Stan faktyczny a stan prawny nieruchomości – czym się różnią?

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Stan faktyczny a stan prawny nieruchomości- najważniejsze różnice

Dokonywanie zakupu nieruchomości jest możliwe tylko w sytuacji, w której sprzedaje ją faktyczny właściciel. Sprzedający musi mieć bowiem prawo do tego typu transakcji. By mieć w tym zakresie pewność, trzeba sprawdzić tak zwany stan prawny nieruchomości. Jak tego dokonać i co w ogóle oznacza to zagadnienie? Jak należy rozumieć stan faktyczny a stan prawny? Czy można tych pojęć używać zamiennie?

Co to jest stan faktyczny nieruchomości?

Zanim przejdziemy do tematu stan faktyczny a stan prawny, wyjaśnijmy, czym dokładnie jest stan faktyczny nieruchomości. Otóż jest to stan, który wynika z treści wpisów, jakie są umieszczone w księdze wieczystej (KW) prowadzonej dla konkretnej nieruchomości. Moment wpisania prawa do księgi wieczystej to ten, w którym stan prawny zgadza się z rzeczywistością. Może być tak, że stan faktyczny będzie nieco odbiegał od treści zawartych w księdze wieczystej. Wówczas za prawdziwe uznaje się treść księgi wieczystej. Dostęp do tych informacji jest bardzo prosty i szybki. 

Rzeczywisty stan prawny nieruchomości wcale nie musi pokrywać się ze stanem faktycznym. Nie chodzi o to, że jest to dobre czy dozwolone, natomiast takie sytuacje się zdarzają i tak naprawdę nie wiążą się z żadnymi korzyściami. Stan faktyczny nieruchomości zawiera w sobie nawet te aspekty, które nie znalazły się w dokumentach.

Celem wyjaśnienia poruszanej kwestii możemy posłużyć się następującym przykładem. Jeśli osoba trzecia ma prawa do nieruchomości, ale nie uwzględniono tego w dokumentacji tejże, to w tej sytuacji stan faktyczny będzie obejmował prawo osoby trzeciej, ale już nie stan rzeczywisty. Jak widać, stan faktyczny a stan prawny to temat dość ważny i powinien zainteresować każdego, kto ma nieruchomość, jak też te osoby, które zamierzają ją nabyć. 

Stan prawny nieruchomości – na czym polega?

Są sytuacje, w których stan prawny nieruchomości nie jest uregulowany. Na przykład właściciel nieruchomości umiera i nie dochodzi do postępowania spadkowego, w efekcie czego stan prawny nieruchomości nie jest ujawniony w księdze wieczystej. Księgi wieczyste to temat dość powszechny, a mimo to na przykład istnieje wiele gruntów, których stan faktyczny nadal nie jest uregulowany. Na rynku można wielokrotnie zetknąć się z nieruchomościami, na przykład z mieszkaniami, które nie posiadają księgi wieczystej. Dzieje się to z różnych przyczyn. Najczęściej wtedy, gdy mieszkanie jest sprzedawane, a umowa spisywana odręcznie. Ma to miejsce też w sytuacji, kiedy mieszkanie jest przekazywane rodzinie w formie darowizny i nie dochodzi do sporządzenia aktu notarialnego, który jest aktem przeniesienia prawa własności na nabywcę albo obdarowanego. 

W sytuacji, kiedy stan prawny nieruchomości nie jest uregulowany, trzeba to niezwłocznie zrobić. Weźmy pod uwagę nieruchomość gruntową. Istnieje na to kilka sposobów, ale każdy z nich jest uzależniony od pewnych okoliczności. Mowa tu o takich okolicznościach jak:

  • czy w danym momencie właściciel nieruchomości jest znany,
  • czy w danym momencie osoba, która włada daną nieruchomością, posiada do niej prawo własności, 
  • czy osoba, która włada nieruchomością, uiszczała za nią należne opłaty i podatki.

Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości generuje wiele korzyści. Pozwala przede wszystkim na bezpieczny obrót nieruchomościami. Należy pamiętać, że nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym są mniej atrakcyjne, a nierzadko nawet znacznie tańsze od nieruchomości, które mają uregulowany stan prawy. Warto również pamiętać, że właściciel gospodarstwa rolnego, którego stan prawny nie jest uregulowany, może mieć na przykład problemy z pozyskaniem dopłat unijnych. 

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Na czym polega regulowanie stanu prawnego nieruchomości? Uregulowanie tego stanu może wymagać zastosowania różnych działań. Chodzi o takie jak: założenie księgi wieczystej dla nieruchomości, uaktualnienie wpisów widniejących w księdze wieczystej, przeprowadzenie sprawy spadkowej. Chcąc tylko zaktualizować dane w księdze wieczystej, wystarczy tak naprawdę jedynie złożyć odpowiedni wniosek o wpis do KW. Do wniosku należy dołączyć dodatkowe, wymagane w tym zakresie dokumenty. Jest to zadanie dla właściciela danej nieruchomości. 


Ujęcie wolnostojącego domu, które to zdjęcie odnosi się do stanu faktycznego nieruchomości.Żeby sprawdzić stan prawny domu lub mieszkania, trzeba znać numer Księgi Wieczystej. Dzięki temu można sprawdzić w rejestrze wszystkie zapisy dotyczące nieruchomości.
 


Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Nie jest trudno sprawdzić stan prawny nieruchomości, choć wiele osób zastanawia się, jak to zrobić. Sprawa jest w tym przypadku prosta – należy zapoznać się z treścią księgi wieczystej nieruchomości. Czynność tę można wykonać chociażby przez Internet, ale do tego trzeba mieć numer KW. Poza tym dobrze jest sprawdzić też inne dokumenty, które potwierdzają jej stan prawny. Zależy to jednak od konkretnego rodzaju nieruchomości. Na przykład w przypadku działki budowlanej, trzeba zapoznać się z miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który znajduje się w urzędzie gminy. Z kolei ze starostwa należy pozyskać wpis z rejestru gruntów, a także wyrys z mapy ewidencyjnej. 

Ważne jest, aby wszystkie te dokumenty i zawarte w nich informacje porównać. Może zdarzyć się tak, że niektóre z nich się nie zgadzają. To rodzi wiele komplikacji, dlatego zapoznanie się z pełną dokumentacją dotyczącą konkretnej nieruchomości najlepiej powierzyć specjalistom, tak by mieć jasny i wyraźny obraz faktycznego jej stanu. Przejdźmy więc do rzeczy, a mianowicie jak wygląda stan faktyczny a stan prawny nieruchomości. 

Stan prawny a stan faktyczny nieruchomości – najważniejsze różnice

Temat stan faktyczny a stan prawny poruszany jest dość często i w wielu miejscach, a głównie w Internecie. Prawdą jest to, że ma on duże znaczenie przy kupnie i sprzedaży nieruchomości, więc warto wypowiedzieć się w tej kwestii nieco szerzej. 

Wpisy, jakie zostały uwzględnione w księdze wieczystej, są traktowane jako zgodne z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. To nie oznacza jednak, że będzie on zawsze identyczny, jak stan faktyczny nieruchomości. Różnice te mogą pojawić się chociażby w sytuacji, kiedy w księdze wieczystej nie zostaną uwzględnione obciążające ją prawa względem osób trzecich. W takim przypadku nabywca nieruchomości, który nie miał pojęcia o faktycznie obciążających ją prawach, tak naprawdę nie ma powodu do zmartwień. Rękojmia ksiąg wieczystych stawia wyższość wpisów w KW nad wspomnianym stanem faktycznym. Tak więc stan faktyczny a stan prawny, choć są ściśle ze sobą powiązane, to jednak mogą nieco od siebie odbiegać. W rzeczywistości stan prawny powinien rzecz jasna odzwierciedlać stan faktyczny.

Wielu osobom samo wyjaśnienie, czym jest stan faktyczny a stan prawny, sprawia niemały kłopot. Co dopiero mówić o wnikaniu w szczegóły i doszukiwaniu się informacji w dokumentach. Dlatego warto powierzyć to zadanie specjalistom. I nie chodzi tu o samo wyręczenie w tej kwestii, ale o istotę właściwego zapoznania się z dokumentacją nieruchomości, z jej stanem faktycznym i prawnym. Bo od tego zależy przyszłość jej nabywcy. Godną uwagi jest firma Pewny Lokal. To zespół doświadczonych inżynierów i prawników. Zajmują się sprawdzaniem stanu technicznego i prawnego różnych nieruchomości. Pomogą więc i Tobie. Więcej informacji na jej temat i szczegóły dotyczące samej oferty, można znaleźć na stronie https://pewnylokal.pl/lp/audyt-mieszkania-i-domu.php. 

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym!

  • Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
  • Dzięki naszym audytom prawno-technicznym sprzedawcy schodzą z ceny nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
  • Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki i wady w Twoim domu, a prawnicy poinformują o wszystkich ryzykach. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, pomoc nawet w 24 h.

Pewny Lokal oferuję usługę kompleksowego audytu nieruchomości (działek, mieszkań i domów) na rynku wtórnym. Zatrudniamy prawników oraz inżynierów i sprawdzamy stan prawny oraz techniczny nieruchomości. Dowiedz się więcej tutaj.

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jak sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Sprawdź, jak dobrze inwestować na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 585 opinii.

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym

okładka poradnika

Poradnik o badaniu termowizyjnym

okładka poradnika

Poradnik o cesji i innych formach flipowania nieruchomości

okładka poradnika

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym?

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka