W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest flipowanie oraz jak flip wpływa na podatki.
Flipowanie mieszkań w dużym uproszczeniu polega na zakupie mieszkania w atrakcyjnej cenie, a następnie jego odsprzedaniu z zyskiem. Flipować można zarówno na rynku wtórnym, jak i na pierwotnym, przy czym w tym drugim przypadku przedmiotem transakcji nie jest mieszkanie, a prawo do niego, które jest sprzedawane w formie cesji umowy deweloperskiej. Jak wygląda kwestia flipowania w kontekście podatków? Czy flipowanie oznacza konieczność założenia działalności gospodarczej?
W przypadku flipowania nie ma wątpliwości odnośnie konieczności założenia działalności, inaczej niż ma to miejsce w sytuacji, gdy pytanie dotyczy najmu. Jeżeli mieszkanie kupujemy i zbywamy dla zysku odpowiedź jest jednoznaczna - należy robić to w ramach działalności. Z prywatnym rozliczaniem się mamy do czynienia wtedy, gdy mieszkanie nabywamy prywatnie, dla własnych celów mieszkaniowych.
Jeżeli celem nabycia mieszkania od początku jest jego późniejsza odsprzedaż z zyskiem oznacza to bezwzględnie konieczność flipowania z działalnością. Warto mieć na uwadze skrupulatność Urzędu Skarbowego w zakresie kontroli flipowanych nieruchomości. Bardzo dużo transakcji sprzedaży nieruchomości jest weryfikowanych, najwięcej już po 5 latach. Z kontrolą musimy liczyć się zwłaszcza jeżeli skorzystamy z tzw. ulgi mieszkaniowej, związanej z nabyciem kolejnego mieszkania. W Warszawie Urząd Skarbowy kontroluje wszystkie transakcje, przy zawieraniu których zastosowana została wspomniana ulga. W przypadku, gdyby US stwierdził, iż podatek był należny, musimy liczyć się z koniecznością jego uregulowania wraz z odsetkami, które mogły być naliczane przez pięć lat, co w sumie dać może pokaźną kwotę.
Dlatego warto, jest bardzo dokładnie przygotować się do zawieranej transakcji, również pod kątem wymogów podatkowych. Jeżeli więc nieruchomość zbyliśmy po 2014 roku i skorzystaliśmy z ulgi mieszkaniowej, wówczas powinniśmy liczyć się z możliwością kontroli ze strony US.
Jeżeli po kontroli Urząd Skarbowy stwierdzi, że transakcje powinna była zostać przeprowadzona w ramach działalności gospodarczej, nawet jeżeli flipujący odwoła się do sądu, należy mieć na uwadze fakt, że nawet w sądzie często będzie trudno wygrać.
Istnieje dość powszechny jeszcze jakiś czas temu mit, że flipować można bez podatków. W rzeczywistości przy flipach nie możemy mówić nawet o zwolnieniu z podatku. A w przypadku chęci skorzystania z ulgi mieszkaniowej warto pamiętać o tym, że przysługuję ona tylko wtedy, gdy mieszkanie nabywane jest na własne (a nie na przykład członka rodziny) cele mieszkaniowe.
Kontrole ze strony Urzędu Skarbowego są częste ze względu na fakt, że w grę wchodzą duże pienią-dze, nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych w ramach jednej transakcji. Urzędnicy posiadają dostęp do wszystkich aktów notarialnych, dzięki czemu nie stanowi dla nich trudności wyselekcjonowanie osób do kontroli.
Pierwszego flipa przeprowadzić można w ramach indywidualnej działalności gospodarczej. Dosyć powszechną praktyką jest prowadzenie flipa z osobą trzecią. W praktyce wygląda to tak, że inwestor posiada środki na zakup nieruchomości na flipa, ale już samym flipem zajmuje się ktoś inny (w tym znalezieniem mieszkania, jego zakupem i związanymi z tym formalnościami, jego remontem, a następnie sprzedażą). W takiej sytuacji konieczne jest ułożenie współpracy pod względem formalnym. Zazwyczaj przyjmuje się, że strony zyskiem dzielą się po połowie, przy czym na przykład w Wielkiej Brytanii podział jest inny, ponieważ wkład finansowy jest jednak nieco mniej warty, niż cała usługa. Dlatego też najczęściej spotykany jest podział 70/30, albo też nie jest to podział zysku, a procent kapitału na zasadzie pożyczki.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Najczęściej formalnie taka współpraca wygląda tak, że to dawca kapitału (inwestor pasywny) występuje jako kupujący i sprzedający i to on zarabia, a dopiero potem oddaje fliperowi połowę zysku, płacąc mu w ten sposób za usługę. W ten sposób to inwestor pasywny robi flipa, więc powinien on prowadzić działalność, a fliper wystawie mu fakturę. Inwestor ma więc udokumentowany koszt, a podatek płaci od połowy dochodu.
Istnieją różne sposoby rozwiązania kwestii podatku VAT, dla jego optymalizacji fliper może na przykład świadczyć nie usługę nadzoru nad remontem (podatek 23%), a samego remontu (8%).
W przypadku takiej współpracy warto rozważyć różne rozwiązania formalne, dzięki którym kwestie podatkowe staną się prostsze, a należny podatek niższy.
Jednym z takich sposobów jest pożyczenie kapitału fliperowi przez inwestora, którą to pożyczkę fliper zwraca z zyskiem. Wówczas dochodzi jednak kwestia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), a także zabezpieczenie się inwestora (należy zastanowić się, czy zabezpieczenie na hipotece flipowanego mieszkania będzie wystarczające, czy fliper jest godny zaufania).
Innym sposobem jest ulokowanie środków w spółce - fliperem nie jest wtedy osoba fizyczna a spółka z o.o., w której inwestor kupuje na przykład jeden udział, a następnie pożycza jej pieniądze na zasadzie pożyczki od udziałowca. W ten sposób podatek PCC będzie równy zeru, a spółka będzie obracać pieniędzmi, które następnie zwróci z odsetkami. Takich spółek istnieje na rynku sporo, ale zanim podejmiemy się takiej działalności, warto dokładnie przemyśleć kwestię zaufania do takiej spółki.
Jeszcze innym sposobem rozliczenia będzie tzw. spółka cicha. W tym przypadku obydwie strony prowadzą działalność, jedna z osób nabywa nieruchomość i rozlicza VAT. Faktury bierze na siebie, ale poprzez umowę spółki cichej połowa dochodu na potrzeby podatku dochodowego przypada fliperowi, który rozlicza go w swoim rozliczeniu podatku dochodowego. Jest to mniej znany i powszechny mechanizm, wymagający posiadania sporej wiedzy, ale może okazać się bardzo korzystny.
VAT będzie zależny od sytuacji podatnika oraz od samej nieruchomości. Zwolnienie, które może znaleźć swoje zastosowanie, zapisane jest w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10 a Ustawy o VAT. Ze zwolnienia wyłączone są budynki, budowle lub ich części młodsze niż 2 lata oraz takie, w przypadku których upłynęło mniej niż 2 lata od ich ulepszenia o 30%, dlatego też zwolnienie będzie miało zastosowane przede wszystkim w przypadku flipowania na rynku wtórnym.
Warto tu też wyjaśnić, jak można interpretować zapis, dotyczący 30-procentowego ulepszenia. Nie oznacza on 30% remontu, jak czasami błędnie się przyjmuje. Remont polega na przywróceniu funkcjonalności mieszkania (np. generalny remont łazienki, wymiana okien, wyrównanie ścian). Ulepszenie natomiast oznacza poniesienie wydatków, powodujących zwiększenie funkcjonalności mieszkania (na przykład postawienie nowej ściany i wydzielenie w ten sposób dodatkowej izby lub dobudowanie drugiej łazienki - w tym ostatnim przypadku do 30-procentowego ulepszenia nie liczymy remontu pierwszej łazienki, a jedynie dobudowanie drugiej).
Istnieją także interpretacje, zgodnie z którymi towaru nie można ulepszyć, a jedynie środek trwały i jest to interpretacja, która aktualnie fiskus uznaje za poprawną. Z drugiej jednak strony nie jest ona zgodna z unijnymi dyrektywami, co oznacza, iż istnieje ryzyko, że Urząd Skarbowy zmieni zdanie i na przykład za 2 lata i zażąda zaległego podatku VAT za 2 lata wstecz.
W przypadku rynku pierwotnego o flipie mówimy w dwóch przypadkach - kiedy mamy do czynienia z cesją umowy deweloperskiej i wówczas do sprzedaży dochodzi przed oddaniem kluczy, oraz gdy sprzedawane jest mieszkanie już wykończone. Z klasycznym flipem mamy do czynienia właśnie w tej drugiej sytuacji.
Mieszkanie od dewelopera nabywane jest już z VAT-em (8% na cele mieszkaniowe) i bez PCC. Jeżeli mieszkanie będzie sprzedawane przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, nie będzie podlegać pod wspomniane wcześniej zwolnienie. W związku z tym przy sprzedaży należy doliczyć VAT. Oznacza to zrobienie klasycznego flipa, ale wszystkie kwoty liczymy jako netto - nabywamy mieszkanie do dewelopera, odliczamy VAT przy zakupie, następnie remontujemy nieruchomość, odliczając VAT od remontu (23% od wykorzystanych materiałów) i sprzedajemy z VAT, doliczając 8%. Może się więc okazać, że VAT będzie neutralny i nie będzie miał wpływu na opłacalność flipa.
Sprzedaż mieszkania nie podlega pod kasę fiskalną, ale ponieważ mieszkanie meblujemy, wyposażamy między innymi w sprzęty AGD i oświetlenie, to sprzedając mieszkanie, zbywamy też meble, a na dostawę mebli lub AGD nie ma zwolnienia z VAT. Dlatego też jeżeli razem z mieszkaniem sprzedajemy wszystkie elementy ruchome, to trzeba to objąć podatkiem VAT. O ile sama nieruchomość jest zwolniona z kasy fiskalnej, o tyle już dostawa mebli takiego zwolnienia nie ma. Jedynym zwolnieniem, z jakiego można skorzystać, jest sprzedaż do 20 tysięcy złotych rocznie na rzecz osób fizycznych. Jeżeli więc przeprowadzamy rocznie jednego flipa, być może będziemy podlegać właśnie pod to zwolnienie.
Jeżeli jednak robimy więcej flipów, to będzie oznaczać to konieczność zostania płatnikiem podatku VAT oraz posiadania kasy fiskalnej. Jeżeli więc zbywamy w ramach flipa mieszkanie z wyposażeniem, to na kwotę na wyposażenie powinniśmy wystawić paragon lub fakturę do paragonu za meble, a cena samego mieszkania, wskazana w akcie notarialnym, będzie pomniejszona o koszt wyposażenia. Dla nabywcy może to oznaczać pewne utrudnienia w postaci konieczności posiadania wyższej kwoty gotówce, ponieważ zazwyczaj banki nie kredytują tej części ceny nieruchomości.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
