Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania

Spis treści:

1. Umowa przedwstępna - czym jest
2. Najważniejsze elementy umowy przedwstępnej
3. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości forma
4. Jakie dokumenty do umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania
5. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
6. Umowa przedwstępna wzór

1. Umowa przedwstępna - czym jest

Zgodnie z art. 389 kodeksu cywilnego umowa przedwstępna to „taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy” (umowy przyrzeczonej). Oznacza to, że przystąpienie stron do umowy przedwstępnej jest rodzajem wstępnego oświadczenia woli w zakresie zawarcia w przyszłości docelowej umowy o przeniesienie własności.  Podpisywana jest ona wtedy, gdy zawarcie umowy przyrzeczonej musi zostać odroczone w czasie. Zazwyczaj powodem takiej sytuacji jest staranie się o kredyt przez stronę kupującą, ale mogą to być też na przykład niejasności w sytuacji prawnej nieruchomości, wymagające wyjaśnienia, lub jej obciążenia albo istniejące służebności. Jeżeli więc potrzebujemy więcej czasu na przygotowanie się do sprzedaży lub zakupu nieruchomości, wówczas zawarcie umowy przedwstępnej będzie najlepszym rozwiązaniem.

Od konkurencji odróżnia nas m.in. praca na rzecz nabywców nieruchomości, a nie także na rzecz deweloperów.

2. Najważniejsze elementy umowy przedwstępnej

Dla zachowania ważności umowy powinna ona zawierać, jako absolutne minimum, dane stron umowy, określenie przedmiotu sprzedaży oraz cenę nieruchomości.

Dodatkowo dobrze jest w umowie określić następujące kwestie:

• zabezpieczenie w formie zaliczki lub zadatku, płatne przez kupującego na rzecz sprzedającego jako gwarancja dostępności sprzedawanej nieruchomości do określonego terminu. Różnica pomiędzy tymi dwoma rodzajami zabezpieczenia polega na tym, że zaliczka może być zwrotna w  przypadku rozwiązania umowy, a zadatek zwracany jest w dwukrotnej wysokości w przypadku niewykonania umowy przez sprzedającego. Oznacza to, że zadatek jest korzystniejszy z punktu widzenia nabywcy;
• kary umowne, jeżeli chcemy, aby takie znalazły się w umowie;
• termin podpisania umowy przeniesienia własności - jego wskazanie nie jest obowiązkowe, ale bardzo ważne, ponieważ w przypadku jego braku może dojść do jego jednostronnego wyznaczenia, który dla drugiej strony umowy może nie być korzystny. W przypadku uchylania się przez jedną stronę od podpisania umowy przyrzeczonej, druga strona może dochodzić odszkodowania za szkodę, którą mogła ponieść, licząc na finalizację zakupu nieruchomości. Co ważne, roszczenia z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu po upływie roku od określonego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej;
• prawo odstąpienia od umowy - zapis może mieć formę, wskazaną w art. 395 kc.: „Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.”;
• zastrzeżenie pełnego odszkodowania w przypadku, kiedy jedna ze stron nie wywiąże się z umowy (w miejsce zadatku, zaliczki bądź kary umownej).
   

3. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości forma

Umowę przedwstępną można zawrzeć zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i u notariusza. Warto jedynie wiedzieć, z jakimi konsekwencjami jej podpisania musimy się liczyć w każdym z tych przypadków.

Jeżeli decydujemy się na zawarcie umowy w formie pisemnej, powinniśmy mieć świadomość, że w ten sposób pozbawiamy się możliwości dochodzenia swoich praw, wynikających z przedmiotowej umowy, przed sądem.  W tej sytuacji pozostaje tylko słabszy skutek umowy, czyli żądanie naprawienia szkody, poniesionej w związku z niewywiązaniem się drugiej strony z podjętych ustaleń. Oznacza to, że jeżeli nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej,  wówczas strona poszkodowana może liczyć jedynie na zwrot poniesionych kosztów przygotowania zawarcia umowy i samego jej zawarcia. Można oczywiście rozmawiać o umieszczeniu w umowie przedwstępnej zapisu o rozszerzeniu zakresu odszkodowania, ale kwestia jego zawarcia w umowie zależy tylko od dobrej woli drugiej strony.

Aby ustrzec się przed potencjalnymi stratami, warto bardzo dokładnie opisać w umowie kwestię jej zabezpieczeń (zadatek lub zaliczka, kary umowne), a także sprecyzować termin zawarcia umowy przeniesienia własności, co jednak nadal mimo wszystko nie zagwarantuje stronom umowy takich praw, jak zawarcie jej w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego daje stronom podstawę do domagania się na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej. Forma notarialna ma również wpływ na wysokość ewentualnego odszkodowania w sytuacji, gdyby nie doszło do podpisania umowy przeniesienia własności. Jeżeli umowa przedwstępna podpisywana jest w zwykłej formie pisemnej, wówczas odszkodowanie ogranicza się jedynie do  tzw. ujemnego interesu umownego, natomiast jeżeli zawarta jest u notariusza na należne odszkodowanie, dodatkowo składać się będą utracone w wyniku niepodpisania umowy przyrzeczonej korzyści. Oczywiście podpisanie umowy u notariusza niesie ze sobą dodatkowe koszty w postaci taksy notarialnej, ale jeżeli jest to główny argument, przemawiający przeciwko zawarciu jej w tej formie, to warto pamiętać, że taksa jest negocjowalna, a rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa jedynie jej maksymalną wysokość.

Kwestię formy podpisania umowy należy bardzo dokładnie rozważyć, biorąc pod uwagę fakt, że jeżeli na przykład umowę zawieramy z deweloperem, wówczas nie tylko my zyskujemy wymienione wyżej prawa, ale również deweloper, będący drugą stroną umowy. 

4. Jakie dokumenty do umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania

Przed przystąpieniem do umowy warto, jest sprawdzić najważniejsze dokumenty, zarówno te dotyczące drugiej strony umowy, jak i samej nieruchomości.

Należy przede wszystkim zweryfikować dane osobowe sprzedającego lub kupującego, a także dokumenty potwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością. Najważniejsze informacje na ten temat znajdziemy w prowadzonej dla niej księdze wieczystej. Wartym rozważenia rozwiązaniem jest skorzystanie z usługi audytu prawnego, oferowanej przez Pewny Lokal, zwłaszcza jeżeli nieruchomość nabywamy na rynku wtórnym. W jego ramach przeprowadzane jest między innymi szczegółowe badanie księgi wieczystej, pozwalające potwierdzić kwestię własności, powierzchnię, a także istnienie ewentualnych obciążeń. Co ważne, z księgą wieczystą można zapoznać się samodzielnie w ramach systemu elektronicznych ksiąg wieczystych, ale szczegółowa weryfikacja stanu wieczystoksięgowego wymaga od przeprowadzającego ją dużej wiedzy i doświadczenia, dlatego warto to zadanie powierzyć prawnikom. Dodatkowo w ramach audytu sprawdzana jest kwestia niezalegania przez zbywcę z opłatami (czynszem, podatkiem od nieruchomości) oraz stan zameldowania, a także zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dzięki czemu możemy uniknąć zakupu mieszkania na przykład przy planowanej drodze szybkiego ruchu.

5. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Tak jak zostało wcześniej wspomniane, określenie daty zawarcia umowy przeniesienia własności nie jest bezwzględnie konieczne, ale wskazane w celu zagwarantowania  terminu dogodnego dla obydwu stron. W innym przypadku może dojść do jednostronnego jego wskazania przez stronę do tego uprawnioną, a jeżeli obydwie strony takie prawo posiadają, wówczas, zgodnie z artykułem 389 § 2 kodeksu cywilnego wiążący będzie termin określony jako pierwszy. Aby uniknąć takich komplikacji warto dokładnie zastanowić się, ile czasu potrzebujemy my lub druga strona umowy na przygotowanie się do transakcji i na tej podstawie zdefiniować (i wpisać do umowy) datę zawarcia umowy przeniesienia własności. Może ona mieć formę konkretnej daty, okresu (np. określona ilość miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej) lub być zależna od wskazanego zdarzenia (np. podpisania umowy kredytowej). Gdyby okazało się, że któraś ze stron umowy może mieć problem z dotrzymaniem ustalonego terminu, warto drugą stronę umowy poinformować o tym fakcie ze stosownym wyprzedzeniem i jeżeli będzie taka potrzeba - aneksować umowę w tym zakresie.

6. Umowa przedwstępna wzór

W umowie przedwstępnej należy zawsze wskazać:

• miejsce i datę jej zawarcia,
• strony umowy,
• przedmiot umowy (adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej),
• cenę przedmiotu,
   

a dodatkowo:

• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• rodzaj zabezpieczenia (zadatek lub zaliczka) i jego wysokość: zadatek lub zaliczkę,
• kary umowne,
• warunki odstąpienia od umowy.
   

W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym warto w umowie przedwstępnej zastrzec możliwość odstąpienia od niej gdyby okazało się, że stan techniczny nabywanego domu lub mieszkania pozostawia wiele do życzenia, co sprawdzić można podczas audytu technicznego nieruchomości. Najlepszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie takiej kontroli jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej, ale jeżeli nie mamy takiej możliwości, wówczas należy odpowiednio zabezpieczyć swoje prawa zapisami umownymi.