Jakie podatki zapłacimy inwestując w REIT-y?

Inwestowanie w REIT-y (Real Estate Investment Trusts) pozwala czerpać korzyści z rynku nieruchomości bez potrzeby zakupu mieszkania czy lokalu użytkowego. Kuszą one regularnymi dywidendami i stosunkowo niskim progiem wejścia. Jednak podobnie jak w przypadku innych instrumentów finansowych, osiągane zyski nie są wolne od opodatkowania. Warto wiedzieć, jakie podatki zapłaci inwestor i jak mogą one wpłynąć na faktyczną rentowność inwestycji.

Podstawy opodatkowania REIT-ów w Polsce

W polskich realiach zyski z REIT-ów traktowane są jak dochody kapitałowe. Oznacza to, że obowiązuje podatek od zysków kapitałowych, tzw. podatek Belki, w wysokości 19%. Naliczany jest zarówno od:

• wypłacanych dywidend,
• jak i od zysku ze sprzedaży akcji REIT-u, jeśli ich wartość wzrośnie.

Podatek ten pobierany jest automatycznie przez dom maklerski i odprowadzany do urzędu skarbowego, co dla inwestora oznacza brak dodatkowych formalności.

Opodatkowanie REIT-ów w Polsce

Dywidendy a podatek Belki

Najbardziej odczuwalnym obciążeniem jest opodatkowanie dywidend. Jeżeli REIT wypłaci inwestorowi 100 zł, to po potrąceniu podatku Belki na konto trafi 81 zł. W praktyce oznacza to, że część zysku, który w przypadku fizycznego najmu nieruchomości mógłby być opodatkowany ryczałtem (8,5% do 100 tys. zł, a 12,5% powyżej), w REIT-ach podlega znacznie wyższej stawce 19%. To właśnie ta różnica sprawia, że REIT-y są mniej atrakcyjne podatkowo niż klasyczny najem mieszkania. W zamian jednak inwestor zyskuje wygodę, brak obowiązków administracyjnych i możliwość zainwestowania niewielkich kwot.

Opodatkowanie sprzedaży akcji REIT-ów

Drugim przypadkiem, w którym pojawia się podatek, jest sprzedaż akcji REIT-u z zyskiem. Jeśli inwestor kupił akcje za 10 000 zł, a sprzedał je za 12 000 zł, to od zysku 2 000 zł zapłaci 19% podatku. Tu również nie ma znaczenia, jak długo akcje były w portfelu – w Polsce nie obowiązuje zwolnienie dla długoterminowych inwestycji kapitałowych, jak ma to miejsce w niektórych krajach.

Możliwości optymalizacji podatkowej

IKE i IKZE

Najpopularniejszą metodą uniknięcia podatku Belki jest inwestowanie za pośrednictwem kont emerytalnych – IKE (Indywidualne Konto Emerytalne) oraz IKZE (Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego).

• Na IKE zyski kapitałowe (w tym dywidendy i sprzedaż akcji REIT-ów) są zwolnione z podatku, pod warunkiem że środki zostaną wypłacone po osiągnięciu wieku emerytalnego.
• IKZE daje dodatkowo możliwość corocznego odliczenia wpłat od podstawy opodatkowania, co przynosi bieżące korzyści podatkowe, choć środki są opodatkowane przy wypłacie (ryczałt 10%).

Dzięki tym rozwiązaniom inwestorzy długoterminowi mogą w dużej mierze zneutralizować negatywny wpływ podatku Belki.

ETF-y akumulujące

Alternatywą dla inwestycji w REIT-y wypłacające dywidendy mogą być fundusze ETF, które reinwestują zyski zamiast je wypłacać. W takim przypadku podatek jest odroczony – płaci się go dopiero przy sprzedaży jednostek ETF, co pozwala korzystać z efektu procentu składanego.

Jak to wygląda za granicą?

Systemy podatkowe w różnych krajach oferują odmienne rozwiązania:

• Stany Zjednoczone – dywidendy z REIT-ów są opodatkowane jako zwykły dochód inwestora, ale funkcjonują ulgi i odliczenia.
• Niemcy – istnieje model, w którym REIT-y inwestują tylko w nieruchomości inne niż mieszkalne; podatki są dostosowane do tej specyfiki.
• Wielka Brytania – spółki REIT korzystają ze zwolnienia podatkowego na poziomie korporacyjnym, natomiast inwestorzy płacą podatek od dywidend według własnej stawki podatkowej.

Porównując te rozwiązania, widać, że Polska stosuje dość prosty, ale niezbyt korzystny dla inwestorów model, w którym wszystkie zyski z REIT-ów obciążone są jednolitą stawką 19%.

Inwestowanie w REIT-y

Inwestowanie w REIT-y a podatki – strategie, które zwiększają efektywność inwestycji

Inwestowanie w REIT-y wiąże się z wygodą, niskim progiem wejścia i regularnymi dywidendami, ale należy pamiętać o konsekwencjach podatkowych. Kluczowym obciążeniem pozostaje podatek Belki, pobierany zarówno od dywidend, jak i zysków ze sprzedaży akcji. W porównaniu do ryczałtu od najmu prywatnego stawka ta jest wyższa, co obniża realną stopę zwrotu. Optymalizacja jest możliwa – dzięki wykorzystaniu IKE, IKZE czy ETF-ów akumulujących można istotnie poprawić efektywność inwestycji. Jednak decyzja o wejściu w REIT-y powinna zawsze uwzględniać zarówno potencjalne korzyści, jak i rzeczywiste obciążenia podatkowe. Jeśli interesuje Cię więcej szczegółów, zachęcamy do wysłuchania odcinka Pewny Lokal Podcast #14: „Inwestowanie w REIT-y – czy to się opłaca?”, gdzie temat podatków oraz realnych zysków z REIT-ów został omówiony w sposób praktyczny i przystępny. 

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Anna Partyka

Wirtualna asystentka, copywriter i mama. Od 9 lat jej życie związane jest z branżą budowlaną. Dlatego chętnie pisze na tematy z nią związane.