Czy wynajem krótkoterminowy musi być jako działalność gospodarcza?

Czy najem krótkoterminowy trzeba zgłosić?

Zacznijmy od podstawowej kwestii, a mianowicie czym jest najem krótkoterminowy. Jest to tak naprawdę nic innego, jak wynajem lokalu na określone doby. Rozwiązanie to jest szczególnie popularne wśród turystów szukających kwater w popularnych miejscowościach turystycznych, ale nie tylko. W związku z tym nie ma prawnego obowiązku zgłaszania tego typu wynajmu. Wynika to wprost z obowiązujących w Polsce przepisów prawa. Zgodnie z nimi umowa najmu, jeżeli nie jest zawarta na okres dłuższy niż rok, nie musi być sporządzona w formie pisemnej. Rozwiązanie to jest stosowane nie tylko przez osoby prywatne, ale również hotele, pensjonaty, czy też innego rodzaju obiekty oferujące w ramach swoich usług noclegi. Wyjątek stanowi tutaj zgłoszenie najmu do właściwego urzędu skarbowego, między innymi w celu ustalenia jednej z dwóch form opodatkowania. Jednak co do zasady, nie ma prawnego obowiązku zgłaszania tej formy wynajmu do innych instytucji.

Czy można wynajmować pokoje bez działalności?

Według obowiązujących przepisów istnieje taka możliwość. Nie oznacza to jednak, że jest ona nieograniczona. Po pierwsze wynajmujący musi określić, w ramach jakiego podatku będzie się on rozliczał się z urzędem skarbowym. Do wyboru tak naprawdę są dwie opcje, a mianowicie:

• rozliczenie w ramach podatku PIT,
• rozliczenie w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wyjątkiem jest tutaj prowadzenie gospodarstwa rolnego. Rolnicy bowiem między innymi w ramach prowadzenia agroturystyki są zwolnieni z tego typu obostrzeń podatkowych. Zgodnie z obowiązującym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie ma żadnych innych kryteriów określających, kiedy wynajem staje się działalnością gospodarczą. W praktyce oznacza to, że wynajmujący sam decyduje, czy w ramach wynajmu chce prowadzić działalność gospodarczą. Rozwiązanie tego typu jest dobre między innymi, jeżeli zależy Państwu na sprawdzeniu, czy tego typu działalność gospodarcza jest opłacalna.

Pamiętaj, że najem może być prywatny! Jednak trzeba go zgłosić do Urzędu Skarbowego, wybierając stosowną formę opodatkowania.

Rozliczanie najmu krótkoterminowego

Wielu z Państwa w tym momencie zapewne zastanawia się, w jaki sposób należy rozliczać najem krótkoterminowy. W tej kwestii należy rozróżnić najem prywatny oraz w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jeżeli chodzi o ten pierwszy, to mogą Państwo rozliczać się na dwa sposoby, a mianowicie:

• na zasadach ogólnych - jeżeli zdecydujecie się Państwo na rozliczenie w tej formie, będziecie mogli odliczyć od przychodu koszty związane z wynajmem, takie jak, chociażby czynsz, czy też opłaty za telefon stacjonarny. Jeżeli zaś chodzi o wysokość podatków w przypadku wyboru opodatkowania na zasadach ogólnych, wynosi ono 17%, jeżeli nie przekroczą Państwo 85 528 tysięcy złotych. Natomiast jeżeli przekroczą Państwo tę sumę, próg podatkowy wzrośnie do 32%.
• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - Jest to najłatwiejsza forma opodatkowania. Polega ona na tym, że wysokość podatku oblicza się bezpośrednio od wysokości uzyskanego przychodu. W praktyce oznacza to, że nie ma możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu. Jeżeli zaś chodzi o jego stawki, to wynoszą one odpowiednio 8,5%, jeżeli wysokość przychodu nie przekracza 100 tysięcy złotych. Jeżeli przychody są wyższe, stawka wzrasta do 12,5%- ale dotyczy to tylko i wyłącznie nadwyżki powyżej 100 tysięcy złotych.

Oba rozwiązania mają swoje plusy oraz minusy. Warto więc przed podjęciem decyzji o wyborze metody rozliczenia, dokładnie je przeanalizować. Może to bowiem mieć znaczący wpływ na zyski uzyskane z najmu krótkoterminowego.

Czy prowadzenie działalności gospodarczej w ramach wynajmu krótkotrwałego ma sens?

Odpowiedź na pytanie, czy wynajem krótkoterminowy działalność ma sens, nie jest taka prosta, jak mogłoby się to wydawać. Z jednej strony prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce jest obwarowane wieloma podatkami i przepisami, które utrudniają jej prowadzenie. Z drugiej zaś strony, prowadząc działalność gospodarczą, oraz odprowadzając z niej składki, mogą Państwo liczyć na między innymi darmową opiekę medyczną. Jeżeli zaś chodzi o koszty związane z wynajem krótkoterminowy działalność, to w początkowym okresie mogą być one niższe, dzięki różnego rodzaju ulgom oraz dopłatom. Ulgi te można uzyskać między innymi w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych. Są one szczególnie pomocne w początkowym okresie prowadzenia działalności, gdy trudno jest pozyskać klientów. Ponadto w przeciwieństwie do wynajmu prywatnego, możemy dowolnie promować swoją nieruchomość. Jeżeli zaś chodzi o wynajem prywatny, to daje on dosyć spore możliwości sprawdzenia, czy będzie on opłacalny. Nie wymaga on również czasochłonnej rejestracji w urzędach. Jest on również korzystny z punktu widzenia zysków- w tym przypadku odpadają bowiem między innymi koszty związane z odprowadzaniem składek społecznych. Między innymi z tych powodów nie można w jasny sposób odpowiedzieć, który z typów najmu jest najlepszy.

Czy wynajem krótkoterminowy jako działalność gospodarcza jest opłacalny?

Opłacalność wynajmu krótkoterminowego zależy od kilku czynników. Każdy z nich ma bezpośredni wpływ na poziom osiąganych przychodów. Jednym z najważniejszych elementów jest lokalizacja. Wynajem krótkoterminowy jest najbardziej opłacalny w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie. W takich lokalizacjach największe przychody generowane są zazwyczaj w sezonie. Zdarza się, że to właśnie okres turystyczny odpowiada za znaczną część rocznego dochodu. Istotna jest także atrakcyjność samej nieruchomości. Wpływają na nią m.in. standard wykończenia, wyposażenie oraz stan techniczny lokalu. Znaczenie ma również otoczenie. Bliskość atrakcji turystycznych, komunikacji czy infrastruktury usługowej zwiększa zainteresowanie ofertą.

Kolejnym czynnikiem jest sposób promocji. Prowadzenie wynajmu krótkoterminowego wymaga odpowiedniej widoczności oferty. Dotyczy to zwłaszcza miejscowości turystycznych, gdzie konkurencja jest duża. Brak działań promocyjnych może ograniczyć liczbę rezerwacji. W praktyce wiele osób prowadzących wynajem krótkoterminowy wskazuje na możliwość osiągania relatywnie wysokich przychodów. W dużych miastach lub popularnych lokalizacjach turystycznych dochód może sięgać kilku tysięcy złotych miesięcznie z jednego pokoju.

Z tego względu część inwestorów decyduje się na zakup mieszkań z przeznaczeniem pod wynajem krótkoterminowy. Traktują go jako formę inwestycji, której celem jest generowanie bieżącego dochodu. W tej kwestii wiele zależy od takich czynników jak, chociażby:

• miejscowość, w której zamierzamy prowadzić najem krótkoterminowy - wynajem krótkoterminowy działalność najbardziej jest opłacalny w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie. W niektórych przypadkach zyski uzyskane w sezonie turystycznym mogą stanowić główną część dochodu z wynajmu krótkoterminowego.
• atrakcyjności nieruchomości - Bardzo często wpływ na atrakcyjność nieruchomości mają okoliczne atrakcje, wyposażenie, oraz szeroko rozumiany jej stan techniczny.
• rozreklamowanie - nie ma co się oszukiwać, jeżeli zamierzamy prowadzić wynajem krótkoterminowy, działalność musi być odpowiednio rozreklamowana. Jest to szczególnie ważne w miejscowościach turystycznych, gdzie konkurencja może być naprawdę spora.

Niemniej jednak wiele osób, które zdecydowały się na wynajem krótkoterminowy działalność, chwali go sobie za duże zyski, które potrafi wygenerować. W dużych miejscowościach może on wynosić nawet kilka tysięcy złotych za jeden pokój, w skali miesiąca. Z tego powodu wiele osób decyduje się na zakup mieszkania właśnie pod kątem wynajmu krótkoterminowego. 

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Kacper Kruszka

Z wykształcenia inżynier. Lubi konkret i rzetelną treść. Kilka lat pracował w branży nieruchomości jako pośrednik. Wie, na co należy zwracać uwagę podczas odbiorów technicznych inwestycji deweloperskich, a także w trakcie oględzin mieszkania na rynku wtórnym. Potrafi rzeczowo odnieść się do wad i usterek, jakie można znaleźć w trakcie odbioru. Wie też, które usterki występują najczęściej w inwestycjach deweloperskich. Jego pasją są stare samochody.