Współwłasność i spadkobiercy — prześwietlenie stanu prawnego nieruchomości

Na pierwszy rzut oka wygląda obiecująco: świetna lokalizacja, okazyjna cena, miła starsza pani pokazuje nieruchomość i zapewnia, że „wszystko jest w porządku, po mężu”. Problem w tym, że pan mąż miał jeszcze troje dzieci z pierwszego małżeństwa, do których właścicielka od lat nie dzwoni. I tu właśnie zaczyna się klasyczna historia o tym, jak brak audytu prawnego nieruchomości może zamienić okazję życia w twardy orzech nie do zgryzienia.

Współwłasność i spadkobiercy - prześwietlenie stanu prawnego nieruchomości

Nieruchomości odziedziczone lub pozostające we współwłasności to jedne z najbardziej ryzykownych zakupów na rynku wtórnym. Dlaczego? Bo na papierze mogą wyglądać jak jednorodna własność, a w rzeczywistości mają status prawny przypominający węzeł gordyjski.

Właścicieli bywa kilku. Albo kilkunastu. Nie każdy jest ujawniony w księdze wieczystej. Czasem ktoś mieszka za granicą i nie wie, że ma udział. Czasem ktoś nie żyje, ale jego spadkobiercy jeszcze się nie dogadali. I wtedy pojawiasz się Ty — potencjalny kupujący.

Współwłasność - co dokładnie oznacza?

W polskim prawie mamy dwa typy współwłasności:

• Współwłasność łączna — występuje np. między małżonkami. Ustaje z chwilą rozwodu lub śmierci.
• Współwłasność ułamkowa — każdemu współwłaścicielowi przysługuje określony ułamek nieruchomości (np. ½, ¼).

To właśnie ta druga forma najczęściej dotyczy spadków i sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego. I to ona bywa tykającą bombą pawną.

Ryzyka i audyt prawny przy kupnie nieruchomości

Co może pójść nie tak?

Sporo. I to nawet zanim złożysz podpis pod umową przedwstępną.

1. Brak zgody wszystkich współwłaścicieli

Aby sprzedaż doszła do skutku, potrzebna jest jednomyślna zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli choć jeden się wyłamie — nie sprzedasz, nie kupisz, nie zamieszkasz.

2. Spadek nie jest uregulowany

Często zdarza się, że spadkobiercy nie przeprowadzili postępowania spadkowego — nie ma aktu poświadczenia dziedziczenia ani prawomocnego postanowienia sądu. Efekt? Nieruchomość prawnie "wisi w próżni" i nie może być sprzedana.

3. Nieujawnieni właściciele w księdze wieczystej

To, co widzisz w KW, to nie zawsze cała prawda. Zdarza się, że KW nie była aktualizowana od lat, a faktyczni właściciele to osoby, których nazwiska nawet nie pojawiają się w dokumentach.

4. Konflikty między współwłaścicielami

Brzmi jak scenariusz komedii familijnej, ale to codzienność: jeden chce sprzedać, drugi chce wynająć, trzeci udaje, że nie istnieje. Kupując udział lub całość takiego mieszkania, wchodzisz w środek rodzinnej wojny, z której możesz nie wyjść bez szwanku.

Audyt prawny nieruchomości - tarcza dla kupującego

W sytuacjach spadkowych i przy współwłasności audyt prawny nieruchomości to nie opcja. To konieczność.

Zespół prawników firmy Pewny Lokal, nie boi się dłubać w dokumentach, wyciągać nieścisłości na światło dzienne i mówić rzeczy wprost: „tu są problemy — nie kupuj” albo „tu trzeba dopiąć trzy rzeczy, zanim podpiszesz”.

Audyt prawny w wykonaniu Pewnego Lokalu obejmuje m.in.:

• analizę treści księgi wieczystej (i tego, czego w niej brakuje),
• sprawdzenie stanu spadkowego (czy dziedziczenie zostało prawnie potwierdzone),
• weryfikację udziałów i pełnomocnictw,
• analizę ewentualnych postępowań sądowych, egzekucji, wpisów komorniczych,
• identyfikację potencjalnych roszczeń lub nieujawnionych współwłaścicieli.

Historia z życia: „Kupiliśmy udział, wprowadziliśmy się… i przyszła kuzynka z Niemiec”

Takich historii jest wiele. Przytoczymy Wam jedną z wielu. Klientka kupiła ¾ udziału w mieszkaniu po dziadkach. Sprzedawca zapewniał, że „czwarta część to czysta formalność, kuzynka mieszka za granicą i nie będzie robić problemów”.

Minęły dwa miesiące. Do drzwi zapukała kuzynka z Berlina — z pełnomocnikiem. Chce zająć swój pokój. I nie zgadza się na żaden podział fizyczny, żąda spłaty z odsetkami.

Takie sytuacje nie są rzadkością. I można ich uniknąć, zlecając pełne prześwietlenie stanu prawnego przed zakupem.

Najczęstsze problemy prawne przy kupnie nieruchomości po spadku

Checklista kupującego od Pewnego Lokalu

Zanim podpiszesz cokolwiek:

• Poproś o pełny odpis z księgi wieczystej i sprawdź, czy właścicielem jest jedna osoba, czy kilku.
• Ustal status spadkowy — poproś o postanowienie sądu lub akt poświadczenia dziedziczenia.
• Sprawdź pełnomocnictwa — jeśli ktoś działa „w imieniu siostry z Kanady”, upewnij się, że ma do tego prawo.
• Zweryfikuj dane osobowe z danymi w KW i w dokumentach nieruchomości.
• Poproś eksperta Pewnego Lokalu o analizę sytuacji — samodzielne „przeszukanie internetu” to za mało.

Ryzyka przy zakupie nieruchomości ze spadku lub współwłasności

Nie wszystko złoto, co spadkiem się świeci

Zakup nieruchomości ze spadku lub współwłasności może być okazją — ale tylko wtedy, gdy wszystko jest uregulowane. Inaczej zamiast mieszkać, będziesz walczyć w sądzie, pisać wezwania, negocjować z krewnymi, o których istnieniu nie wiedziałeś.

Dlatego, zanim kupisz „perełkę po dziadkach” — zapytaj specjalistów z Pewnego Lokalu. Ich audyt prawny to nie tylko sucha analiza dokumentów, ale realne wsparcie w jednej z najważniejszych decyzji finansowych Twojego życia.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Dzięki naszym audytom prawno-technicznym sprzedawcy schodzą z ceny nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
• Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki i wady w Twoim domu, a prawnicy poinformują o wszystkich ryzykach. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, pomoc nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Zarezerwuj online

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Olga Łęga

Pracuje dla nas już ponad 5 lat. Zna ustawę deweloperską i wynikające z niej prawa i obowiązki dewelopera, a także prawa nabywców. O rynku deweloperskim pisze w przystępny sposób. Absolwentka filologii polskiej, która cały czas poznaje rynek nieruchomości. Potrafi załatwić formalności związane z budową domu. Interesuje ją inwestowanie w grunty. Lubi pracę w ogrodzie. Wolne chwile spędza z rodziną i psem.