Bezumowne korzystanie z nieruchomości

W przypadku, gdy posiadacz danej nieruchomości użytkuje ją, nie posiadając do niej prawa, w tym na przykład prawa własności, będziemy mieć do czynienia z bezumownym korzystaniem z nieruchomości. Na czym dokładnie ono polega i jakie prawa przysługują w takiej sytuacji właścicielowi nieruchomości?

Bezumowne korzystanie z nieruchomości – przedawnienie

Bezumowne korzystanie z nieruchomości ma miejsce wtedy, gdy osoba będąca w jej posiadaniu nie ma do niej prawa, w tym prawa własności, nie jest jej użytkownikiem wieczystym ani najemcą lub dzierżawcą ani nie użytkuje jej na podstawie umowy służebności, lub użytkowania. Oznacza to, że właściciela i posiadacza nieruchomości nie wiąże żadna umowa. Z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia wtedy, gdy:

• osoba nieuprawniona użytkuje nieruchomość w złej wierze, wiedząc o tym, że nie przysługuje jej do tego prawo,
• osoba nieuprawniona nie opuszcza nieruchomości po wygaśnięciu umowy, zawartej z właścicielem nieruchomości,
• strona nieuprawniona użytkuje nieruchomość, nie będąc świadomą faktu, iż nie posiada do tego prawa (na przykład kiedy zawarta z właścicielem umowa nie jest wiążąca),
• na terenie nieruchomości umieszczone zostaną bez zgody jej właściciela elementy sieci infrastruktury technicznej.
  

W każdym z tych przypadków właścicielowi będzie przysługiwać proporcjonalne wynagrodzenie (odszkodowanie) za okres wykorzystywania przez stronę nieuprawnioną danej nieruchomości.
Z punktu widzenia osoby bezprawnie korzystającej z nieruchomości duże znaczenie będzie mieć termin, w jakim właściciel nieruchomości wystąpi z żądaniem zapłaty przedmiotowego wynagrodzenia. Według regulacji Kodeksu cywilnego (art. 118 k.c.) „termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata”

Pierwszy z wymienionych terminów, 6-letni, uległ skróceniu z 10 lat w efekcie wejścia w życie Ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny. Okres trzyletni, mający zastosowanie w sytuacji, gdy nieruchomość została obciążona w celu prowadzenia działalności gospodarczej, pozostał bez zmian.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości obliczane jest w oparciu o stawki za korzystanie z nieruchomości (w tym na przykład stawki czynszowe) oraz okres bezprawnego użytkowania nieruchomości. Według art. 224 §2 Kodeksu cywilnego od momentu, w którym „samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest również zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył”. Jeżeli osobą nieuprawniona weszła w posiadanie nieruchomości w złej wierze, wówczas będzie ona zobligowana do zapłaty odszkodowania za cały okres użytkowania nieruchomości.

Osoba posiadająca prawo do nieruchomości swoich praw może dochodzić, najpierw zwracając się do posiadacza nieruchomości o zapłatę należnego odszkodowania i wystosowując wezwanie do zapłaty. Kolejnym krokiem powinno być podjęcie kroków w celu polubownego rozwiązania sprawy, a w przypadku braku powodzenia mediacji - wystosowanie pozwu o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Odszkodowanie będzie należne niezależnie od poniesienia szkody przez właściciela nieruchomości oraz od tego, czy posiadacz samoistny ponosi winę za bezumowne jej użytkowanie. Pozew powinien bezwzględnie zawierać wskazanie kwoty, której domaga się od posiadacza strona składająca pozew, oraz okresu, którego żądanie dotyczy. Powód musi także wykazać posiadane prawo do nieruchomości oraz sposób wyliczenia żądanego odszkodowania, a jeżeli osoba nieuprawniona weszła w posiadanie nieruchomości w złej wierze, konieczne będzie również udowodnienie tego faktu.

W przypadku gdy nieruchomością wykorzystywaną bezumownie jest lokal mieszkalny, swoje zastosowanie ma Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i Kodeks cywilny.

Odszkodowanie powinno tutaj być wyliczone na podstawie rynkowych stawek czynszowych, a jeżeli taka kwota miałaby okazać się niewystarczająca, właściciel mieszkania może wystąpić o odszkodowanie uzupełniające.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

"Zamów rozmowę"

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dowiedz się więcej arrow_forward_ios

---

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w zgodzie z własnymi przekonaniami. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Dzieci pomogły jej rozwinąć wiedzę na temat stron internetowych. Pisze poprawne i dopracowane merytorycznie teksty. W wolnych chwilach oddaje się pasji czytelniczej.