W poniższym artykule wyjaśniamy, jak wykonać badanie stanu prawnego nieruchomości.
Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przed jej nabyciem jest jednym z ważniejszych etapów procesu zakupu mieszkania, domu bądź gruntu. W jaki sposób takie badanie powinno zostać przeprowadzone i gdzie znaleźć można najważniejsze informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości?
W ramach badania stanu prawnego nieruchomości przeprowadzane są działania, mające na celu uzyskanie informacji, na podstawie których możliwe będzie zweryfikowanie danych, przekazanych przez sprzedającego, a także oszacowanie ryzyk prawnych, związanych z jej zakupem.
Podstawowym źródłem takich informacji są księgi wieczyste. Są one rejestrem publicznym, co w praktyce oznacza powszechny do nich dostęp, ograniczony jedynie koniecznością znajomości numeru interesującej nas księgi.
Z treścią księgi zapoznać się można zarówno w odpowiednim dla położenia nieruchomości sądzie wieczystoksięgowym, jak i w Internecie, na stronie https://ekw.ms.gov.pl/ (Elektroniczne Księgi Wieczyste). To w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, której zakupem jesteśmy zainteresowani, znajdziemy potwierdzenie kwestii jej własności (dane właściciela, podstawa nabycia), jej położenia i powierzchni, istniejących obciążeń i służebności. Ostatni czwarty dział księgi zawiera wpisy dotyczące obciążenia hipoteki nieruchomości, jeżeli z takowym mamy do czynienia. Dlatego tak ważne jest zapoznanie się z zawartością księgi, a pominięcie tego kroku może skutkować dużymi problemami natury prawnej już zakupie nieruchomości.
Warto zaznaczyć, że zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, nabywca jest chroniony w sytuacji, gdyby zakupiona przez niego nieruchomość obciążona była prawami, które nie zostały w księdze ujawnione. Na tej podstawie kupujący może wejść w posiadanie nieruchomości bez obciążających ją praw, jeżeli nie były one ujawnione w prowadzonej dla niej księdze.
Gdy księgi wieczyste zostały już przez nas sprawdzone, kolejnym krokiem w audycie formalno-prawnym nieruchomości powinno być sprawdzenie MPZP. Zwłaszcza jeśli nabywana nieruchomość to pusta działka i planujemy w przyszłości jej zabudowę lub rozbudowę istniejących budynków. Dzięki temu dowiemy się, czy planowana przez nas inwestycja będzie zgodna z przepisami i będziemy mogli ją przeprowadzić.
To w planie znajdziemy informację, na jaki cel możemy przeznaczyć nieruchomość (mieszkaniowy, usługowy itp.). Znajdziemy w nim także informacje co do innych wymogów, do których jako inwestor będziemy musieli się dostosować. Na przykład w zakresie intensywności zabudowy, wyglądu budynku czy linii zabudowy. A co jeśli nieruchomość nie została objęta MPZP? W takiej sytuacji musimy zweryfikować czy będzie możliwe otrzymanie warunków zabudowy.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Podczas badania stanu formalno — prawnego zabudowanej nieruchomości, weryfikacji powinniśmy poddać także informacje dotyczące procesu budowlanego. Czyli czy dotychczasowy właściciel uzyskał odpowiednie pozwolenia na budowę lub użytkowanie nieruchomości.
Badanie stanu prawnego nieruchomości jest obowiązkowym punktem podczas zakupu mieszkania lub domu. Tylko w ten sposób możemy uzyskać pewność, że mieszkanie jest wolne od wad. To ważne, bo wady prawne nieruchomości, są bardzo kosztowne, trudne do „naprawienia” i powodują frustrację wśród właścicieli, jeśli nie zostaną wykryte jeszcze przed zakupem.
Przykładowo, jeśli nie sprawdzimy, czy powierzchnia mieszkania jest zgodna z powierzchnią wpisana do ksiąg wieczystych, może się okazać, że właściciel zawyżył jego powierzchnię o przynależności na przykład komórkę lokatorską, więc cena mieszkania również będzie zawyżona. Jest to szczególnie istotne w przypadku osób finansujących zakup kredytem hipotecznym.
Co więcej, jeśli nie zadbamy o weryfikację praw osób trzecich do kupowanego mieszkania lub domu, może się okazać, że po zakupie do naszych drzwi zapuka członek rodziny byłego właściciela, który będzie miał prawo dożywotniego w nim zamieszkania. Takie sytuacje niestety się zdarzają, a gdy wyjdą na jaw, powodują nieprzyjemne skutki dla nowych właścicieli — po podpisaniu aktu notarialnego wykreślenie tych praw może nie być już możliwe.
Badanie stanu prawnego zalecane jest zwłaszcza przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Częstym zjawiskiem (zwłaszcza w mniejszych miejscowościach i na wsiach) były nieformalne zamiany działek, które polegały na słownej umowie. Dziadkowie nie mieli świadomości, że ustne ustalenia to za mało więc ich spadkobiercy tak naprawdę formalnie nie są właścicielem użytkowanej działki. Zatem, aby sprzedać taką nieruchomość, należy najpierw przeprowadzić formalności związane z zamianą i dopiero wtedy można nabyć bezpiecznie taką nieruchomość. Niestety takie procedury są kosztowne i opóźniają zakup.
Dlatego przy zakupie nieruchomości warto kierować się starą, polską zasadą — lepiej zapobiegać niż leczyć. I sprawdzić nieruchomość na wszystkich możliwych do zweryfikowania płaszczyznach prawnych i technicznych.
Jeśli potrzebujesz pomocy w zbadaniu stanu prawnego nieruchomości, bez względu na miejsce zamieszkania, możesz skorzystać z usług specjalistów Pewnego Lokalu. Pewny Lokal świadczy usługi audytu prawnego nie tylko w Warszawie, ale i na terenie całej Polski.
Ze względu na fakt, iż przeprowadzenie efektywnego badania stanu prawnego nieruchomości wymaga posiadania dużej wiedzy i, co wskazane, doświadczenia w tym zakresie, warto, jest rozważyć skorzystanie z usługi audytu prawnego, oferowanej przez Pewny Lokal.
W jej ramach szczegółowo sprawdzana jest księga wieczysta samej nieruchomości, ale także gruntu, co pozwala na identyfikację wszystkich istniejących ryzyk prawnych. Na zakończenie audytu przygotowywany jest raport, w którym znaleźć można najważniejsze dla nabywcy informacje oraz rekomendacje dalszych działań w sytuacji, gdy mogą one okazać się konieczne.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
