Myślisz nad wynajmem mieszkania, ale zależy ci na nowym mieszkaniu? W poniższym artykule wyjaśniamy, czy można wynająć mieszkanie od dewelopera, oraz czym są zagraniczne fundusze, które wykupują mieszkania na wynajem od deweloperów. Zapraszamy do zapoznania się z artykułem.
Większość Polaków nie może pozwolić sobie na kupno mieszkania za gotówkę, a bardzo duża część z nich nawet na kredyt hipoteczny. Rynek wynajmu mieszkań jest niezwykle okupowany i powstają na nim różne patologie, a ceny idą w górę. Czy można wynająć mieszkanie od dewelopera i czym są fundusze, które masowo wykują od deweloperów mieszkania na wynajem? O tym opowiadamy w poniższym artykule.
Zacznijmy od podstawowej kwestii, a mianowicie czym jest wynajem mieszkania od dewelopera. Wbrew pozorom okazuje się, że nie oznacza on tego samego co w tradycyjny najem. Główną różnicą jest tutaj możliwość wykupu wynajmowanego lokalu. Polega to na tym, że wynajmujący podpisuje umowę, zgodnie z którą jest zobowiązany do wpłaty 10% wartości lokalu. Ponadto zobowiązuje się on do regularnego opłacania wszystkich opłat za pośrednictwem dewelopera. Po upływie określonego w umowie czasu ma on obowiązek zapłaty pozostałych 90%. Rozwiązanie to jest atrakcyjne zarówno dla dewelopera, jak i dla kupującego/wynajmującego. Osoba, która decyduje się na tego typu najem, ma gwarancję, że deweloper w tym czasie nie znajdzie na jego miejsce innego klienta. Rozwiązanie to cieszy się dużą popularnością wśród osób, które nie mają zdolności kredytowej. Z kolei plusem dla dewelopera może być możliwość pozyskania większej grupy klientów. Rozwiązanie to może być również ciekawą opcją dla firm. W jaki sposób? Odpowiedzią na to pytanie, jest uniknięcie zadłużania się. Ponadto istnieje realne ryzyko, że nowa firma nie otrzyma kredytu na zakup lokalu. Niestety rozwiązanie to ma również swoje wady. Należą do nich między innymi:
Warto więc przed podjęciem decyzji o tego typu wynajmie lokalu dokładnie przeanalizować wszystkie potencjalne za i przeciw.
Mieszkanie, czyli potocznie mówiąc "dach nad głową" jest jedną z podstawowych potrzeb życiowych człowieka. Niestety, w obecnych czasach, nie wszystkie kraje prowadzą dobrą politykę mieszkaniową, by zapewnić swoim obywatelom dach nad głową w przystępnej cenie, czyli takiej, na jaką mogą sobie realnie pozwolić. Eksperci podstawowych przyczyn upatrują w pędzącym kapitalizmie, którzy zamiast promować postawy obywatelskie i dobro wspólne, promuje zdobywanie indywidualnych majątków. Ta sytuacja ma odbicie w rynku mieszkaniowym i jest ściśle związana z popularnością wynajmu nieruchomości. W Polsce, ale również w innych krajach Europy Zachodniej problem ten jest nad wyraz rozwinięty szczególnie w dużych miastach.
Deweloperzy, w przeciwieństwie do wielu ekspertów socjologów, tłumaczą modę na wynajem tym, że ludzie współcześnie często chcą zmieniać miejsce zamieszkania, gdyż wymaga tego ich praca i tempo życia, więc wynajem opłaca im się bardziej. Ostatnio próbują nawet wciskać nielegalne według prawa, mikro kawalerki dla singli z dużym miast. Prawda jest jedna taka, że raczej każdy chciałby mieć swoje mieszkanie i stabilność psychiczną, jaką daje wynagrodzenie wystarczające na pokrycie kosztów życia. Niestety nie każdy może pozwolić sobie na kupno mieszkania za gotówkę, a młodzi obecnie właściciele mieszkań mają je po rodzicach.
Nie każdy może również pozwolić sobie na kredyt hipoteczny a ci, którzy mogą go zaciągnąć, muszą często 2/3 swojej wypłaty, często zdobywanej na kilku etatach, inwestować co miesiąc w spłacenie kredytu. Dlatego ci, którzy nie chcą lub nie mogą zdecydować się na kredyt, muszą wynajmować. I to właśnie na wynajmie wiele osób próbuje zrobić biznes, a należą do nich również duże zagraniczne fundusze, kupujące mieszkania od deweloperów pod wynajem.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Niestety Polska nie ma prawie w ogóle programów mieszkaniowych, nie buduje mieszkań na tani wynajem, a budowę nieruchomości w kraju prawie całkowicie przejęli prywatni deweloperzy. Stąd, nie mamy jak np. w Austrii czy Szwecji, osiedli budowanych przez państwo z mieszkaniami na tani, wieloletni wynajem i korzystać musimy z coraz droższych opcji od prywatnych osób i firm, które z wynajmu nieruchomości mieszkaniowych zrobili biznes życia, windując tym samym ceny. Wynagrodzenia Polaków (i nie tylko, bo sytuacja taka również jest np. w USA) nie są kompatybilne z cenami nieruchomości. A nieruchomości z roku na rok drożeją, nie pomogła cen obniżyć również pandemia.
Berlin, stolica Niemiec, w której praktycznie nie było już możliwości kupić nieruchomości w rozsądnej cenie, a sytuacje z wynajmem dochodziły do takiego kuriozum, że można było wynająć balkon w mieszkaniu, zbuntował się ostatnio przeciwko dzikiemu kapitalizmowi rynku nieruchomości i postanowił zawalczyć z prywatnymi funduszami. 60% mieszkańców zagłosowało za wywłaszczeniem funduszy i przywróceniem normalności w mieście, w którym mało kto pozwolić sobie już mógł nawet na wynajem całego mieszkania. Dochodziło tam również do przekrętów funduszy inwestycyjnych, które posiadały mieszkania na wynajem, w których już bardziej nie mogli podnieść i tak kosmicznie wysokiego czynszu, wtedy brali się za fundusz remontowy na dany budynek i wymieniono np. zupełnie nie potrzebnie wszystkie okna, by podnieść ceny czynszu.
Teoretycznie, deweloper jako przedsiębiorca może zajmować się wynajmowaniem lokali, w praktyce jednak bardzo rzadko się to dzieje. Deweloper chce mieszkanie raczej sprzedać, zajmuje się pozyskiwaniem środków na budowę i samą budową, po to, by zyskać właśnie na sprzedaży. Niektórzy deweloperzy prowadzą opcje wynajmu z wykupem. Polega ona na tym, że wpłaca się wkład własny ok. wartości nieruchomości oraz kaucję, które są zwrotne w przypadku zmiany zdania i rezygnacji z chęci kupna. Płaci się wtedy tzw. czynsz za wynajem i w każdej chwili istnieje możliwość spłacenia mieszkania.
Opcja taka ma plusy i minusy. Plusem na pewno jest fakt, że czynsz za wynajem jest niższy niż standardowy wynajem, a minusem, że jednak trzeba posiadać wkład własny i ostatecznie, mało kto w dzisiejszych czasach bez zaciągania kredytu będzie mógł spłacić w najbliższej przyszłości kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dlatego opcja ta nie jest zbyt popularna i wykorzeniona została prawie całkowicie przez rynek najmu prywatnego albo zagraniczne fundusze wykupujące często całe budynki od deweloperów pod wynajem.
Oprocentowania kredytów hipotecznych poszły w górę, tak samo, jak ceny czynszów, ludzie nie zarabiają dużo więcej, a wszystko drożeje. Z punktu widzenia zwykłego obywatela raczej kredyt hipoteczny na kilkanaście lat i duży wkład własny są już coraz mniej możliwe, więc rynek sprzedaży mieszkań zaczął mieć problemy. Dodatkowo deweloperzy robią sobie coraz gorszą sławę bublami budowlanymi, które stają się sławne w internecie, a ludzie zaczynają odwracać się w kierunku wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, bloków z wielkiej płyty otoczonych zielenią i infrastrukturą, gdzie mogą korzystać z komunikacji miejskiej. Dlatego deweloperzy, którzy w naszym kraju budują dużo, zaczęli się martwić i sprzedawać coraz więcej mieszkań zagranicznym funduszom.
Z raportu opublikowanego przez HRE Think Tank wyczytać możemy, jak duże są to liczby. Twierdzą, że jedynie część takich umów deweloperów z funduszami jest nagłaśniana, gdyż nienotowane na giełdzie spółki nie mają obowiązku informowania o tym, a deweloperzy nie działaliby na swoją korzyść, mówiąc, że większość budynku wykupił fundusz. Według ich badań, fundusze w największych miastach w Polsce skupiły do 20% kupionych przez obywateli nieruchomości, czyli mniej więcej co 5. mieszkanie kupione przez fundusz zostało na wynajem. HRE Think Tank twierdzi również, że mieszkań powinno być w Polsce dwa razy więcej, by presja na wzrost cen nie była zbyt duża, a obecny stan posiadania mieszkań wystarczy na 5 miesięcy sprzedaży. Ceny przez to rosną w zastraszającym tempie, a wszystkiemu winne są fundusze zbierające z rynku mieszkania na wynajem. Fundusze inwestycyjne chcą zyskać jak największą stopę zwrotu, a nie zabezpieczać potrzeby mieszkaniowe Polaków. To nie najemca jest właścicielem funduszy tylko akcjonariusze.
Inne szacunki co do ilości udziału funduszy w rynku najmu przeprowadziła Fundacja Rynku Najmu, która podaje, że inwestorzy posiadają ok. 3 tys. mieszkań na wynajem, a 1/3 z tego należy do jednej firmy zagranicznej (której współwłaściciel to Echo Investment), 2 tysiące mieszkań należy do Funduszu Mieszkań na wynajem (komercyjne przedsięwzięcia Banku Gospodarstwa Krajowego). Jednak to, co najciekawsze, w przygotowaniu jest ok.,5 tys. mieszkań na wynajem z założeniem, że za 5 lat ma być ich ok. 90 tysięcy. Są to ogromne liczby, a na razie rząd naszego kraju jedynie wspominał o jakichkolwiek problemach w tym zakresie i możliwości nałożenia ograniczeń na fundusze. Nic jednak się w tej sytuacji nie zmienia, ilość mieszkań na wynajem kupowanych przez fundusze stale rośnie, a cierpią na tym Polacy, bo to oni muszą brać coraz większe kredyty, lub wynajmować coraz droższe mieszkania. Deweloperzy wiedzą, że ludzi nie stać coraz bardziej na takie wydatki i próbują przekonać ich, że w mikro kawalerce o powierzchni poniżej 20 m 2 mogą żyć godnie.
W tej kwestii wiele tak naprawdę zależy od tego, czego oczekujemy po wynajmie mieszkania. Decydując się na wynajem mieszkania od osoby prywatnej, zyskujemy:
Niestety rozwiązanie to posiada różnego rodzaju wady. Często się okazuje bowiem, że niektóre osoby prywatne działają w sposób nieuczciwy. Do takich praktyk należą między innymi niewywiązywanie się z warunków umowy. Innym przykładem może być tutaj niższy niż deklarowany, standard mieszkania. Można jednak zabezpieczyć się przed takimi praktykami. Dobrym sposobem, jest zlecenie sporządzenia umowy najmu przez prawnika lub notariusza. W ten sposób macie Państwo gwarancję, że w umowie nie będzie niekorzystnych dla was zapisów. Alternatywą może okazać się wynajem mieszkania od firmy. Do plusów tego rozwiązania należą między innymi:
Wadą tego typu wynajmu bardzo często są wyższe koszt najmu. Jest to podyktowane między innymi kosztami funkcjonowania firmy. Ponadto mieszkań wynajmowanych przez firmy, jest znacznie mniej niż od osób prywatnych. Często wręcz okazuje się, że w niektórych miejscowościach w ogóle nie ma możliwości wynajmu takiego mieszkania. Czasami jest też trudno odróżnić najmu od firmy, od oferty wystawionej przez pośrednika nieruchomości.
Programy rządowe typu Mieszkanie Plus, nie świecą popularnością, prawdopodobnie dlatego, że jest ich za mało względem zapotrzebowania. W 2019 roku Polska przyczyniła się do budowy 4500 mieszkań, z czego jedynie niecałe 900 z nich było na tani wynajem. Jest to zaledwie 2% wybudowanych ogólnie mieszkań.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
