Kiedy rozważamy kupno domu, często pod uwagę bierzemy oferty dostępne na rynku wtórnym. W artykule podpowiadamy, na co zwrócić uwagę przy kupnie domu na rynku wtórnym, jakie pytania powinniśmy zadać sobie, a jakie sprzedającemu oraz jakie elementy powinniśmy sprawdzić w domu przed jego kupnem. Zapraszamy do lektury.
Kupno domu to dla wielu osób jeden z najważniejszych etapów ich życia. Towarzyszy temu sporo emocji, które niestety nie zawsze są najlepszym doradcą. Bywa czasem tak, że oglądany przez nas dom spodoba nam się tak bardzo, że to pierwsze zauroczenie jest w stanie przysłonić nam wiele kwestii, które powinny zostać przez nas sprawdzone, a o których niekoniecznie zechce nas poinformować sam właściciel. Tylko właściwie skąd mamy wiedzieć, jakie to kwestie? Kupno domu to najczęściej inwestycja życia. Nabyć nieruchomość można za gotówkę albo zaciągając kredyt hipoteczny. Nabywca domu powinien mieć nie tylko zabezpieczone środki na kupno domu, ale również na wszystkie koszty około sprzedażowe: ewentualną prowizję dla pośrednika, opłaty sądowe oraz środki na remont w przypadku potrzeby odświeżenia nieruchomości.
To najważniejsze kwestie. Pełną listę pytań przy zakupie domu znajdziesz poniżej.Udając się na spotkanie z właścicielem domu, który jest na sprzedaż, albo kontaktując się z nim telefonicznie, warto zadać mu jak najwięcej pytań dotyczących stanu technicznego, rozmieszczenia poszczególnych pomieszczeń oraz kwestii prawnych. Poniżej przedstawiamy pytania, które mogą pomóc podjąć ostateczną decyzję w sprawie zakupu danej nieruchomości.
Na bardzo długiej liście pytań do sprzedającego powinny znaleźć się między innymi podstawowe pytania o dom, takie jak:
Bardzo ważne są również pytania dotyczące stanu technicznego budynku, które przedstawiamy poniżej.
Dodatkowo warto sprawdzić zgodność rzeczywistych wymiarów pomieszczeń z wymiarami podanymi w dokumentacji.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Bardzo przydatne mogą okazać się pytania dotyczące konfiguracji pomieszczeń oraz ich wyposażenia. Nie chodzi tu jednak o meble. Warto więc pytać o kuchnię, łazienkę, pokoje i pozostałe pomieszczenia. Poniżej przykładowe pytania.
Bardzo ważne pytania dotyczą kwestii prawnych. Stan techniczny można w dużej mierze ocenić samodzielnie, podczas oględzin. Jeśli jednak chodzi o sprawy prawne, pozostaje pytać i wnikać w szczegóły. Pytania, które warto zadać, są następujące:
Tak naprawdę powyższe pytania to tylko propozycja i pewien punkt wyjścia do drążenia istotnych z punktu widzenia konkretnej nieruchomości tematów. Warto zorientować się w tych sprawach, by dobrze poznać dom i na tej podstawie móc łatwiej podjąć korzystną dla siebie decyzję.
Na pewno należy wcześniej zastanowić się nad własnymi oczekiwaniami i potrzebami względem tego budynku i na tej podstawie opracować listę pytań. Im lepiej kupujący pozna tę nieruchomość, tym łatwiej będzie podjąć decyzję i lepiej na tej transakcji wyjdzie. Należy przy tym pamiętać, że nie wszyscy sprzedawcy są uczciwi. By zbyt wiele nie ryzykować, trzeba wnikać w szczegóły, pytać, doszukiwać się informacji, które nie są takie oczywiste. Właściciel domu, który nie ma nic do ukrycia, będzie zdecydowanie i chętnie odpowiadał na wszystkie pytania. Ewentualna niechęć do odpowiedzi może być zinterpretowana jako chęć ukrycia pewnych niedoskonałości tego budynku. Liczne pytania mogą więc być narzędziem do oceny samego sprzedającego i jego uczciwości.
Czasem na oględziny domu warto wybrać się ze specjalistą, który doskonale wie, o co pytać sprzedającego i co sprawdzić w budynku, by mieć pewność, że ta inwestycja się opłaci.
Adresatem pierwszych pytań, jeśli chodzi o zakup domu, powinien być nie kto inny, jak my sami. Wszystko dlatego, że najlepiej znamy nasze oczekiwania. Warto więc odpowiedzieć sobie na początku na kilka pytań.
Interesuje Cię zakup domu wolnostojącego, bliźniak czy może segment? Chcesz kupić dom, który będzie wymagał remontu, bo zamierzasz go urządzić pod siebie, czy może szukasz raczej domu, do którego od razu możesz się wprowadzić, bez konieczności wprowadzania wielu zmian?
Pamiętaj o lokalizacji! Ona determinuje później jakość Twojego życia — dojazdy, zakupy i inne.Określenie lokalizacji domu jest bardzo ważne. Ma być to dom kupiony pod miastem, czy na wsi? Gdzie dokładnie ma się znajdować? Co jest dla Ciebie ważne przy wyborze lokalizacji (odległość od pracy, dostęp do komunikacji miejskiej, bliskość szkoły czy przedszkola, swobodny dostęp do miejsc kultury, etc.)?
Jakimi środkami własnymi dysponujesz? Jak dużego kredytu potrzebujesz? Na tym etapie powinieneś poznać swoją zdolność kredytową oraz wybrać bank, w którym będziesz ubiegać się o przyznanie kredytu.
Jeśli wiesz już, czego szukasz, a także, jakie są Twoje finansowe możliwości, możesz rozpocząć rozglądanie się za konkretnym domem. Zbadaj sytuację na rynku, poznaj uśrednioną cenę za dom w miejscu, które Cię interesuje. Ważne, aby dobrze się przygotować. Takie informacje przydadzą Ci się na etapie ewentualnych negocjacji ceny. Kiedy już poznasz odpowiedzi na te pytania, możesz przejść do kolejnych.
Sprawdzenie statusu prawnego interesującej nas nieruchomości jest niezwykle ważne. Musisz to zrobić, nim podpiszesz dokumenty. Lepiej nie wierzyć na słowo sprzedawcy. Zakup domu jest zbyt poważną inwestycją, aby nie podchodzić do niej z jak największą powagą. Z punktu widzenia prawa nabywca nieruchomości różni się na rynku wtórnym od tego na rynku pierwotnym. Zwykle na rynku wtórnym podpisuje się umowę przedwstępną (chociaż niekoniecznie, bo można również od razu podpisać umowę kupna i przeniesienia własności domu). Na rynku pierwotnym podpisuje się co do zasady umowę deweloperską, która jest sprecyzowaną przez przepisy ustawy deweloperskiej forma umowy przedwstępnej występującej na rynku pierwotnym i zapewniającą podstawową ochronę nabywcy przed nieuczciwym deweloperem.
To jeden z ważniejszych dokumentów, do których powinieneś zajrzeć. Numer księgi wieczystej interesującego Cię domu powinieneś otrzymać od jego właściciela lub osoby upoważnionej do jego przekazywania (np. pośrednika sprzedaży). W księdze wieczystej sprawdzisz najistotniejsze informacje dotyczące domu. Zrobisz to we właściwym dla lokalizacji wydziale ksiąg sądu rejonowego lub za pomocą Internetu na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych.
W księdze wieczystej znajdziesz nie tylko informacje na temat wymiarów działki, na której znajduje się dom, czy rok jego budowy, ale też przede wszystkim poznasz wszelkie ograniczenia budowlane istniejące na danym terenie, zdobędziesz informacje o służebności przejazdu i przechodu przez działkę, na której znajduje się dom, a także znajdziesz adnotację o ewentualnej hipotece.
Kolejny dokument, do którego powinieneś zajrzeć, to wypis z rejestru gruntów. Otrzymasz go w odpowiednim wydziale geodezji danego miasta, gminy lub starostwa. Znajdziesz tam między innymi informacje takie jak: numer ewidencyjny działki, dane jej właściciela, jej obszar, rodzaj użytków oraz klasę gruntu. W wypisie powinna znajdować się także mapa, a więc wyrys z ewidencji gruntów i budynków, wraz z granicami.
Przed zakupem konieczne jest sprawdzenie wspomnianych już ograniczeń, jakie nałożone są na daną działkę. W większości gmin znajdziesz tzw. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To dokument, dzięki któremu zdobędziesz informacje o tym, czy możesz prowadzić rozbudowę Twojego domu, do jakiego poziomu, czy w okolicy domu prowadzona jest budowa np. supermarketu.
Niektóre plany zagospodarowania przestrzennego zawierają bardzo radykalne zasady. Dlatego tym bardziej należy go sprawdzić. Bez tego możemy się zdziwić, kiedy po zakupie domu okaże się, że nie możemy go np. dowolnie przemalować lub dobudować do niego drugiego piętra.
Co, jeżeli interesującej nas działki nie ma w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego? Wówczas powinniśmy domagać się od sprzedającego otrzymania decyzji o warunkach zabudowy albo najlepiej samodzielnie o nią wystąpić.
Ważnym pytaniem jest to dotyczące decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeżeli nie posiada go właściciel domu, warto poszukać go w miejscowym wydziale architektury. Można go także ewentualnie znaleźć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Jego istnienie to znak, że w ogóle o takie pozwolenie wystąpiono. W przeciwnym razie możne nas czekać w przyszłości niemiła niespodzianka – wszczęcie postępowania organów nadzoru budowlanego.
Sama decyzja o pozwoleniu na budowę nie załatwia jednak sprawy. Ważne jest również ogłoszenie o decyzji zakończenia budowy, decyzja pozwalająca na użytkowanie domu oraz dziennik budowy, zawierający oświadczenie kierownika budowy o jej zakończeniu.
Kupując dom, należy także upomnieć się o projekt budowy lub jakikolwiek inny dokument potwierdzający inwentaryzację budynku. Dokument ten będzie niezbędny przy ewentualnych pracach budowlanych, które zechcemy podjąć w domu. Ważny jest także projekt instalacji sanitarnej i elektrycznej uwzględniający także wszelkie zmiany remontowe, które przeprowadzono w ich obrębie.
Istotne jest ponadto uzyskanie wszystkich aktualnych protokołów, odczytów i pomiarów. Nie można także zapomnieć o upomnieniu się o udostępnienie wszelkich instrukcji urządzeń zamontowanych w domu i na terenie działki.
Podstawowym pytaniem, które musi zadać sobie nabywca nieruchomości przed jej kupnem, jest stan techniczny. Nabywając nieruchomość od dewelopera jej stan, może zostać zweryfikowany w czasie odbioru technicznego. Jest to zagwarantowana prawem możliwość audytu technicznego nieruchomości przed umową przenoszącą własność. Pozwala zweryfikować czy deweloper wykonał lokal zgodnie ze standardem technicznym (stanowiący załącznik do umowy deweloperskiej). Deweloper jest zobowiązany w ciągu 14 dni odnieść się do wad i usterek, a w ciągu 30 dni powinien dokonać nieodpłatnie wszystkich wskazanych przez nabywcę napraw.
Odrębną sytuacją jest nabycie domu na rynku wtórnym. Zwykle dom jest już wykończony i w czasie weryfikacji należy zwrócić uwagę na potrzebę ewentualnego remontu. Co prawda sprzedający nie ma obowiązku ich naprawienia, ale taka wiedza może być świetną “kartą przetargową”, która może w czasie negocjacji pozwolić na obniżenie finalnej ceny domu.
Niezależnie od tego czy dom jest kupowany na rynku wtórnym, czy też na rynku pierwotnym, taki przegląd techniczny lokalu najlepiej jest przeprowadzić przy pomocy wyspecjalizowanego inżyniera (np. z firmy Pewny Lokal), który precyzyjnie zweryfikuje wszystkie wady i usterki nieruchomości.
Teoretycznie stan techniczny domu da się zauważyć na pierwszy rzut oka. Wiadomo jednak, że na oko domu nie należy kupować. Ważną kwestią jest stan ścian oraz podłóg domu. Wszelkie zacieki, czy pęknięcia mogą świadczyć o problemach technicznych, które z czasem z pewnością przerodzą się w konieczność wykonania dużego remontu.
Straty energii w domu mogą osiągnąć nawet od 30 do 40%. Wynika to z niedostatecznej izolacji termicznej przegród wewnętrznych budynku. Badania termowizyjne służą ocenie stanu termoizolacji interesującego nas domu.
Badanie termoizolacyjne to wykonanie termogramów, a więc specjalnych zdjęć, które następnie poddawane są analizie. W ten sposób dowiesz się, które miejsca domu są najsłabsze pod względem cieplnym. Poznasz także lokalizację wszystkich mostków cieplnych, a także odkryjesz miejsca nieszczelne.
Decydując się na zakup domu z rynku wtórnego, warto skorzystać z pomocy fachowców, którzy na co dzień zajmują się pomocą takim osobom, jak Ty. Firma Pewny Lokal to niepodważalny lider na polskim rynku audytów nieruchomości.
Kupno domu na rynku wtórnym jest wymagających wyzwaniem. Dlatego Pewny Lokal feruje kompleksowy audyt takich domów. Firma sprawdzi nie tylko stan techniczny, ale zajmie się wszelkimi urzędowymi kwestiami. Pewny Lokal to grono ekspertów z dziedziny prawa, budownictwa i inżynierii.
Co zostanie sprawdzone w ramach audytu?
W przypadku zakupu domu najlepiej jest poddać całą procedurę pod nadzór profesjonalistów. Weryfikacja prawna przez specjalistę od prawa nieruchomości oraz weryfikacja techniczna przez odpowiedniego fachowca może oszczędzić wielu kłopotów i niechcianych wydatków związanych z lokalem w bliższej lub dalszej przyszłości.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz jedną z naszych lekcji.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
