Co sprawdzić przed kupnem domu?

Stan prawny domu

Jeżeli mamy już upatrzony konkretny dom, który chcemy kupić - sprawdźmy jego stan prawny. Tutaj pomocne będzie przejrzenie księgi wieczystej nieruchomości. Księga da nam potwierdzenie, czy na nieruchomości nie ciążą obciążenia potencjalnie dla nas niebezpieczne. W tym dokumencie mogą być zawarte różnego rodzaju roszczenia do nieruchomości. Kolejną kwestią, którą należy prześledzić, jest umowa ze sprzedającym/pośrednikiem nieruchomości. Musimy sprawdzić, czy nie ma tam zapisów, które mogą być dla nas potencjalnie niebezpieczne.
Jeśli nie mamy dostatecznej wiedzy prawniczej i np. nie wiemy, jakie klauzule w umowach są niedozwolone, warto skorzystać z pomocy prawnika, który specjalizuje się w prawie nieruchomości. Biuro prawne przygotuje dla nas szczegółowy raport, w którym wskaże niebezpieczne zapisy, a także zaproponuje zmiany zapisów umowy. Pamiętajmy, że możemy sprzedającemu zaproponować zmianę jakichś punktów umowy, które są dla nas niekorzystne lub wręcz sprzeczne z obowiązującym prawem (tzw. klauzule abuzywne).

Konieczne będzie także sprawdzenie elementów, takich  jak:

• pozwolenie na budowę - sprawdzimy, czy dom nie jest samowolą budowlaną;
• informacje o przeprowadzonych remontach - jeżeli dom przechodził remont, sprawdźmy jego zakres, czy były wprowadzane zmiany aranżacyjne, na które została wydana zgoda odpowiednich organów. Jeśli przeprowadzono remont, sprawdźmy, czy nie miał on na celu zatuszowania wad technicznych domu;
• umowy z dostawcami mediów - sprawdźmy, czy właściciel nie zalega z rachunkami, czy dom jest legalnie podłączony do sieci - umowa z zakładem energetycznym.
  
  

Jeżeli uzgodnimy ze sprzedającym, że wszystko się zgadza i jesteśmy naprawdę zainteresowani nabyciem nieruchomości, podpiszmy umowę przedwstępną. Dzięki niej będziemy wiedzieć, że sprzedający nie będzie próbował sprzedać nieruchomości po większej cenie innej osobie. Zadatek, który  jest wpłacany sprzedającemu, wynosi zazwyczaj około 10% ceny nieruchomości. Strony mogą ustalić między sobą wysokość zadatku. W momencie kiedy jednak nie zdecydujemy się na nieruchomość, zadatek zatrzyma sprzedający. Jeśli wycofa się sprzedający, ciąży na nim obowiązek wypłaty podwójnego zadatku niedoszłemu nabywcy nieruchomości. Trzeba dobrze przemyśleć wysokość zadatku, czy te 10% jest dla nas wartością bezpieczną czy też lepiej próbować negocjować jego wysokość. Pamiętajmy, że zadatek nie jest tym samym, co zaliczka. W przypadku zaliczki, jeśli transakcja nie dochodzi do skutku, wysokość zaliczki podlega zwrotowi.

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi na ostatnim etapie przekształcić się w akt notarialny. Tylko taka forma prawna gwarantuje, że umowa jest ważna. Pamiętajmy, że obecność u notariusza będzie zatem koniecznością.

Stan techniczny nieruchomości

Inwestując kilkaset tysięcy, a czasem i więcej w kupno domu, warto mieć pewność, co w zasadzie kupujemy. Tutaj koniecznym elementem będzie audyt techniczny nieruchomości, który wskaże nam, jakie wady występują w nieruchomości, którą zamierzamy nabyć.

Obecnie bardzo popularnym sposobem na kontrolę domu przed zakupem jest skorzystanie z pomocy wyspecjalizowanej firmy zajmującej się przeglądami technicznymi (zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym). Inżynier, który przyjedzie w wybranym przez nas terminie, będzie w stanie zidentyfikować usterki budynku, a także wskaże nam potencjalne koszty związane z remontem domu. Po wizycie inżyniera otrzymamy szczegółowy raport, który może nam posłużyć także do negocjacji ceny ze sprzedającym.

W przypadku domów z rynku wtórnego konieczna jest inspekcja w zakresie obejmującym także badanie termowizyjne. Kamera termowizyjna pozwala na wykrycie wad, które nie są widoczne gołym okiem, jak np. ogniska korozji biologicznej, zacieki, zawilgocenia, czy też mostki termiczne. Jeżeli chodzi o ten ostatni element - mostki termiczne, są to miejsca, gdzie dochodzi do ucieczki ciepła z domu (często w okolicach okien). Jeżeli dochodzi do ucieczki ciepła, to musimy liczyć się z dużo większymi rachunkami za ogrzewanie.

Kontrola stanu technicznego nieruchomości przez inżyniera jest bardzo drobiazgowa. Wiadomo, że podejmując tak ważną życiową decyzję, jaką jest zakup domu, chcemy mieć pewność, iż wszystko zostanie dokładnie sprawdzone. W przypadku korzystania z usług firmy specjalizującej się w przeglądach technicznych nieruchomości mamy gwarancję, że zostaną sprawdzone wszystkie najważniejsze elementy, jak ściany, podłogi, okna, drzwi, instalacje, a nawet tak drobne, jak dzwonek do drzwi. Inżynier zadba, aby kontrola przebiegła w możliwe najmniej uciążliwy sposób dla sprzedającego (należy pamiętać, że zdarzają się nieruchomości na sprzedaż, w których sprzedający nadal mieszka). W takiej sytuacji, mimo że konieczne będzie zajrzenie niemal w każde miejsce, to warto to zrobić, aby nie kupić tzw. kota w worku.

Jeżeli potrzebują Państwo pomocy w inspekcji technicznej domu lub mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego, zapraszamy do kontaktu z Pewny Lokal – tel. 797 014 014 lub pisząc na adres mailowy – kontakt@pewnylokal.pl.