Kupno domu i mieszkania - ile można wynegocjować u dewelopera lub na rynku wtórnym

Jak kształtują się ceny mieszkań na rynku pierwotnym? Dane za 2022 i 2023 rok i aktualizacja

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym od kilku lat bija rekordy wysokości. Niewielkie grudniowe (2022) spadki zanotowane w niektórych miastach w Polsce nie były trwałe. Według aktualnych (zagregowanych) danych, które zostały opracowane przez RynekPierwotny, na podstawie 90% monitorowanych przez niego nowych nieruchomościach, ceny 1 m kw mieszkania kształtują się od 9 620 zł w Łodzi do 13 870 zł w Warszawie w 2023 roku.

Na wysokość cen mieszkań, przede wszystkim ma wpływ zmniejszenie podaży nowych mieszkań związany ze stale rosnącymi kosztami budowy. Dane GUS wskazują, że ilość mieszkań oddanych do użytkowania w pierwszych 2 miesiącach 2023 r. spadła o 2,9% w stosunku do stycznia i lutego 2022.

Spadła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie deweloperom (aż 37,3% w ujęciu rok do roku) oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Deweloperzy rozpoczęli budowę zaledwie 12,4 tys. mieszkań, a więc o 33,5% mniej niż w styczniu i lutym 2022 r. Zmniejszenie liczby mieszkań wpłynie na wzrost ceny tych mieszkań w 2023 r.

Na cenę mieszkań z rynku pierwotnego, nie ma natomiast wpływu, zauważalny chwilowy przestój w zakupie mieszkań. Jest on związany z wyczekiwaniem inwestorów na uruchomienie przez Rząd Bezpiecznego kredytu 2% oraz obniżenie buforu w kredytach hipotecznych przez KNF. Program ma ruszyć w lipcu 2023 r.

A co się będzie działo w lipcu? Zmniejszenie liczby mieszkań w połączeniu ze zwiększeniem liczby osób mogących uzyskać kredyt może spowodować ponowny wzrost cen nieruchomości na rynku pierwotnym. Nie są to więc optymistyczne prognozy dla zainteresowanych zakupem mieszkań.

Jak kształtują się ceny mieszkań w 2024 roku?

Po rekordowych wzrostach cen średnia wartość m. kw. w dużych miastach wygląda następująco (dane wg. Bank.pl na Q1 2024):

Prognozowane są spadki, ponieważ zostały wstrzymane prace nad kolejnym projektem kredytowym na poziomie rządowym. 

Ile można wynegocjować przy kupnie domu u dewelopera?

Deweloperzy również zawyżają cenę nieruchomości, żeby pozostawić margines do negocjacji. Rynek pierwotny nie jest jednak aż tak skłonny do ustępstw cenowych. Realne zniżki sięgają średnio od 1 do 4% ceny domu. Większe możliwości pojawiają się w przypadku, gdy dana inwestycja od dłuższego czasu nie może znaleźć kupca.

Warto zatem zweryfikować ten fakt oraz porównać dom z innymi oferowanymi przez dewelopera nieruchomościami. Analogiczne do negocjacji na rynku wtórnym, kupując dom na rynku pierwotnym, przyda się też benchmark rynkowy. Ponadto warto przyjrzeć się standardowi deweloperskiemu, który w zależności od firmy może mieć lepszą, lub gorszą jakość. Ponadto nie bez znaczenia jest też okolica i jej atrakcyjność. Wszystkie te czynniki będą miały wymierny wpływ na możliwości negocjacyjne domu.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym — co na nie wpływa?

Czynniki, które wpływają na wysokość ceny mieszkania na rynku wtórnym, można podzielić na 2 grupy. Pierwsze, związane są bezpośrednio z samym mieszkaniem. Czyli jego lokalizacja (dzielnica, skomunikowanie), położenie (a więc piętro, budynek z windą lub bez) oraz standard wykończenia.

1. Bardzo istotny jest także stan techniczny mieszkania. A więc czy wymaga ono obecnie lub w niedalekiej przyszłości generalnego remontu, na przykład wymiany instalacji elektrycznych itd. Nie bez znaczenia jest także, czy mieszkania posiada własny balkon lub ogródek, miejsca postojowe oraz komórkę lokatorską.
2. Natomiast druga grupa czynników wpływających na ceny mieszkań na rynku wtórnym to sytuacja na rynku nieruchomości. Tutaj możemy wyróżnić na przykład dostępność (podaż) mieszkań w stosunku do popytu. Jeśli mieszkań jest mało, to kupujący nie są skłonni obniżać ceny, bo wiedzą, że i tak znajdą nabywców.
3. Na wysokość cen mieszkań mogą również w przyszłości wpłynąć także programy rządowe. Bezpieczny kredyt 2% oraz obniżenie buforów bezpieczeństwa w kredytach hipotecznych, które wejdą w życie w lipcu 2022 r., sprawią, że na rynku pojawi się więcej chętnych na mieszkania. A większy popyt może wpłynąć na wzrost cen mieszkań.
4. Nie bez znaczenia dla cen mieszkań na rynku wtórnym, jest także sytuacja na rynku pierwotnym. Mniej oddanych do użytku nowych mieszkań może sprawić, że ci, którzy nie znajdą mieszkania na rynku pierwotnym, skierują się na rynek wtórny. Zatem zwiększy się popyt.

Kupno domu, ile można wynegocjować? – dodatkowe możliwości

Poza samą zniżką cenową należy pamiętać, że negocjacje nie tylko dotyczą ceny nieruchomości. Kupując dom, można też negocjować zapisy w umowie, przykładowo w postaci wydłużenia harmonogramu płatności za dom. W przypadku domów deweloperskich popularne jest też umówienie się na bezpłatne wprowadzenie przeróbek na etapie budowy. W firmie Pewny Lokal od lat wspieramy osoby prywatne i firmy na każdym etapie zakupu nieruchomości. Jeśli zależy Ci na tego typu usłudze, skontaktuj się z nami i powiedz, jak możemy Ci pomóc. Nasz zespół ekspertów indywidualnie zajmie się Twoją sprawą i podpowie, na co zwrócić uwagę podczas zakupu mieszkania, a także przeanalizuje Twoją umowę kupna nieruchomości. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, co możesz jeszcze wynegocjować bądź chcesz dokonać przeglądu technicznego domu, to zapraszamy do skorzystania z usług naszej firmy Pewny Lokal. Od kilku lat z sukcesami wspieramy naszych klientów, chroniąc ich interesy w trakcie procesu zakupu nieruchomości.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie domu?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• W sprawdzanym domu średnio wykrywamy 27 usterek. Sprawdzamy też stan prawny domu i to, co zostanie zbudowane w sąsiedztwie domu.
• Naprawa usterek w standardowym domu kosztuje średnio 40 000 zł.
• Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki i wady w Twoim domu, a prawnicy poinformują o wszystkich ryzykach. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy kupnie nieruchomości?

Zamów usługę

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Piotr Semeniuk

Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.