W momencie sporządzania formalności związanej z kupnem-sprzedażą mieszkania, powstaje wiele niezwykle ważnych dokumentów. Niektóre z nich są niezrozumiałe dla osób, które nie mają wiedzy oraz doświadczenia w obrocie nieruchomościami. Ekspektatywa jest właśnie jednym z tych dokumentów. W skrócie jest to roszczenie do przeniesienia własności lokalu tuż po zakończeniu budowy i wyodrębnieniu danego lokalu. Sprawdź, czym dokładnie jest ekspektatywa, czy można ją sprzedać i w jaki sposób chroni nabywców nieruchomości. Na wszelkie wątpliwości i pytania z chęcią odpowiedzą nasi doświadczeni i wykwalifikowani eksperci.
Ekspektatywa to stan oczekiwania na ustanowienie odrębnej własności lokalu. Czas jej obowiązywania występuje między podpisaniem umowy o budowę lokalu i trwa do wyodrębnienia mieszkania oraz wpisu do księgi wieczystej, jest tak zwanym stanem przejściowym. Ekspektatywa ma takie cechy, jak: zbywalność, dziedziczność, może zostać przekazana w formie darowizny, nie podlega egzekucji oraz jej przekazanie wymaga stworzenia aktu notarialnego. Kupując ekspektatywę, możemy powiedzieć, że wygląda to podobnie, jak kupno nieruchomości, z tym że nabywamy roszczenia prawa, a nie pełne prawo własności. Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego od dewelopera, możemy znaleźć w umowie deweloperskiej informacje o tym, że deweloper zastrzega obrót ekspektatywą, co jest jak najbardziej zgodne z prawem. Deweloper może odmówić sprzedaży prawa do lokalu przez przyszłego nabywcę.
Ekspektatywa poza obszarem nieruchomości może także dotyczyć innego typu sytuacji. Przykładem jest dziedziczenie ekspektatywy w sytuacji wypłaty środków pieniężnych, których spadkodawca jeszcze nie zdążył otrzymać. I tu zdarza się, że wypłata zaległej rekompensaty dla strefy budżetowej, gdzie spadkobierca osoby zmarłej będzie miał prawo wystąpić z roszczeniem wypłaty tej rekompensaty do konkretnej jednostki budżetowej. Jest to dość rzadko spotykane rozwiązanie, aczkolwiek warto też o nim pamiętać.
Zapraszamy do wysłuchania 34. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Poza tym możemy spotkać się także z ekspektatywą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Należy mieć na uwadze, że w takim przypadku o ustanowienie ekspektatywy może wnosić wyłącznie członek spółdzielni. Co ważne, to musi on pokryć wszelkie koszta zadania inwestycyjnego, które związane są z jego lokalem (wymagane jest między innymi opłacenie wkładu budowlanego). W momencie, gdy chcemy zbyć ekspektatywę spółdzielczego prawa lokalu, to jej sprzedaż dotyczy też wniesionego przez nas wkładu. Więcej informacji o tego typie ekspektatywy można znaleźć w artykule 19 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Jak, więc widzimy ekspektatywa, to dość szerokie i niezbyt proste pojęcie. Większość osób zaczyna się nim interesować, dopiero gdy otrzyma taką ekspektatywę w spadku i następnie będzie chciała ją dalej sprzedać. To co warto wiedzieć, to przede wszystkim, że ekspektatywa chroni interesy nabywców, gdzie nie została jeszcze wyodrębniona własność (np. w przypadku, gdy deweloper zbankrutuje lub okaże się nierzetelny). Analogicznie inne typy ekspektatywy również nie stanowią zagrożenia, a wręcz przeciwnie, pozwalają na prostsze wywalczenie swoich należności. Należy mieć również na względzie, by ekspektatywa została spisana w formie pisemnej pod rygorem nieważności, ponieważ bez takiej formy nie będzie ona wiążąca.
Podsumowując ekspektatywy to skuteczne narzędzia, które zdecydowanie polecamy! W razie wątpliwości zachęcamy do kontaktu z naszym działem prawnym, który z przyjemnością przybliży, więcej szczegółów w powyższym temacie. 
Aktualnie wciąż można trafić na mieszkania własnościowe w blokach spółdzielczych, które są usytuowane na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Przez błędy popełnione lata temu, nabywcy mogą mieć ograniczone prawa do swoich mieszkań, a stan ten może utrzymywać się przez długi czas. Jednym z nich jest bez wątpienia brak możliwości założenia księgi wieczystej.
W czasach PRL nie zwracano uwagi na tytuły prawne do gruntów. Do końca 2012 roku istniała możliwość przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu we własnościowe w tych budynkach mieszkalnych, które były usytuowane na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Spółdzielcy korzystali z tej możliwości, a sądy wieczystoksięgowe zakładały księgi wieczyste dla danego prawa. To jednak szybko się zmieniło, bo już w 2013 roku własnościowe prawo do lokalu w bloku znajdującym się na gruncie nienależącym do spółdzielni, jest tak naprawdę jedynie ekspektatywą tego prawa. To spowodowało, że założenie księgi wieczystej stało się niemożliwe.
Sprawa skomplikowała się jeszcze bardziej w momencie wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, obowiązującej od 9 września 2017 roku. Jej treść wskazywała wówczas na to, że spółdzielnia mogła wykreślić z listy członków osoby, którym przysługiwała wspomniana ekspektatywa prawa własnościowego. To prowadziło też do utraty ekspektatywy.
W tej sprawie do rządu apelował nawet rzecznik praw obywatelskich. Jego oczekiwania dotyczyły uregulowania sytuacji osób, które z powodu niedopatrzenia ustawodawcy straciły członkostwo spółdzielni mieszkaniowych. Jednak działanie to nie przyniosło oczekiwanych rezultatów.
Lista spółdzielni mieszkaniowych obarczonych tym problemem jest długa. Doskonałym przykładem jest warszawska Energetyka, a dokładnie część osiedla Stegny Południowe oraz osiedle Stegny Północne. Podobną historię ma za sobą wiele innych spółdzielni na terenie całej Polski.
Jak już wcześniej wspomnieliśmy, ekspektatywa jest zbywalna, to znaczy możemy ją sprzedać. Zbycia ekspektatywy należy dokonać w formie aktu notarialnego, a traktujemy ją jako prawo majątkowe, co ma wpływ na podatki.
Sprzedaż ekspektatywy jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1% oraz dochód ze sprzedaży jest opodatkowane standardową skalą podatkową. Ekspektatywa sprzedawana jest w przypadku umów spółdzielczych wraz z wkładem budowlanym. Sprzedaż ekspektatywy nie będzie podobna do zbycia nieruchomości, dlatego, że nie przysługują w tym przypadku ulgi dotyczące opodatkowania po upływie 5 lat od nabycia mieszkania.
Warto również wiedzieć o tym, że ekspektatywa umożliwia domaganie się od dewelopera swoich należności, w przypadku, gdyby okazało się, że jest on nierzetelny lub zbankrutował.
Zgodnie z ustawą o prawie własności lokali, aby można było utworzyć odrębną własność lokalu, muszą zostać spełnione pewne wymogi formalne z ekspektatywy. Deweloper musi mieć prawo własności gruntu, na którym buduje mieszkania, budowa musi być prowadzona na podstawie ważnego zezwolenia oraz w księdze wieczystej powinno zostać ujawnione zobowiązanie dewelopera do utworzenia odrębnej własności lokalu.
Zapraszamy do wysłuchania 33. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 32. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 31. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
