Dlaczego stary system pomiaru metrażu mieszkań był wadliwy?

Dlaczego stary system pomiaru metrażu mieszkań był wadliwy?

Kwestia precyzyjnego określenia powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego przez lata pozostawała jednym z najbardziej problematycznych elementów relacji między deweloperem a nabywcą. Choć parametr ten powinien mieć charakter jednoznaczny i obiektywny, w praktyce jego sposób wyliczania budził liczne wątpliwości interpretacyjne. Brak jednoznacznego powiązania metrażu z ceną transakcyjną prowadził do sytuacji, w których kupujący nie mieli pewności, za jaką rzeczywistą powierzchnię płacą. W efekcie pojawiało się ryzyko finansowe oraz poczucie braku przejrzystości całego procesu zakupu nieruchomości.

Brak jednoznacznych regulacji ustawowych

Głównym źródłem problemów był brak bezpośrednich regulacji ustawowych określających sposób liczenia powierzchni użytkowej. Zasady te nie wynikały wprost z ustawy deweloperskiej, lecz były oparte na odwołaniach do przepisów prawa budowlanego oraz Polskich Norm. Tworzyło to skomplikowany system zależności prawno-technicznych, który był trudny do zrozumienia dla przeciętnego nabywcy. W praktyce oznaczało to, że metodologia obliczeń nie była transparentna, a kupujący musieli opierać się na informacjach przekazywanych przez dewelopera, bez realnej możliwości ich samodzielnej weryfikacji.

Główne problemy starego systemu pomiaru mieszkań

Dodatkowym problemem było to, że przepisy nie wskazywały jednego, jasno obowiązującego standardu pomiaru. W konsekwencji sposób liczenia powierzchni mógł różnić się w zależności od inwestycji, co utrudniało porównywanie ofert i ocenę ich rzeczywistej opłacalności.

Różne wersje normy PN-ISO 9836 i chaos informacyjny

Istotnym czynnikiem komplikującym sytuację było równoległe funkcjonowanie różnych wersji normy PN-ISO 9836. W zależności od daty uzyskania pozwolenia na budowę, deweloperzy stosowali odmienne standardy pomiarowe. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazywał, że na rynku jednocześnie obowiązywały różne podejścia do liczenia powierzchni, co prowadziło do poważnych rozbieżności.

Dla profesjonalistów różnice te były zrozumiałe, jednak dla przeciętnego kupującego stanowiły barierę informacyjną. W praktyce oznaczało to brak możliwości rzetelnego porównania mieszkań na podstawie ceny za metr kwadratowy, ponieważ nie było pewności, czy metraż liczony był według tych samych zasad.

Problem powierzchni pod ściankami działowymi

Największe kontrowersje dotyczyły sposobu traktowania powierzchni pod ściankami działowymi. Choć normy techniczne wskazywały, że powierzchnia pod trwałymi ścianami działowymi nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej, w praktyce rynkowej zasada ta nie zawsze była stosowana konsekwentnie.

W wielu przypadkach deweloperzy nie informowali jednoznacznie, czy metraż obejmuje również powierzchnię zajętą przez ściany, co prowadziło do sytuacji, w których nabywca płacił za przestrzeń, z której faktycznie nie mógł korzystać. Zdarzały się również przypadki, w których dopiero na etapie finalizacji transakcji pojawiały się różnice w metrażu skutkujące koniecznością dopłat.

Interwencja UOKiK i wykryte nieprawidłowości

Analizy przeprowadzone przez Prezesa UOKiK wykazały, że w wielu przypadkach konsumenci nie byli w stanie jednoznacznie ustalić rzeczywistej powierzchni lokalu na podstawie dostępnych dokumentów. Problem dotyczył zarówno prospektów informacyjnych, jak i rzutów mieszkań, które nie zawsze precyzyjnie wskazywały sposób liczenia metrażu.

Zidentyfikowano również praktyki polegające na prezentowaniu metrażu w sposób niepełny lub niejednoznaczny, co mogło prowadzić do wprowadzenia kupujących w błąd. W skrajnych przypadkach nabywcy byli zobowiązywani do dopłat wynikających z różnic w sposobie liczenia powierzchni, o których wcześniej nie zostali właściwie poinformowani.

Dlaczego stary system pomiaru metrażu mieszkań był wadliwy?

Skutki finansowe dla kupujących

Wadliwy system pomiaru metrażu przekładał się bezpośrednio na realne straty finansowe. Różnice wynikające z niejednolitego sposobu liczenia powierzchni mogły oznaczać, że faktyczna cena za dostępny metr kwadratowy była wyższa niż deklarowana w ofercie.

Dodatkowo brak jasnych zasad powodował konieczność rozstrzygania sporów na drodze sądowej, co wiązało się z kosztami oraz długotrwałym procesem dowodowym. Cały system opierał się na nierównowadze informacyjnej, w której deweloper dysponował pełną wiedzą, a nabywca miał ograniczone możliwości jej weryfikacji.

Zachęcamy do zapoznania się z najnowszym odcinkiem podcastu Pewnego Lokalu, w którym szczegółowo omawiamy temat pomiaru powierzchni mieszkań oraz zmian w przepisach: https://youtu.be/M0EFPdVEUrM

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy metrażu nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Zmierzymy metraż nieruchomości według najnowszych norm.
• Powiemy Ci, czy metraż z ogłoszenia, umowy lub księgi wieczystej obejmuje także przynależności.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Czy potrzebujesz pomocy inżyniera w inspekcji nieruchomości?

Zarezerwuj online

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Anna Słomecka

Zajmowała się wycenami gruntów, a także doradztwem z zakresu obrotu gruntami rolnymi, w szczególności w zakresie związanym z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego i płynących z niej ograniczeń. Zna zapisy prawa rolnego. Potrafi odpowiedzieć na pytania, czy można kupić działkę rolną, gdy nie jest się rolnikiem, a także czy warto w ogóle inwestować w grunty rolne. Interesuje ją tematyka związana z działką siedliskową i inwestowaniem w agroturystykę. W wolnych chwilach zajmuje się ekologiczną uprawą roślin.