Ile bierze pośrednik nieruchomości i agencja nieruchomości?

Współpraca z pośrednikami

Współpraca z pośrednikami wiąże się z określonym ryzykiem rynkowym. Strony transakcji, czyli sprzedający i wynajmujący oraz kupujący i najemca, powinny zachować czujność. Sprzedający i wynajmujący mogą zazwyczaj liczyć na większe ustępstwa oraz szersze możliwości negocjacji z biurami nieruchomości. Wynika to z faktu, że dysponują oni zasobem kluczowym dla agentów, czyli samą nieruchomością. Na obecnym rynku pozyskanie lokalu jest zazwyczaj trudniejsze niż znalezienie osób zainteresowanych jego wynajęciem lub kupnem.

Czy prowizja pośredników/agencji jest regulowana prawnie?

Prowizja pobierana przez biuro nieruchomości lub niezależnego pośrednika nie jest uregulowana prawnie. Dla porównania wynagrodzenie notariuszy ogranicza taksa notarialna. Notariusze nie mogą pobrać za swoje usługi kwoty wyższej, niż przewiduje ustawa. W przypadku pośredników nieruchomości takie ograniczenia nie istnieją. Wysokość wynagrodzenia zależy wyłącznie od ustaleń rynkowych i woli stron.

Przepisy nie określają również, która strona transakcji pokrywa koszty prowizji. Pośrednik może legalnie pobrać opłatę zarówno od kupującego, jak i sprzedającego podczas jednej transakcji.

Jest to powszechnie stosowana praktyka rynkowa. Należy pamiętać, że podział kosztów pomiędzy strony powinien wpływać na ostateczną wysokość prowizji pobieranej od każdej z nich.

Sprzedaż mieszkania – wysokość prowizji

Prowizja pośrednika przy sprzedaży mieszkania wynosi zazwyczaj od 2 do 5% wartości nieruchomości. Stawki wykraczające poza te ramy należą do rzadkości. W modelu obustronnym, gdy prowizję płaci sprzedający i kupujący, standardowa stawka dla jednej strony wynosi zazwyczaj do 2,5% wartości nieruchomości. W takiej sytuacji pośrednik otrzymuje łącznie od obu stron wyższe wynagrodzenie, często na poziomie 3–5%. Jeśli biuro nieruchomości oczekuje od obu stron opłaty przekraczającej łącznie 5% wartości nieruchomości, stawkę tę należy uznać za zawyżoną.

Wynajem mieszkania – wysokość prowizji

W przypadku wynajmu nieruchomości prowizja dla pośrednika wynosi od połowy do dwukrotności miesięcznego czynszu najmu. Ostateczna kwota zależy od modelu rozliczenia i tego, która strona ponosi koszty. Jeżeli prowizję opłaca zarówno wynajmujący, jak i najemca, stawka nie powinna przekraczać wysokości jednomiesięcznego czynszu dla każdej ze stron. Biuro nieruchomości otrzymuje w ten sposób łącznie dwukrotność miesięcznego czynszu. Jest to stawka rynkowa, akceptowalna dla uczestników transakcji.

Prowizja – ile naprawdę wynosi i kto ją płaci?

Prowizja stanowi istotny element współpracy z pośrednikiem. Jest to również częste źródło nieporozumień. Standardowa wysokość wynagrodzenia mieści się w przedziale od 1,5% do 3% wartości nieruchomości.

Zdarzają się sytuacje, w których agent oczekuje stawki na poziomie 4%. Na rynku funkcjonują różne modele rozliczeń. Koszt może ponosić sprzedający, kupujący lub obie strony transakcji. Brak precyzyjnych zapisów w umowie prowadzi do problemów. Agent może próbować pobrać wynagrodzenie od obu stron bez ich jasnej zgody. Klienci dowiadują się o tym często dopiero w końcowej fazie transakcji. Dobrą praktyką jest ustalenie zasad przed podpisaniem umowy. Dokument musi jednoznacznie wskazywać podmiot odpowiedzialny za opłacenie prowizji. Wysokość stawki podlega negocjacjom. Pośrednicy zazwyczaj proponują na początku górną granicę widełek. Zakładają oni, że klient podejmie próbę obniżenia opłaty. Warto znać realia rynkowe i odwoływać się do przykładów z podobnych transakcji. Dobre przygotowanie zwiększa szanse na wynegocjowanie korzystnych warunków.

Prowizja schodkowa jako motywacja dla pośrednika

Na rynku nieruchomości coraz częściej stosuje się prowizję schodkową. W tym modelu wysokość wynagrodzenia zależy od ostatecznej ceny uzyskanej ze sprzedaży. Interes agenta staje się bezpośrednio powiązany z interesem sprzedającego. Wyższa cena transakcyjna oznacza wyższe wynagrodzenie dla pośrednika. Mechanizm ten motywuje do efektywnych działań marketingowych. Zachęca do lepszego przygotowania prezentacji nieruchomości oraz aktywniejszych negocjacji z kupującymi.

Model prowizji schodkowej

Przykład systemu prowizji schodkowej może wyglądać następująco:

• Dla kwoty do 500 tys. zł prowizja wynosi 1,5%.
• W przedziale 500–520 tys. zł stawka rośnie do 1,75%.
• Przy cenie powyżej 550 tys. zł osiąga poziom 2,5%.

Rozwiązanie to stanowi dodatkowy impuls dla agenta do dążenia do najwyższej ceny sprzedaży. Klient zyskuje pewność, że pośrednik działa w jego interesie, a nie ogranicza się do szybkiego zamknięcia transakcji.

Która strona transakcji płaci prowizję?

Informację o podziale prowizji można uzyskać bezpośrednio od pośrednika przed podjęciem współpracy. Profesjonalny agent nieruchomości przedstawi sytuację w sposób otwarty. Niekiedy pośrednicy unikają jednoznacznej odpowiedzi na ten temat. W takiej sytuacji należy założyć, że obowiązuje model prowizji obustronnej.

Czy można negocjować prowizję pośredników?

Prowizja to kwota podlegająca negocjacjom. Stawki wynagrodzenia notariuszy są uregulowane prawnie, a mimo to można je negocjować. Dotyczy to tym bardziej pośredników, których opłaty nie podlegają ustawowym ograniczeniom. Proponowane stawki muszą być jednak realne. Oferowanie prowizji na poziomie 0,25% lub 0,5% przy sprzedaży mieszkania o wartości 300 tys. zł nie spotka się z akceptacją biura nieruchomości.

Rozsądnym rozwiązaniem jest poruszanie się w rynkowych widełkach od 2 do 5% wartości nieruchomości. W przypadku wynajmu obowiązują niższe kwoty nominalne. Przy ofertach nieruchomości z bardzo wysokim czynszem (np. 15–20 tys. zł miesięcznie), można negocjować prowizję do wysokości połowy miesięcznego czynszu. Przy standardowych stawkach najmu rzędu 3–4 tys. zł, prowizja oscyluje zazwyczaj w granicach wartości 1–2 czynszów najmu. Wysokość zależy bezpośrednio od faktu, czy prowizję opłacają obie strony transakcji. Rozwiązaniem wspierającym transparentność jest model oparty na widełkach (prowizja schodkowa).

Przykładowo, przy bazowej cenie mieszkania na poziomie 500 tys. zł prowizja dla agenta może wynosić 1,5%. W przypadku sprzedaży za 550 tys. zł stawka wzrasta do 2,5%. Sprzedaż poniżej ustalonej kwoty, np. za 450 tys. zł, skutkuje pozostaniem przy stawce 1,5%.

Zrozumienie mechanizmów rozliczeń i wynagradzania ułatwia nawiązanie bezpiecznej i skutecznej współpracy na rynku nieruchomości.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Olga Łęga

Pracuje dla nas już ponad 5 lat. Zna ustawę deweloperską i wynikające z niej prawa i obowiązki dewelopera, a także prawa nabywców. O rynku deweloperskim pisze w przystępny sposób. Absolwentka filologii polskiej, która cały czas poznaje rynek nieruchomości. Potrafi załatwić formalności związane z budową domu. Interesuje ją inwestowanie w grunty. Lubi pracę w ogrodzie. Wolne chwile spędza z rodziną i psem.

Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk

Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.