Dane NBP za lata 2025–2026 potwierdzają: rynek nieruchomości przestał być jednokierunkowy. Podczas gdy deweloperzy walczą o klienta promocjami, rynek wtórny zalicza realne spadki cen transakcyjnych. Dowiedz się, jak rosnąca podaż i mniejsza presja popytowa wpływają na Twoją pozycję negocyjną i czy rok 2026 to faktycznie czas kupujących.
Rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w etap wyraźnej zmiany dynamiki. Po okresie bardzo silnych wzrostów cen, napędzanych między innymi programami dopłat do kredytów oraz ograniczoną podażą, dane Narodowego Banku Polskiego coraz wyraźniej pokazują wyhamowanie, a w części miast także realne spadki cen transakcyjnych. W tym kontekście kluczowe pytanie dla kupujących brzmi nie tylko „kiedy kupować”, ale również gdzie – na rynku pierwotnym czy wtórnym.
W niniejszym artykule analizujemy dane NBP dotyczące cen transakcyjnych w latach 2025–2026 i porównujemy sytuację na rynku pierwotnym oraz wtórnym, ze szczególnym uwzględnieniem konsekwencji dla osób planujących zakup mieszkania.
Rys. 1. Jak kształtują się ceny transakcyjne NBP na osi czasu. Zapraszamy do wysłuchania 32. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Jednym z podstawowych błędów w analizie rynku nieruchomości jest opieranie się wyłącznie na cenach ofertowych. Te pokazują oczekiwania sprzedających, a nie faktyczne warunki zawieranych transakcji. Narodowy Bank Polski publikuje dane oparte m.in. na aktach notarialnych, dzięki czemu obraz rynku jest znacznie bliższy rzeczywistości.
W ostatnich kwartałach coraz wyraźniej widać rozbieżność pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego, choć skala tego zjawiska jest różna w zależności od segmentu i lokalizacji.
Na rynku pierwotnym ceny transakcyjne w 2025 roku wciąż nominalnie rosły w części największych miast, jednak dynamika tych wzrostów była wyraźnie niższa niż w latach 2023–2024. W wielu lokalizacjach wzrosty kwartalne oscylowały wokół wartości symbolicznych, a po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń okazywały się realnie ujemne.
Deweloperzy w dalszym ciągu próbują utrzymywać ceny ofertowe, jednak rosnąca liczba mieszkań w ofercie oraz wydłużający się czas sprzedaży sprawiają, że coraz częściej pojawiają się rabaty, promocje lub elastyczniejsze podejście do negocjacji. Z perspektywy danych NBP rynek pierwotny wchodzi w fazę stabilizacji, a nie dalszego, dynamicznego wzrostu.
Prognozy na 2026 rok wskazują, że ceny transakcyjne na rynku pierwotnym mogą poruszać się w trendzie bocznym lub rosnąć w tempie wyraźnie niższym niż tempo wzrostu płac, co oznacza dalszą poprawę dostępności mieszkań w ujęciu realnym.
Tab. 1. Ceny transakcyjne – rynek pierwotny i wtórny
Segment rynku Obserwowany trend 2025 Wnioski na 2026 Rynek pierwotny Niska dynamika wzrostów, w części miast stabilizacja cen transakcyjnych Trend boczny lub umiarkowane wzrosty, większa rola promocji Rynek wtórny Spadki realne, miejscami nominalne korekty cen transakcyjnych Większa presja na ceny i rosnąca przestrzeń do negocjacji
Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że rynek wtórny reaguje na zmianę warunków makroekonomicznych szybciej niż rynek pierwotny. W 2025 roku w wielu miastach wojewódzkich odnotowano niskie, a momentami wręcz ujemne kwartalne dynamiki cen transakcyjnych. W części lokalizacji, w tym w największych aglomeracjach, pojawiły się także nominalne spadki cen.
Rynek wtórny jest bardziej wrażliwy na pogorszenie nastrojów kupujących, wzrost podaży ofert oraz zmianę oczekiwań inwestorów. Sprzedający, obserwując wydłużający się czas sprzedaży i mniejszą liczbę transakcji, są coraz bardziej skłonni do negocjacji. Dane transakcyjne NBP pokazują, że rzeczywiste ceny sprzedaży coraz częściej odbiegają od pierwotnych cen ofertowych.
W perspektywie 2026 roku rynek wtórny może pozostawać pod presją dalszej, łagodnej korekty, szczególnie w lokalizacjach o słabszym popycie lub niekorzystnej demografii.
Jednym z kluczowych czynników wpływających na różnice pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym jest poziom podaży. Dane NBP wskazują, że w ostatnich kwartałach liczba mieszkań dostępnych w ofercie, zwłaszcza w największych miastach, systematycznie rosła. Dotyczy to zarówno nowych inwestycji deweloperskich, jak i mieszkań z drugiej ręki.
Rosnąca podaż oznacza większy wybór dla kupujących i zmniejszenie presji na szybkie podejmowanie decyzji. Na rynku pierwotnym skutkuje to większą liczbą ofert promocyjnych, natomiast na rynku wtórnym przekłada się na realne obniżki cen transakcyjnych oraz większą skłonność sprzedających do kompromisu.
Analizując dane Narodowego Banku Polskiego, można zauważyć, że rynek mieszkaniowy przestał być jednokierunkowy. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, tempo wzrostu cen wyraźnie wyhamowało, a w ujęciu realnym mieszkania w wielu miastach tanieją.
Dla kupujących oznacza to poprawę pozycji negocjacyjnej oraz większą swobodę w wyborze momentu zakupu. Rynek wtórny oferuje obecnie większą elastyczność cenową, natomiast rynek pierwotny zapewnia większą przewidywalność i standard techniczny, choć kosztem wyższej ceny nominalnej.
W 2026 roku decyzja pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym powinna być oparta nie na nagłówkach medialnych, lecz na analizie lokalnych danych transakcyjnych, dostępności mieszkań oraz indywidualnej sytuacji finansowej kupującego.
Rys. 2. Ceny transakcyjne z rozróżnieniem na rynek wtórny i pierwotny.Prognozy oparte na danych NBP oraz analizach instytucji finansowych wskazują, że najbliższe kwartały przyniosą raczej dalszą stabilizację niż gwałtowne zmiany cen. Możliwe są jeszcze niewielkie spadki, szczególnie na rynku wtórnym, jednak scenariusz głębokiej korekty nie jest obecnie dominujący dla największych aglomeracji.
Rynek mieszkaniowy coraz wyraźniej różnicuje się regionalnie. Duże miasta o silnym popycie będą zachowywać się inaczej niż mniejsze ośrodki, gdzie ryzyko nadpodaży i presji na ceny jest wyższe. W tym kontekście dane transakcyjne NBP pozostają jednym z najważniejszych punktów odniesienia przy podejmowaniu decyzji zakupowych.
Zachęcamy również do wysłuchania najnowszego odcinka podcastu Pewnego Lokalu, w którym szerzej omawiamy możliwe scenariusze dalszych zmian na rynku nieruchomości: Czy ceny mieszkań spadną w 2027 roku?
Zapraszamy do obejrzenia najnowszego odcinka podcastu nieruchomościowego.
Posłuchaj podcastu o wyciekach danych z ksiąg wieczystych i cenach transakcyjnych.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
