarskie prowadzonej przez właściwą gminę.
Dodatkowo, od 2026 r. wchodzi w życie rozporządzenie Unii Europejskiej nr 2024/1028, nakładające obowiązek rejestracji hostów i posługiwania się numerem rejestracyjnym przy publikacji ofert na platformach takich jak Airbnb czy Booking.
Dochody z najmu prywatnego mogą być rozliczane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości:
Alternatywnie możliwe jest rozliczenie na zasadach ogólnych (według skali 12% i 32%), choć jest to rzadziej wybierane.
Właściciel nie ma obowiązku prowadzenia ksiąg rachunkowych ani ewidencji VAT.
Wynajmując lokal na doby, podatnik prowadzący działalność gospodarczą może wybrać między trzema formami opodatkowania:
Ważne jest jednak, że świadczenie usług zakwaterowania jest objęte podatkiem VAT w wysokości 8%. Z obowiązku rejestracji VAT zwolnione są jedynie podmioty, których roczny obrót nie przekracza 200 000 zł. Po przekroczeniu tej granicy konieczne jest wystawianie faktur VAT i comiesięczne rozliczanie podatku.
Jedną z najczęściej pomijanych, a istotnych różnic jest stawka podatku od nieruchomości. W modelu długoterminowym lokal wykorzystywany jest do celów mieszkalnych, a więc obowiązuje najniższa stawka – w 2025 r. maksymalnie 1,19 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. W modelu krótkoterminowym nieruchomość wykorzystywana jest do prowadzenia działalności gospodarczej, dlatego stosuje się stawkę właściwą dla budynków lub ich części „zajętych na prowadzenie działalności” – w 2025 r. maksymalnie 34,00 zł/m². Przy mieszkaniu o powierzchni 40 m² różnica w rocznym podatku może więc wynieść nawet ponad 1 300 zł.
W przypadku najmu krótkoterminowego właściciel (lub jego goście) może być zobowiązany do uiszczania dodatkowych opłat miejscowych lub uzdrowiskowych, w zależności od położenia nieruchomości. Wysokość takich opłat ustalana jest przez radę gminy i waha się średnio od 3,31 zł do 6,38 zł za dobę pobytu. W najmie długoterminowym takie opłaty nie występują, ponieważ lokal traktowany jest jako stałe miejsce zamieszkania, a nie obiekt turystyczny.
Wynajmujący w modelu długoterminowym prowadzą jedynie uproszczoną ewidencję przychodów. Wystarczy roczne zeznanie PIT-28 i wpłacanie ryczałtu miesięcznie lub kwartalnie. W modelu krótkoterminowym zakres obowiązków księgowych jest szerszy — konieczne jest prowadzenie ewidencji sprzedaży, ewidencja VAT, a także odprowadzanie składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne, jeśli działalność prowadzona jest w formie jednoosobowej działalności gospodarczej.
| Aspekt | Najem długoterminowy | Najem krótkoterminowy |
| Podstawa prawna | Kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów | Ustawa o usługach hotelarskich, Kodeks cywilny |
| Charakter działalności | Najem prywatny (czynność cywilnoprawna) | Usługa zakwaterowania (działalność gospodarcza) |
| Ochrona najemcy | Wysoka - ustawa o ochronie praw lokatorów | Brak - relacja usługowa, bez ochrony lokatora |
| Forma opodatkowania | Ryczałt 8,5% do 100 tys. zł, 12,5% powyżej | Ryczałt, skala lub podatek liniowy 19% |
| Podatek VAT | Nie brak VAT | Tak - 8% VAT (zwolnienie do 200 tys. zł obrotu) |
| Podatek od nieruchomości | 1,19 zł/m2 (stawka mieszkaniowa) | Do 34 zł/m2 (dla działalności gospodarczej) |
| Obowiązek rejestracji działalności | Nie jest wymagane | Tak, rejestracja firmy obowiązkowa |
| Ewidencja i księgowość | Prosta ewidencja przychodów (PIT-28) | Ewidencja VAT, księgi rachunkowe lub KPIR |
W najmie długoterminowym odpowiedzialność za szkody w lokalu opiera się na zasadach kodeksowych – najemca odpowiada za szkody powstałe z jego winy, a ewentualne roszczenia właściciel dochodzi na drodze cywilnej. W najmie krótkoterminowym właściciel odpowiada wobec gościa za niewykonanie lub nienależyte wykonanie usługi zakwaterowania (np. brak sprzątania, niesprawne wyposażenie). W praktyce oznacza to, że krótkoterminowy wynajmujący staje się przedsiębiorcą usługowym, zobowiązanym do zachowania standardów jakościowych i reklamacyjnych właściwych dla branży hotelarskiej.
Wraz z wejściem w życie rozporządzenia UE 2024/1028 od maja 2026 r., właściciele lokali oferujących krótkoterminowe zakwaterowanie będą zobligowani do posługiwania się numerem rejestracyjnym obiektu. Platformy internetowe (Airbnb, Booking) będą musiały kontrolować prawidłowość ogłoszeń i weryfikować dane usługodawców. Nowe przepisy zwiększą transparentność rynku i ułatwią organom podatkowym monitorowanie rzeczywistych przychodów z wynajmu. Najem długoterminowy nie zostanie tymi regulacjami objęty.
Choć obie formy wynajmu opierają się na tym samym założeniu — czerpaniu dochodu z udostępnienia nieruchomości — różnice prawne i podatkowe między nimi są zasadnicze. Najem długoterminowy to forma bardziej stabilna, mniej sformalizowana i korzystna podatkowo, lecz z silniejszą ochroną lokatorów. Najem krótkoterminowy to działalność gospodarcza, wymagająca ewidencji, rozliczania VAT, płacenia wyższych podatków lokalnych i utrzymania jakości usług, ale też dająca większą elastyczność i potencjalnie wyższe zyski.
Wszystkie powyższe zagadnienia szczegółowo omówione zostały w odcinku podcastu Pewny Lokal, poświęconym porównaniu najmu długoterminowego i krótkoterminowego – z perspektywy inwestora, prawnika i doradcy podatkowego. Warto wysłuchać całej rozmowy, by zrozumieć praktyczne aspekty omawianych różnic i zobaczyć, jak teoria przekłada się na realne decyzje inwestycyjne. Pewny Lokal Podcast #15: Najem krótkoterminowy vs. długoterminowy - co bardziej się opłaca?
Zapraszamy do posłuchania odcinka podcastu o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem.
Zapraszamy do wysłuchania wywiadu Piotra Semeniuka z Adamem Czerniakiem
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
