W ponizszym artykule wyjaśniamy, kiedy mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z nieruchomości.
Zdarza się, że ktoś bezprawnie zajmuje nieruchomość, nie mając do niej żadnego tytułu prawnego. Taka sytuacja jest niezwykle frustrująca dla właściciela, który traci nie tylko kontrolę nad swoim mieniem, ale również możliwość czerpania z niego korzyści. W tym artykule omówimy problem bezumownego korzystania z nieruchomości, skupiając się na jego definicji, konsekwencjach i możliwości dochodzenia swoich praw.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości to sytuacja, w której osoba fizyczna lub prawna używa nieruchomości bez zgody właściciela, nie mając do niej prawa własności, nie jest jej użytkownikiem wieczystym ani najemcą lub dzierżawcą, ani nie użytkuje jej na podstawie umowy służebności, lub użytkowania. Oznacza to, że właściciela i posiadacza nieruchomości nie wiąże żadna umowa. Z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia wtedy, gdy:
Czasami użytkownik nie jest świadomy, że narusza czyjeś prawa, a innym razem działa z premedytacją. Bez względu na motyw, takie działanie jest nielegalne i narusza prawa właściciela. W każdym z tych przypadków właścicielowi będzie przysługiwać proporcjonalne wynagrodzenie (odszkodowanie) za okres wykorzystywania przez stronę nieuprawnioną danej nieruchomości.
Przedawnienie roszczeń związanych z bezumownym korzystaniem z nieruchomości zależy od różnych czynników. Z punktu widzenia osoby bezprawnie korzystającej z nieruchomości duże znaczenie ma termin, w jakim właściciel nieruchomości wystąpi z żądaniem zapłaty przedmiotowego wynagrodzenia.
Według regulacji Kodeksu cywilnego (art. 118 k.c.) „termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata”
Pierwszy z wymienionych terminów, 6-letni, uległ skróceniu z 10 lat w efekcie wejścia w życie Ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny. Okres trzyletni, mający zastosowanie w sytuacji, gdy nieruchomość została obciążona w celu prowadzenia działalności gospodarczej, pozostał bez zmian.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Właściciel nieruchomości, której ktoś bezprawnie używa, może dochodzić odszkodowania za poniesione szkody. Wynagrodzenie obliczane jest w oparciu o stawki rynkowe wynajmu oraz okres bezprawnego użytkowania nieruchomości.
Zgodnie z art. 224 §2 Kodeksu cywilnego, osoba korzystająca z nieruchomości (samoistny posiadacz) w dobrej wierze, po otrzymaniu pozwu o wydanie rzeczy, musi zapłacić za jej użytkowanie i jest odpowiedzialna za wszelkie zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że te zdarzenia nastąpiły bez jej winy. Jest również zobowiązana do zwrotu niezużytych pożytków oraz zapłaty za te, które zużyła. Jeżeli osoba nieuprawniona weszła w posiadanie nieruchomości w złej wierze, wówczas jest ona zobligowana do zapłaty odszkodowania za cały okres użytkowania nieruchomości.
W zależności od okoliczności właściciel nieruchomości może żądać od użytkownika opuszczenia nieruchomości, zaniechania bezprawnych działań oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Jeśli nie uda się rozwiązać sprawy polubownie, właściciel może wystosować pozew sądowy o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Odszkodowanie będzie należne zależnie od poniesienia szkody przez właściciela nieruchomości oraz od tego, czy posiadacz samoistny ponosi winę za bezumowne jej użytkowanie. W pozwie należy bezwzględnie podać żądaną kwotę i okres, za który jest ona należna. Powód musi także wykazać akt prawa do nieruchomości oraz sposób wyliczenia żądanego odszkodowania, a jeżeli osoba nieuprawniona weszła w posiadanie nieruchomości w złej wierze, konieczne będzie również udowodnienie tego faktu.
W przypadku gdy nieruchomością wykorzystywaną bezumownie jest lokal mieszkalny, swoje zastosowanie ma Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i Kodeks cywilny.
Jeśli odszkodowanie wyliczone na podstawie rynkowych stawek czynszowych okaże się niewystarczające, właściciel mieszkania może wystąpić o odszkodowanie uzupełniające.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości to złożona kwestia, która ma zarówno swoje wady, jak i zalety. Z jednej strony, osoba bez formalnej umowy nie musi płacić najmu. Należy jednak pamiętać, że korzyść ta jest pozorna, ponieważ użytkownik ryzykuje poniesieniem wysokich kosztów odszkodowania w przypadku wykrycia przez właściciela.
Z drugiej strony, bezumowne korzystanie z nieruchomości wiąże się z licznymi wadami. Przede wszystkim, jest to działanie nielegalne, a wobec użytkownika mogą być wyciągnięte konsekwencje prawne. Samoistny posiadacz jest narażony na roszczenia o odszkodowanie czy wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości. Ponadto osoba korzystająca z nieruchomości bez umowy nie ma żadnej ochrony prawnej i może zostać usunięta z mieszkania/domu w każdym momencie. Z kolei właściciel nieruchomości może stracić kontrolę nad swoją własnością i ponieść straty finansowe związane z utratą potencjalnych dochodów z wynajmu.
Co więcej, korzystanie z cudzej własności bez zgody i bez płacenia jest działaniem nieetycznym i może prowadzić do konfliktów z właścicielem. Właściciele nieruchomości, którzy podejrzewają bezumowne korzystanie z ich mienia, powinni jak najszybciej podjąć kroki prawne, aby chronić swoje interesy.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
