Weryfikując informacje o deweloperze należy sprawdzić jaka jest jego forma prawna (więcej o tym jak sprawdzić dewelopera przeczytasz w odrębnym artykule). Najbezpieczniejszą formą działalności dewelopera jest spółka kapitałowa (w polskim prawie obok spółek kapitałowych wyróżnia się również spółki osobowe). Wśród spółek kapitałowych wymienia się: spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością oraz spółkę akcyjna. Spółki osobowe to: spółka jawna, spółka partnerska, spółka komandytowa i spółka komandytowo-akcyjna. Z praktycznego punktu widzenia spółki osobowe są przeznaczone do realizacji mniejszych przedsięwzięć, a najbardziej skomplikowane inwestycje powinny być realizowane przez spółki kapitałowe. Dlaczego więc deweloperzy tak często działają jako spółki komandytowe?
Spółka komandytowa jest jedną ze spółek osobowych. Jej cechą jest posiadanie dwóch kategorii wspólników. Komplementariusz prowadzi sprawy spółki i reprezentuje ją na zewnątrz. Za zobowiązania spółki odpowiada całym swoim majątkiem. Komandytariusz nie prowadzi spraw spółki i nie reprezentuje jej na zewnątrz (może reprezentować spółkę jako pełnomocnik). Za zobowiązania spółki odpowiada tylko do wysokości określonego wkładu. Ta określona w umowie spółki kwota nazywa się “sumą komandytową”. Spółkę komandytową rejestruje się w krajowym rejestrze sądowym. Informacje na temat danej spółki możemy zawsze sprawdzić w internetowej bazie KRS.
Zapraszamy do wysłuchania.
Jeżeli mowa o spółce komandytowej to zwykle deweloper występuje pod taką formą prawną, jeżeli realizuje inwestycję poprzez spółkę celową (z ang. SPV - Special Purpose Vehicle). W takim przypadku deweloper powołuje specjalną spółkę celową do realizacji tylko jednej inwestycji mieszkaniowej. Z jednej strony jest to pozytywna wiadomość dla potencjalnego nabywcy. Całość spraw związanych z inwestycją deweloperską jest zawarta w jednym i konkretnym podmiocie prawnym. W przypadku dochodzenia swoich spraw przed sądem, nabywcy mają precyzyjnie określony zakres spraw realizowanych przez spółkę celową, co ułatwia postępowanie. Z drugiej strony może to być dezorientujące dla nabywców.
Ustawa deweloperska zakazuje chwalenia się w prospekcie informacyjnym inwestycjami zrealizowanymi przez inne podmioty z grupy kapitałowej dewelopera i nabywca może nie wiedzieć, że spółka należy do doświadczonego dewelopera. Ustawa deweloperska nie mówi też nic o zakresie odpowiedzialności po zakończeniu inwestycji deweloperskiej. Może oznaczać to problemy z dochodzeniem roszczeń po zakończeniu inwestycji oraz uśpieniu lub likwidacji spółki celowej, ponieważ takie spółki zwykle mają niski kapitał zakładowy albo sumę komandytową.
Inną jeszcze kwestią jest tworzenie przez deweloperów podmiotów takich jak “spółka z o.o. spółka komandytowa”. W takiej spółce komplementariuszem jest spółka z o.o., która zwykle jest deweloperem - spółką matką. Jako komplementariusz spółka z o.o. prowadzi sprawy spółki celowej i reprezentuje ją na zewnątrz. Odpowiada też za zobowiązania spółki całym swoim majątkiem. Z punktu widzenia prawa spółka jest po prostu spółką komandytową, a umieszczenie “spółki z o.o.” przed “spółką komandytową” wynika z szczegółowych przepisów. W zasadzie utworzenie spółki komandytowej przez dewelopera ma służyć jego interesom - optymalizacji podatkowej oraz ułatwieniu otrzymania kredytu od banku.
Prawnicy firmy Pewny Lokal analizują dziesiątki umów zawieranych z deweloperami. Zawsze sprawdzamy z jaką spółką będzie podpisywana umowa. Więcej o naszych usługach prawnych przeczytasz tutaj. Nie wahaj się zadzwonić do nas lub napisać: 797 014 014 lub kontakt@pewnylokal.pl.
Zapraszamy do odsłuchania 20. odcinka podcastu.
Najnowszy odcinek podcastu otwiera serię o podatkach w nieruchomościach. Zapraszamy.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do odsłuchu odcinka podcastu Pewny Lokal z udziałem Bartosza Łuczaka
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
