Jak sprzedać mieszkanie krok po kroku?

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Jak sprzedać mieszkanie? | Kompendium wiedzy

Przychodzi taki moment w życiu, gdy podejmujemy decyzje o sprzedaży obecnego mieszkania. Szukamy większego, chcemy zmienić lokalizację lub czasami nie mamy innego wyjścia. Jak więc podejść do tego tematu? Czy można samodzielnie przejść przez proces sprzedaży, czy jednak warto skorzystać z pomocy agencji nieruchomości? Jak dobrze wycenić mieszkanie? Na te i wiele innych pytań znajdziesz odpowiedź w dzisiejszym tekście. Dowiesz się, jak sprzedać mieszkanie krok po kroku.

Od czego zacząć sprzedaż mieszkania?

Jeżeli zastanawiamy się jak sprzedać mieszkanie, to odpowiedzmy sobie na pierwsze i najważniejsze pytanie. Czyli, czy sprzedajemy samemu, czy z pośrednikiem? Od tego zależy nasze dalsze postępowanie.

Jeżeli decydujemy się na skorzystanie z pomocy pośrednika, to „odpada” nam większość prac. Agent będzie nas prowadził przez cały proces sprzedaży. 

Pomoże rzetelnie wycenić nieruchomość, przygotować dokumenty, sporządzić ofertę i oczywiście zajmie się potencjalnymi nabywcami. Będzie za nas odpowiadał na zapytania, umawiał oględziny i negocjował cenę zakupu. Nasza rola będzie się ograniczała jedynie do dostarczenia niezbędnych dokumentów, a później udostępnienia mieszkania na czas oględzin.

Skorzystanie z pomocy agenta jest wygodnym rozwiązaniem, jeżeli nie mamy czasu zajmować się formalnościami, nie chcemy odpowiadać na setki telefonów od potencjalnych kupców, lub gdy w grę wchodzą niepożądane emocje. Nie chcemy angażować się w sprzedaż. Wiele agencji oferuje także weryfikację kupców. Tak, aby nie tracić czasu na klientów, których zdolność kredytowa nie pozwala na zakup.

Wydaje się, że zakup nieruchomości z agencją nie ma wad. Dlaczego więc nie wszyscy z niej korzystają? Jak to mówią „cena czyni cuda”. Czyli musimy podzielić się z agencją zyskiem ze sprzedaży. Zwykle to od 2 do 3%, czyli od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy. Całkiem sporo.

Przejdźmy więc do drugiej opcji — sprzedajemy bez pośredników. Jak sprzedać mieszkanie samodzielnie? O tym w kolejnym punkcie.

Etapy sprzedaży mieszkania bez pośrednika

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Jak sprzedać mieszkanie bez pomocy pośredników? Jest kilka punktów, o których powinniśmy pamiętać.

Ustalenie ceny sprzedaży

Nie oszukujmy się, sprzedając, chcemy zarobić jak najwięcej. Niestety wywindowanie ceny spowoduje, że nasze mieszkanie nie będzie atrakcyjne dla potencjalnych kupców. A jeśli już się znajdą, to będą twardo negocjować i szukać powodów do jej obniżenia. Zatem jak sprzedać mieszkanie, aby nie stracić? 

Przeglądnijmy oferty mieszkań podobnych do naszego. O zbliżonym metrażu, standardzie oraz lokalizacji. Pamiętajmy jednak, że ceny z ogłoszeń to nie zawsze ceny faktycznej sprzedaży. Zwykle cena ogłoszeniowa jest wyższa, aby mieć „z czego zejść” podczas negocjacji. Jak duży jest to margines? Niektórzy eksperci szacują, że od 5 do 10% wartości mieszkania.

Innym sposobem na ustalenie ceny jest skorzystanie z porównywarek internetowych. Wpisujemy parametry mieszkania, a system wyświetla nam kwotę. Pamiętajmy jednak, że tego typu aplikacje są bardzo uniwersalne. Zatem w szczególnych przypadkach, wyliczona kwota nie będzie adekwatna do rzeczywistej wartości mieszkania. 

Jednym sposobem, aby rzetelnie ustalić cenę mieszkania, jest wykonanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę. Na podstawie zebranych danych ustala on realną wartość mieszkania na rynku nieruchomości. Koszt operatu szacunkowego to zwykle od 500 do 1 000 zł. Operat szacunkowy polecany jest zwłaszcza przy sprzedaży mieszkań pochodzących ze spadku, gdy zupełnie nie jesteśmy zorientowani w cenach mieszkań z danej lokalizacji.

Przygotowanie dokumentów

A jak sprzedać mieszkanie od strony formalnej? Powinniśmy przygotować niezbędne dokumenty. Nie warto odkładać tego etapu na później. Może okazać się, że na niektóre zaświadczenia trzeba będzie czekać lub zapisy w księdze wieczystej są nieaktualne.

Do niezbędnych dokumentów, które powinniśmy przygotować przed sprzedażą, należą przede wszystkim:

  • odpis z księgi wieczystej lub numer księgi wieczystej mieszkania,
  • dokument potwierdzający własność mieszkania w formie aktu notarialnego, (na przykład umowa sprzedaży, darowizny lub prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku),
  • zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji,
  • zaświadczenie o braku zaległości w zapłacie podatku od nieruchomości lub opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu,
  • zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych w spółdzielni lub wspólnocie oraz
  • zaświadczenie o braku zameldowania w nieruchomości (takie zaświadczenie powinno być przedłożone nabywcy najpóźniej w dniu podpisania umowy u notariusza).

Jakie jeszcze dokumenty przygotować, jeżeli zastanawiamy się jak sprzedać mieszkanie?

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym!

  • Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
  • Dzięki naszym audytom prawno-technicznym sprzedawcy schodzą z ceny nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
  • Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki i wady w Twoim domu, a prawnicy poinformują o wszystkich ryzykach. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, pomoc nawet w 24 h.

Od kwietnia 2023 r. dodatkowym dokumentem, który należy przekazać kupującemu w chwili sprzedaży, jest świadectwo charakterystyki energetycznej. Jeżeli nie przekażemy go kupującemu, to notariusz umieści o tym informację w akcie notarialnym, a my narażamy się na karę grzywny.

Jeżeli sprzedajemy mieszkanie, obciążone hipoteką, to powinniśmy także udać się do kredytującego nas banku i uzyskać zaświadczenie dotyczącego warunków i możliwości spłaty kredytu. Będzie ono zawierało informacje o wysokości pozostałej kwoty do spłaty i prowizji za wcześniejszą spłatę, numer rachunku technicznego do spłaty kredytu oraz zgodę na wcześniejszą spłatę zadłużenia.

A jak sprzedać mieszkanie, jeżeli dysponujemy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu? W takiej sytuacji przy sprzedaży będziemy musieli przedłożyć zaświadczenie ze spółdzielni, które potwierdzi nabycie mieszkania. Czas oczekiwania na takie zaświadczenie to czasami nawet 30 dni.

O czym jeszcze pamiętać, jeżeli zastanawiamy się, jak sprzedać mieszkanie?

Warto także przygotować protokół zdawczo-odbiorczy, który wskaże, które rzeczy pozostaną w mieszkaniu po sprzedaży, a które nie. Protokół nie jest obowiązkowy, jednak dzięki niemu unikamy niejasności z kupującym dotyczących wyposażenia mieszkania.

W przygotowaniu dokumentów do sprzedaży mogą pomóc prawnicy Pewnego Lokalu, którzy specjalizują się w transakcjach na rynku nieruchomości.

Przygotowanie oferty sprzedaży

Jak sprzedać mieszkanie szybko? Przygotujmy interesującą ofertę, składającą się z opisu mieszkania oraz atrakcyjnych zdjęć. 

Opis mieszkania powinien zawierać:

  • lokalizację i numer kondygnacji mieszkania,
  • powierzchnię mieszkania i przynależności,
  • stan prawny mieszkania,
  • rok i rodzaj zabudowy,
  • stan techniczny mieszkania, (czy wymaga remontu),
  • opis okolicy, (czy w sąsiedztwie znajdziemy sklepy, placówki edukacyjne i zdrowotne, parki i jak wygląda skomunikowanie z resztą miasta),
  • kwotę sprzedaży i ewentualną otwartość na negocjację, a także
  • dane ze świadectwa charakterystyki energetycznej takie jak: wartość rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową, nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2.

Jeżeli uważamy, że mieszkanie ma dodatkowe atuty, na przykład jest nasłonecznione, to warto umieścić taką informację w opisie. W ten sposób unikniemy nadmiernej ilości telefonów od potencjalnych kupujących.

Równie istotne są umieszczone w ogłoszeniu zdjęcia. Przy robieniu zdjęć warto schować niepotrzebne rzeczy, tak aby przestrzeń wydawała się uporządkowana i schludna. Zdjęcia możemy wykonać samodzielnie lub wynająć profesjonalistę, który doradzi w kwestii ułożenia niektórych elementów, co wpłynie na atrakcyjność ogłoszenia.

Wystawienie oferty

Gdy mamy gotowe ogłoszenie, musimy podjąć decyzję, gdzie je umieścić. Na rynku znajdziemy wiele portali ogłoszeniowych darmowych i płatnych. Te największe pobierają opłaty za publikację ogłoszenia. Warto jednak skorzystać z jednych i drugich. W ten sposób nasza oferta dotrze do większej liczby osób. 

Umieśćmy także ogłoszenie na lokalnych grupach społecznościowych. Są one często przeglądane przez nabywców, szukających mieszkań bezpośrednio od właściciela.

Prezentacja mieszkania sprzedającym

Jeżeli zastanawiamy się jak sprzedać mieszkanie w krótkim okresie, to pamiętajmy, że o podjęciu decyzji zakupowej decydują również oględziny mieszkania.

Dlatego, jeżeli jeszcze zamieszkujemy mieszkanie, to warto dobrze przygotować mieszkanie do oględzin. Schowajmy z widoku wszelkie rzeczy osobiste (dokumenty, zdjęcia, pamiątki), ubrania i rzeczy zagracające przestrzeń (np. suszarka do ubrań). Uporządkujmy w szczególności wejście, łazienkę i kuchnię.

Jeżeli mamy kilku chętnych, to warto umawiać ich na jeden dzień. Dzięki temu nie będziemy tracić czasu na ponowne sprzątanie mieszkania lub na dojazdy. Co więcej, jeżeli oglądający będą świadomi konkurencji, to mogą szybciej podjąć decyzję o zakupie.

Podczas oględzin warto także wspomnieć, jakie elementy wyposażenia wchodzą w cenę mieszkania.  

Negocjacje ze sprzedającym

A jak sprzedać mieszkanie na etapie negocjacji? Dobrze jest być otwartym na negocjacje, ale postanowić sobie wcześniej, w jakim stopniu jesteśmy skłonni zejść z ceny i dlaczego?

Coraz częściej sprzedający przychodzą na oględziny mieszkania z fachowcami, którzy mają znaleźć usterki, które byłyby podstawą do obniżki.

Dlatego przy okazji operatu szacunkowego warto rozważyć audyt techniczny mieszkania, który wykonują fachowcy Pewnego Lokalu. Fachowiec wskaże nam wszystkie wady i usterki mieszkania, które potencjalni kupcy mogliby wskazać podczas własnego audytu. Będziemy mogli naprawić je wcześniej lub poznamy koszt ich usunięcia.

Podpisanie aktu notarialnego

Gdy już znajdziemy naszego idealnego kupca, pozostaje podpisanie aktu notarialnego. Jeżeli kupujący będzie finansował zakup kredytem, to najpierw będzie konieczne podpisanie umowy przedwstępnej i wpłata zaliczki. A dopiero po pozytywnej ocenie banku, podpiszemy właściwy akt notarialny przenoszący własność i umówimy się na przekazanie kluczy, podczas którego nastąpi podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego.

Audyt prawny z Pewnym Lokalem

Przyjęło się uznawać, że audyt prawny mieszkania zalecany jest przed zakupem mieszkania. Kupujący upewniają się, że mieszkanie jest wolne od wad prawnych, umowa jest dla nich bezpieczna lub szukają podstawy do obniżenia ceny. 

Tymczasem audyt prawny jest wskazany także wtedy, jeżeli jesteśmy stroną sprzedającą. Dzięki pomocy prawników możemy rzetelnie przygotować się do sprzedaży i zadbać o poprawność dokumentów. W ten sposób nie tylko zaoszczędzimy czas na samodzielne ich opracowanie, ale przede wszystkim zyskamy pewność, że nasze interesy zostały odpowiednio zabezpieczone.

Pewny Lokal oferuję usługę kompleksowego audytu nieruchomości (działek, mieszkań i domów) na rynku wtórnym. Zatrudniamy prawników oraz inżynierów i sprawdzamy stan prawny oraz techniczny nieruchomości. Dowiedz się więcej tutaj.

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jak sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Sprawdź, jak dobrze inwestować na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 185 opinii.

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym

okładka poradnika

Poradnik o badaniu termowizyjnym

okładka poradnika

Poradnik o cesji i innych formach flipowania nieruchomości

okładka poradnika

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym?

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka