Na co zwrócić uwagę przy kupnie domu w stanie surowym?

Kupno domu to duży wydatek i ważna decyzja, niekiedy na całe życie. Nie każdy jednak ma czas i chęci budować dom samodzielnie lub zlecać to firmie. Jeśli chcesz kupić dom na rynku pierwotnym w stanie surowym, w poniższym artykule podpowiadamy, na co szczególnie zwracać uwagę.

Kupno domu w stanie surowym

Budowa domu nie należy do najłatwiejszych czynności i ludzie często zniechęcają się tym, że taka jest ona dosyć skomplikowana i czasochłonna. Oczywiście podczas budowy nie musimy samemu prowadzić wszelkich prac, a korzystamy z pomocy odpowiednich wykwalifikowanych osób.

To czy zdecydujemy się na budowę domu od podstaw, czy na kupno domu w stanie surowym będzie zależało od kilku czynników.

Budowa domu od podstaw jest czasochłonna, dlatego zastanówmy się, czy mamy wystarczająco czasu, aby moc prowadzić budowę regularnie. Nasza decyzja będzie również zależna od tego, czego oczekujemy od domu. Kupując dom w stanie surowym, nie zawsze dostaniemy to, co byśmy chcieli i nie zawsze uda nam znaleźć dom idealny.

Propozycje domów w stanie surowym możemy znaleźć w Internecie w ofertach deweloperów. Drugą możliwością jest opcja, kiedy ktoś zaczął budować dom, ale nie miał pieniędzy na jego wykończenie i musi sprzedać go w stanie surowym.

Wówczas po znalezieniu najciekawszych ofert oraz zdecydowaniu czego oczekujemy od danego domu, będziemy mogli umawiać się na spotkania z deweloperami lub innymi sprzedającymi i oglądanie domów.

Ile trzeba zainwestować w dom w stanie surowym?

Cena za metr kwadratowy to nie jedyny koszt jaki trzeba ponieść przy zakupie domu w stanie surowym. Pamiętajmy, że z definicji nie jest to dom wykończony i czasem drugie tyle wydać musimy na doprowadzenie instalacji, założenie okien i drzwi czy chociażby samo jego wykończenie, aby był gotowy do wprowadzenia się, nie mówiąc już o meblach i sprzęcie AGD. Warto te dodatkowe koszty od razu wliczyć w budżet, więc jeśli nasze finanse pozwalają nam jedynie na zakup domu, to znaczy, że sporo nam jeszcze brakuje i warto wybrać tańszą nieruchomość, by mieć pieniądze na jej wykończenie.

Co wybrać? - dom pod klucz czy wykończenie na własną rękę?

Darmowy poradnik Jak kupić nieruchomość od dewelopera?

Darmowy poradnik Jak kupić nieruchomość od dewelopera? Podaj telefon, na który wyślemy link

Wyślij poradnik

Kliknij po więcej darmowych poradników

Jeśli kupujemy dom w stanie surowym od dewelopera, możemy zapłacić więcej i wziąć tzw. wykończenie go pod klucz. Oznacza to, że ekipa remontowo-budowlana zatrudniona przez dewelopera wykończy dla nas dom. Zostaną położone podłogi na wylewkę, ściany zostaną otynkowane, łazienka wykończona, kuchnia kompletnie gotowa często wraz ze sprzętem AGD, wszelkie kontakty założone (w stanie surowym deweloperskim mamy doprowadzoną instalację elektryczną, ale dostajemy gołe kable wystające ze ścian, bez wtyczek i gniazdek).

Jeśli zdecydujemy się na samodzielne wykończenie, być może na własną rękę lub z własną ekipą remontową, to wszystkie te rzeczy będziemy musieli zrobić. W obecnych czasach ekipy remontowe mają napięty terminarz i czasami oczekiwanie na nie może zając kilka miesięcy, więc warto przyjrzeć się opcji wykończenia domu ze stanu deweloperskiego w stan pod klucz.

Sprawdzenie lokalizacji mieszkania

Czy kupujemy dom w stanie surowym od dewelopera czy od osoby prywatnej, warto najpierw przejechać się po okolicy i przyjrzeć kilku rzeczom:

• Jak wygląda sąsiedztwo (nawet zapytać sąsiadów jak im się tu żyje)
  
• Jak wygląda infrastruktura? Czy jest jedynie dla osób mających auto? Niestety wiele nowych inwestycji deweloperów pojawia się w szczerym polu, gdzie nie ma przystanków autobusowych lub jest do nich bardzo daleko, a droga dojazdowa nawet dla auta może być ciężka zimą. Latem zaś być może traktory będą jeździć naokoło osiedla i wycinać kukurydzę
• Czy w okolicy są szkoły, przedszkola, żłobki, przychodnie i szpitale, lecznice weterynaryjne, sklepy spożywcze, restauracje?
• Co planowane jest w okolicy? Tu może pomóc zajrzenie do Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który można wyciągnąć w Urzędzie Miasta lub Gminy. Czy w okolicy powstanie coś ciekawego i użytecznego, a może za kilka lat będzie tam hałaśliwe, wielkie centrum handlowe lub autostrada?
  

Sprawdzenie dewelopera

Pamiętajmy również o tym, że zanim przystąpimy do oglądania, warto sprawdzić, kto jest tym potencjalnym sprzedającym. Sprawdźmy jego prace, opinie o nim oraz jak deweloper prezentuje się w KRS czy UOKiK. Warto przyjrzeć się poprzednim inwestycjom dewelopera i jakie opinie ma wśród kupujących od niego nieruchomości. Informacje te można znaleźć, chociażby w internecie, na grupach czy forach.

W przypadku podpisywania umowy deweloperskiej pamiętajmy o prospekcie informacyjnym i wszystkim co się powinno w nim znaleźć.

Jeśli interesuje nas dom w stanie surowym od osoby prywatnej, powinniśmy, poza sprawdzeniem okolicy i infrastruktury dokładnie przyjrzeć się kilku rzeczom. Osoba sprzedająca taki dom ma ku temu powody, zwykle są to powody finansowe takie jak prozaiczny brak środków na skończenie budowy, problemy prywatne itp.

Sprawdzenie księgi wieczystej

Księga wieczysta to najważniejszy dokument każdego domu, w którym znajdują się wszystkie interesujące nas przed zakupem informacje. Wypis z księgi wieczystej dostaniemy w internecie w wersji elektronicznej lub Urzędzie Miasta w wersji papierowej, wystarczy znać jej numer, który podać nam musi właściciel.

Najbardziej interesującym w przypadku kupna domu w stanie surowym elementem księgi wieczystej jest dział III i IV.

W dziale III księgi wieczystej dowiemy się o niechcianych przez nas lokatorach i tzw. dożywotnikach, którzy mogą mieszkać w nieruchomości i nie możemy się ich pozbyć.

Dział IV księgi wieczystej poinformuje nas o długach ciążących na nieruchomości. Jeśli więc właściciel zadłużył dom lub ma on inne obciążenia finansowe to właśnie tam będzie to napisane.

Sprawdzenie stanu technicznego mieszkania z pomocą fachowca

Sprawdzenie stanu technicznego domu w stanie surowym kupionym od osoby prywatnej to chyba najważniejszy element poza sprawdzeniem jego zadłużenia. Najlepiej zabrać ze sobą fachowca z firmy Pewny Lokal lub innego budowlańca, który pozwoli ocenić nam jakość budowy i użytych materiałów. Jeśli ktoś nie miał pieniędzy na dokończenie budowy, być może używał tanich materiałów, żeby w kosztach się zamknąć. Wiele osób również podejmuje się budowy domu samemu z bratem, szwagrem czy kolegami i jakość wykonania może pozostawiać wiele do życzenia.

Fachowiec będzie wiedział również jakich dokumentów wymagać od właściciela. Przede wszystkim pamiętajmy o sprawdzeniu:

• Planów architektonicznych. Dom, który nie ma profesjonalnych planów architektonicznych to kompletna samowolka budowlana, która może skończyć się katastrofą. Ważne jest porównanie tych planów do rzeczywistego stanu domu przez profesjonalistę
• Pozwoleniu na budowę. Jest ono podstawowym dokumentem do rozpoczęcia robót budowlanych a jego brak oznaczać będzie poważne kary finansowe. Jest ono ważne 2 lub 3 lata od daty wystawienia, a przerwy w prowadzeniu prac budowlanych nie mogą przekracza 3 lat, po tym czasie pozwolenie na budowę traci ważność.
• Dzienniku budowy domu. Prowadzi go szef budowy i bez niego nie będzie można oddać domu do użytku i prawnie będzie jedynie placem budowy.
  

Fachowiec porówna jeszcze takie rzeczy jak odległość między działkami i budynkami, zgodność planów budowy z wykonaniem i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zmierzy obrys domu na zewnątrz, sprawdzi kształt dachu i kąty nachylenia i wiele innych rzeczy, na które osoba nieznająca się na prawie budowlanym i budowlance w ogóle nie zwróciłaby uwagi.

Najlepiej, aby wybudowany dom miał już doprowadzoną instalację elektryczną i wodno-kanalizacyjną. Jeśli jej nie ma, to zwróćmy uwagę czy są doprowadzone, chociażby do działki. Jeśli nie, to koszty ich doprowadzenia do działki i domu są bardzo duże. W przypadku braku możliwości doprowadzenia kanalizacji będziemy musieli z szamba.

Kupując dom w stanie surowym, musimy wiedzieć, na co zwrócić uwagę, sprawdzając taką nieruchomość.  Możemy spotkać się ze stanem surowym zamkniętym i otwartym. Na powyższej grafice przedstawiamy różnice między stanem surowym otwartym a zamkniętym.

Media a kupno domu w stanie surowym

Bardzo ważną kwestią w przypadku każdego mieszkania jest wykonanie przyłączy, doprowadzenie niezbędnych mediów. Wiele osób decyduje się na kupno mieszkania w stanie surowym, co jednak wiąże się z koniecznością poniesienia wielu dodatkowych kosztów. Można jednak liczyć na ogromne możliwości aranżacyjne, zgodnie z indywidualnymi potrzebami i preferencjami. Należy od razu zaznaczyć, że nie ma żadnych odgórnie narzuconych przepisów, co obejmuje stan surowy. Konieczne staje się wobec tego ustalenie tego z wykonawcą, aby uniknąć nieporozumień w niedalekiej przyszłości. Każda firma budowlana może nieco inaczej rozumieć, co obejmuje nieruchomość doprowadzona do stanu surowego. Niedomówienia nie wystąpią po ustaleniu zakresu konkretnych prac budowlanych. Należy oczywiście zawrzeć wszystko na piśmie. W przypadku stanu surowego zamkniętego budynek jest prawie gotowy, nie ma jednak elewacji ani wykończenia. Trzeba również liczyć się z tym, że na tym etapie budowy nie będzie jeszcze podłączonych żadnych instalacji. 

Jeśli ktoś decyduje się na kupno mieszkania w stanie surowym, to zwykle będzie musiał zająć się podłączeniem elektryki we własnym zakresie. Generuje to oczywiście dodatkowe koszty. Należy zacząć od rozprowadzenia instalacji wodno-kanalizacyjnej, w międzyczasie można również rozprowadzić przewody elektryczne. Jeśli ktoś chce uniknąć tego typu prac, to powinien zdecydować się na zakup nieruchomości w stanie deweloperskim. Może w takim przypadku liczyć między innymi na podłączoną i rozprowadzoną instalację wodno-kanalizacyjną i elektryczną. Należy pamiętać o tym, że przyłączenie obiektu do mediów nie ogranicza się wyłącznie do wykonania przyłączy, doprowadzenia wody do sieci wodociągowej, energii elektrycznej do słupa, gazu do sieci gazowej. Wszystko to wymaga od nabywcy załatwienia szeregu formalności. Trzeba się tym zająć jeszcze przed przystąpieniem do prac. Należy złożyć odpowiedni wniosek wraz z wymaganymi załącznikami u dostawcy prądu, wody i gazu. Nie można załatwić wszystkiego u jednego operatora.

Sprawdzenie domu w stanie surowym od dewelopera

Dom możemy kupić w stanie surowym otwartym lub zamkniętym. Te dwa rodzaje będą się od siebie różniły m.in. tym, że w stanie otwartym mamy wybudowane ściany, strop, schody, prowizoryczny dach. Natomiast w stanie surowym zamkniętym będą wszystkie te elementy, które są w stanie surowym otwartym, ale dodatkowo pojawią się okna i drzwi wejściowe.

Sprawdzając dom w stanie surowym, powinniśmy wypytać o najważniejsze rzeczy dotyczące domu tj. rok jego powstania, wielkość powierzchni, o jego pomieszczenia. Warto na takie sprawdzenie domu przed podpisaniem umowy kupna zabrać ze sobą specjalistę, który sprawdzi, czy dom został wykonany zgodnie z normami i projektem. Fachowiec również sprawdzi ściany, strop, materiały, jakie zostały wykorzystane do budowy. Poprośmy również dewelopera o pokazanie dokumentów świadczących np. o uzyskaniu pozwolenia na budowę. Nie zapomnijmy także sprawdzić planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli już zdecydowaliśmy się na konkretny dom, zawarliśmy umowę z deweloperem, to teraz czeka nas również wiele pracy przy pracach wykończeniowych.

Oczywiście na dom w stanie surowym, czy to od osoby prywatnej, czy od dewelopera jak najbardziej można wziąć kredyt hipoteczny. O ile dokładnie sprawdzimy, czy nie jest zadłużony, nie ma innych problemów w księgach wieczystych, to procedura kredytowa wygląda tak samo. Musimy złożyć wniosek o przyznanie kredytu, a z właścicielem nieruchomości podpisać umowę przedwstępną i wpłacić zadatek bądź zaliczkę by mieć pewność, że nieruchomość jest dla nas „zaklepana” na czas czekania na kredyt.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dowiedz się więcej arrow_forward_ios

Autor
Michał Stasznik

Po skończonej szkole średniej pracował w branży budowlanej w Polsce i za granicą. Obecnie studiuje budownictwo. Zna się na normach budowlanych, bo hobbystycznie robi dla znajomych odbiory mieszkań (współpracuje też z Pewnym Lokalem). W naszej firmie specjalizuje się w treściach o odbiorach technicznych mieszkań. Z łatwością analizuje usterki, jakie można znaleźć w mieszkaniach deweloperskich. Wady w inwestycjach z rynku wtórnego też nie są dla niego problemem, potrafi je wskazać i wyjaśnić jak można je naprawić. Pasjonat podróżowania i podziwiania architektury i świata.