Państwowe systemy chronią Twoją prywatność, blokując funkcje Geoportalu, podczas gdy prywatne firmy zarabiają miliony na handlu Twoimi danymi. Jak działa scraping ksiąg wieczystych, dlaczego płatne wyszukiwarki wiedzą o nas wszystko i czy polskie państwo jest bezsilne wobec cyfrowych handlarzy informacją? Analizujemy mechanizmy komercjalizacji publicznych rejestrów.
Księgi wieczyste stanowią fundament bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami w Polsce, ponieważ zawierają kluczowe informacje o stanie prawnym gruntów, budynków i lokali. Dane te są niezwykle cenne nie tylko dla potencjalnych nabywców czy banków finansujących zakup nieruchomości, lecz także dla wielu innych uczestników rynku – od firm windykacyjnych i kancelarii prawnych po dziennikarzy śledczych.
Wraz z cyfryzacją rejestrów publicznych dostęp do tych informacji stał się znacznie łatwiejszy. Równolegle z oficjalnymi kanałami dystrybucji danych rozwinął się jednak kontrowersyjny rynek komercyjnych baz informacji, który opiera się na masowym pozyskiwaniu danych z państwowych systemów.
Rys. 1. Scrapowanie to popularna metoda pozyskiwania danych z EKW.Sprawdź jedną z naszych lekcji.
Mechanizm umożliwiający powstanie prywatnych baz danych opiera się na tzw. scrapingu, czyli zautomatyzowanym pobieraniu informacji ze stron internetowych. System Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW) pozwala na przeglądanie treści księgi każdej osobie, która zna jej numer. W praktyce oznacza to, że dostęp do pojedynczej księgi jest jawny, ale system nie oferuje funkcji masowego wyszukiwania.
Prywatne podmioty wykorzystują fakt, że numeracja ksiąg wieczystych jest przewidywalna i składa się z określonych elementów: oznaczenia sądu, numeru kolejnego oraz cyfry kontrolnej, którą można obliczyć przy użyciu prostego algorytmu. Dzięki odpowiednim skryptom informatycznym możliwe jest automatyczne sprawdzanie kolejnych numerów ksiąg i pobieranie ich treści. W ten sposób powstają ogromne bazy danych obejmujące informacje o właścicielach nieruchomości w całej Polsce. Nie jest to jednorazowy wyciek danych, lecz długotrwały proces ich systematycznego gromadzenia i aktualizowania.
Firmy technologiczne szybko dostrzegły lukę w oficjalnych systemach państwowych. Publiczny system EKW pozwala wyszukiwać księgi wyłącznie po ich numerze, natomiast nie oferuje narzędzi umożliwiających analizę danych według innych kryteriów. Agregując informacje pozyskane z ksiąg wieczystych, prywatne podmioty stworzyły własne wyszukiwarki i narzędzia analityczne.
Tab. 1. Rynek komercyjnych danych z ksiąg wieczystych
Element rynku Opis Znaczenie dla rynku nieruchomości System EKW Publiczny system umożliwiający przeglądanie ksiąg wieczystych po numerze Podstawowe źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości Scraping danych Automatyczne pobieranie danych z systemu EKW przy użyciu skryptów Pozwala tworzyć prywatne bazy danych nieruchomości Komercyjne wyszukiwarki Płatne serwisy agregujące dane z ksiąg wieczystych Ułatwiają analizę własności i majątku nieruchomości Użytkownicy usług Firmy windykacyjne, kancelarie prawne, analitycy rynku Wykorzystują dane do weryfikacji majątku i analiz
W efekcie powstał rynek usług informacyjnych, w ramach którego za określoną opłatą – często wynoszącą około kilkudziesięciu złotych – można uzyskać informacje, których nie da się łatwo znaleźć w oficjalnym systemie. Najczęściej oferowane funkcjonalności obejmują:
Szacuje się, że podmioty działające w tej branży mogły w ciągu ostatniej dekady wygenerować przychody rzędu kilkudziesięciu milionów złotych, komercjalizując dane pochodzące z publicznego rejestru.
Instytucje publiczne mają ograniczone możliwości przeciwdziałania masowemu pobieraniu danych z systemu EKW. Jednym z głównych powodów jest międzynarodowy charakter działalności firm zajmujących się scrapingiem. Wiele serwisów oferujących dostęp do takich baz danych jest zarejestrowanych poza granicami Polski lub w jurysdykcjach, w których egzekwowanie przepisów jest znacznie trudniejsze.
Dodatkowo organy ścigania często uznają, że korzystanie z informacji ujawnionych w publicznym rejestrze nie stanowi przestępstwa. Sam fakt automatycznego pobierania danych nie zawsze jest jednoznacznie zakazany. W praktyce oznacza to, że walka z tym zjawiskiem wymagałaby albo zmian legislacyjnych, albo wprowadzenia technicznych ograniczeń w systemie EKW, które mogłyby jednocześnie utrudnić korzystanie z niego zwykłym użytkownikom.
Rys. 2. Wykorzystywanie danych z EKW na rynku. W polskim systemie informacyjnym pojawił się wyraźny paradoks. Z jednej strony instytucje publiczne – w tym Urząd Ochrony Danych Osobowych – ograniczają możliwość łączenia danych z różnych rejestrów w systemach państwowych. Przykładem jest spór o powiązanie numerów ksiąg wieczystych z numerami działek w Geoportalu.
Z drugiej strony prywatne firmy wykonują dokładnie taką samą operację w celach komercyjnych, tworząc płatne narzędzia wyszukiwania danych o nieruchomościach. W rezultacie państwo ogranicza funkcjonalność własnych systemów, podczas gdy rynek komercyjny rozwija się bez większych przeszkód.
Dla obywatela oznacza to często prosty wybór: albo samodzielne i czasochłonne poszukiwanie informacji w wielu rejestrach publicznych, albo skorzystanie z płatnej usługi prywatnej firmy.
Obecny model dostępu do danych o nieruchomościach ma istotne konsekwencje dla przejrzystości rynku. Brak łatwego dostępu do zintegrowanych informacji w systemach publicznych powoduje, że część wiedzy o nieruchomościach funkcjonuje w praktyce w komercyjnym obiegu. Nie oznacza to przy tym realnej ochrony prywatności. Dane, które mają być trudniej dostępne w oficjalnych systemach, nadal mogą być uzyskane za pośrednictwem prywatnych serwisów. W rezultacie ograniczenia w publicznych rejestrach utrudniają dostęp do informacji przede wszystkim zwykłym użytkownikom, a nie profesjonalnym podmiotom zajmującym się analizą danych.
Dopóki państwowe systemy informacji o nieruchomościach nie zostaną lepiej zintegrowane i udostępnione w sposób bardziej przyjazny dla użytkowników, rynek komercyjnego handlu danymi będzie się rozwijał, czerpiąc zyski z informacji, które z założenia powinny wspierać przejrzystość obrotu gospodarczego.
Szczegółowe omówienie sporu o jawność numerów ksiąg wieczystych, rolę Geoportalu oraz kulisy działania komercyjnych baz danych zostało przedstawione w odcinku podcastu Pewnego Lokalu. Zapraszamy do zapoznania się z całą rozmową TUTAJ .
Sprawdź jedną z naszych lekcji.
Przejdź do rozmowy naszych ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Dowiedz się jeszcze więcej!
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
