O co pytać przy kupnie domu z rynku wtórnego?

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy kupnie nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

O co pytać przy kupnie domu | 797 014 014

Kiedy rozważamy kupno domu, często pod uwagę bierzemy oferty dostępne na rynku wtórnym. W artykule podpowiadamy, na co zwrócić uwagę przy kupnie domu na rynku wtórnym, jakie pytania powinniśmy zadać sobie, a jakie sprzedającemu oraz jakie elementy powinniśmy sprawdzić w domu przed jego kupnem. Zapraszamy do lektury.

Na co zwrócić uwagę przy kupnie domu na rynku wtórnym?

Kupno domu to dla wielu osób jeden z najważniejszych etapów ich życia. Towarzyszy temu sporo emocji, które niestety nie zawsze są najlepszym doradcą. Bywa czasem tak, że oglądany przez nas dom spodoba nam się tak bardzo, że to pierwsze zauroczenie jest w stanie przysłonić nam wiele kwestii, które powinny zostać przez nas sprawdzone, a o których niekoniecznie zechce nas poinformować sam właściciel. Tylko właściwie skąd mamy wiedzieć, jakie to kwestie? Kupno domu to najczęściej inwestycja życia. Nabyć nieruchomość można za gotówkę albo zaciągając kredyt hipoteczny. Nabywca domu powinien mieć nie tylko zabezpieczone środki na kupno domu, ale również na wszystkie koszty około sprzedażowe: ewentualną prowizję dla pośrednika, opłaty sądowe oraz środki na remont w przypadku potrzeby odświeżenia nieruchomości.

Lista pytań przy zakupie domu

Poniżej znajduje się lista pytań przy zakupie domu.To najważniejsze kwestie. Pełną listę pytań przy zakupie domu znajdziesz poniżej.

Udając się na spotkanie z właścicielem domu, który jest na sprzedaż, albo kontaktując się z nim telefonicznie, warto zadać mu jak najwięcej pytań dotyczących stanu technicznego, rozmieszczenia poszczególnych pomieszczeń oraz kwestii prawnych. Poniżej przedstawiamy pytania, które mogą pomóc podjąć ostateczną decyzję w sprawie zakupu danej nieruchomości. 

Na bardzo długiej liście pytań do sprzedającego powinny znaleźć się między innymi podstawowe pytania o dom, takie jak:

  • Jaki metraż ma dom?
  • Jak duża jest sama działka?
  • W którym roku zbudowano dom?
  • Jakie jest położenie budynku (z której strony wschodzi słońce, gdzie zachodzi itd.)?
  • Ile pięter posiada budynek?
  • Ile pomieszczeń liczy?
  • Czy ma piwnicę, strych, garaż?
  • Czy w domu jest dostęp do gazu ziemnego i ewentualnie innych mediów?
  • Czy wyposażenie domu w nim zostaje (a jeśli tak, to w jakim zakresie)?

Bardzo ważne są również pytania dotyczące stanu technicznego budynku, które przedstawiamy poniżej.

  • Kiedy ostatnio dom był remontowany? Jaki zakres prac został przeprowadzony?
  • W jakim stanie jest dach i elewacja budynku?
  • W jakim stanie są drzwi i okna?
  • Czy podłogi nie wymagają pilnego odświeżenia?
  • Czy w budynku nie ma pleśni?
  • W jaki sposób ogrzewany jest budynek?
  • Jak stara jest instalacja elektryczna i wodna?
  • Gdzie są zlokalizowane bezpieczniki, zawory gazu oraz wody?
  • Czy istnieje możliwość podłączenia szybkiego Internetu (o ile odpowiednie okablowanie nie zostało już zainstalowane)?

Dodatkowo warto sprawdzić zgodność rzeczywistych wymiarów pomieszczeń z wymiarami podanymi w dokumentacji

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Bardzo przydatne mogą okazać się pytania dotyczące konfiguracji pomieszczeń oraz ich wyposażenia. Nie chodzi tu jednak o meble. Warto więc pytać o kuchnię, łazienkę, pokoje i pozostałe pomieszczenia. Poniżej przykładowe pytania.

  • Ile w poszczególnych pomieszczeniach jest włączników światła?
  • Ile jest gniazdek elektrycznych i jak są rozmieszczone?
  • Ile jest punktów światła?
  • Ile jest łazienek?
  • Czy w łazience jest wanna, czy prysznic? 
  • Czy w łazience działa wentylacja?
  • Czy nie czuć nieprzyjemnych zapachów z kanalizacji i czy działa ona poprawnie?

Bardzo ważne pytania dotyczą kwestii prawnych. Stan techniczny można w dużej mierze ocenić samodzielnie, podczas oględzin. Jeśli jednak chodzi o sprawy prawne, pozostaje pytać i wnikać w szczegóły. Pytania, które warto zadać, są następujące:

  • Czy dom jest zadłużony?
  • Czy dom jest ubezpieczony i czy były zgłaszane jakieś szkody?
  • Czy właściciel posiada plan budynku?
  • Czy właściciel posiada świadectwo charakterystyki energetycznej?
  • Czy właściciel posiada plan sieci energetycznej?
  • Czy właściciel może udostępnić wgląd do księgi wieczystej?

Tak naprawdę powyższe pytania to tylko propozycja i pewien punkt wyjścia do drążenia istotnych z punktu widzenia konkretnej nieruchomości tematów. Warto zorientować się w tych sprawach, by dobrze poznać dom i na tej podstawie móc łatwiej podjąć korzystną dla siebie decyzję.

Na pewno należy wcześniej zastanowić się nad własnymi oczekiwaniami i potrzebami względem tego budynku i na tej podstawie opracować listę pytań. Im lepiej kupujący pozna tę nieruchomość, tym łatwiej będzie podjąć decyzję i lepiej na tej transakcji wyjdzie. Należy przy tym pamiętać, że nie wszyscy sprzedawcy są uczciwi. By zbyt wiele nie ryzykować, trzeba wnikać w szczegóły, pytać, doszukiwać się informacji, które nie są takie oczywiste. Właściciel domu, który nie ma nic do ukrycia, będzie zdecydowanie i chętnie odpowiadał na wszystkie pytania. Ewentualna niechęć do odpowiedzi może być zinterpretowana jako chęć ukrycia pewnych niedoskonałości tego budynku. Liczne pytania mogą więc być narzędziem do oceny samego sprzedającego i jego uczciwości. 

Czasem na oględziny domu warto wybrać się ze specjalistą, który doskonale wie, o co pytać sprzedającego i co sprawdzić w budynku, by mieć pewność, że ta inwestycja się opłaci.

Najpierw pytania do siebie

Adresatem pierwszych pytań, jeśli chodzi o zakup domu, powinien być nie kto inny, jak my sami. Wszystko dlatego, że najlepiej znamy nasze oczekiwania. Warto więc odpowiedzieć sobie na początku na kilka pytań.

Jakiego domu szukasz?

Interesuje Cię zakup domu wolnostojącego, bliźniak czy może segment? Chcesz kupić dom, który będzie wymagał remontu, bo zamierzasz go urządzić pod siebie, czy może szukasz raczej domu, do którego od razu możesz się wprowadzić, bez konieczności wprowadzania wielu zmian?

Gdzie ma znajdować się Twój wymarzony dom?

O co pytać przy zakupie domu z rynku wtórnego? Na pewno o lokalizacjęPamiętaj o lokalizacji! Ona determinuje później jakość Twojego życia — dojazdy, zakupy i inne.

Określenie lokalizacji domu jest bardzo ważne. Ma być to dom kupiony pod miastem, czy na wsi? Gdzie dokładnie ma się znajdować? Co jest dla Ciebie ważne przy wyborze lokalizacji (odległość od pracy, dostęp do komunikacji miejskiej, bliskość szkoły czy przedszkola, swobodny dostęp do miejsc kultury, etc.)?

Jakie masz możliwości finansowe?

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie domu?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

  • W sprawdzanym domu średnio wykrywamy 27 usterek. Sprawdzamy też stan prawny domu i to, co zostanie zbudowane w sąsiedztwie domu.
  • Naprawa usterek w standardowym domu kosztuje średnio 40 000 zł.
  • Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki i wady w Twoim domu, a prawnicy poinformują o wszystkich ryzykach. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Jakimi środkami własnymi dysponujesz? Jak dużego kredytu potrzebujesz? Na tym etapie powinieneś poznać swoją zdolność kredytową oraz wybrać bank, w którym będziesz ubiegać się o przyznanie kredytu.

Zrób rozeznanie w terenie

Jeśli wiesz już, czego szukasz, a także, jakie są Twoje finansowe możliwości, możesz rozpocząć rozglądanie się za konkretnym domem. Zbadaj sytuację na rynku, poznaj uśrednioną cenę za dom w miejscu, które Cię interesuje. Ważne, aby dobrze się przygotować. Takie informacje przydadzą Ci się na etapie ewentualnych negocjacji ceny. Kiedy już poznasz odpowiedzi na te pytania, możesz przejść do kolejnych.

Sprawdź status prawny domu

Sprawdzenie statusu prawnego interesującej nas nieruchomości jest niezwykle ważne. Musisz to zrobić, nim podpiszesz dokumenty. Lepiej nie wierzyć na słowo sprzedawcy. Zakup domu jest zbyt poważną inwestycją, aby nie podchodzić do niej z jak największą powagą. Z punktu widzenia prawa nabywca nieruchomości różni się na rynku wtórnym od tego na rynku pierwotnym. Zwykle na rynku wtórnym podpisuje się umowę przedwstępną (chociaż niekoniecznie, bo można również od razu podpisać umowę kupna i przeniesienia własności domu). Na rynku pierwotnym podpisuje się co do zasady umowę deweloperską, która jest sprecyzowaną przez przepisy ustawy deweloperskiej forma umowy przedwstępnej występującej na rynku pierwotnym i zapewniającą podstawową ochronę nabywcy przed nieuczciwym deweloperem.

Zajrzyj do księgi wieczystej

To jeden z ważniejszych dokumentów, do których powinieneś zajrzeć. Numer księgi wieczystej interesującego Cię domu powinieneś otrzymać od jego właściciela lub osoby upoważnionej do jego przekazywania (np. pośrednika sprzedaży). W księdze wieczystej sprawdzisz najistotniejsze informacje dotyczące domu. Zrobisz to we właściwym dla lokalizacji wydziale ksiąg sądu rejonowego lub za pomocą Internetu na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych.

W księdze wieczystej znajdziesz nie tylko informacje na temat wymiarów działki, na której znajduje się dom, czy rok jego budowy, ale też przede wszystkim poznasz wszelkie ograniczenia budowlane istniejące na danym terenie, zdobędziesz informacje o służebności przejazdu i przechodu przez działkę, na której znajduje się dom, a także znajdziesz adnotację o ewentualnej hipotece.

Pamiętaj, że nie każda nieruchomość ma księgę wieczystą. Stan prawny takiej nieruchomości zwykle reguluje orzeczenie sądowe.

Wypis z rejestru gruntów

Kolejny dokument, do którego powinieneś zajrzeć, to wypis z rejestru gruntów. Otrzymasz go w odpowiednim wydziale geodezji danego miasta, gminy lub starostwa. Znajdziesz tam między innymi informacje takie jak: numer ewidencyjny działki, dane jej właściciela, jej obszar, rodzaj użytków oraz klasę gruntu. W wypisie powinna znajdować się także mapa, a więc wyrys z ewidencji gruntów i budynków, wraz z granicami.

Poznaj plan zagospodarowania przestrzennego

Przed zakupem konieczne jest sprawdzenie wspomnianych już ograniczeń, jakie nałożone są na daną działkę. W większości gmin znajdziesz tzw. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To dokument, dzięki któremu zdobędziesz informacje o tym, czy możesz prowadzić rozbudowę Twojego domu, do jakiego poziomu, czy w okolicy domu prowadzona jest budowa np. supermarketu.

Niektóre plany zagospodarowania przestrzennego zawierają bardzo radykalne zasady. Dlatego tym bardziej należy go sprawdzić. Bez tego możemy się zdziwić, kiedy po zakupie domu okaże się, że nie możemy go np. dowolnie przemalować lub dobudować do niego drugiego piętra.

Co, jeżeli interesującej nas działki nie ma w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego? Wówczas powinniśmy domagać się od sprzedającego otrzymania decyzji o warunkach zabudowy albo najlepiej samodzielnie o nią wystąpić.

Jakie jeszcze prawne kwestie należy sprawdzić?

Ważnym pytaniem jest to dotyczące decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeżeli nie posiada go właściciel domu, warto poszukać go w miejscowym wydziale architektury. Można go także ewentualnie znaleźć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Jego istnienie to znak, że w ogóle o takie pozwolenie wystąpiono. W przeciwnym razie możne nas czekać w przyszłości niemiła niespodzianka – wszczęcie postępowania organów nadzoru budowlanego.

Sama decyzja o pozwoleniu na budowę nie załatwia jednak sprawy. Ważne jest również ogłoszenie o decyzji zakończenia budowy, decyzja pozwalająca na użytkowanie domu oraz dziennik budowy, zawierający oświadczenie kierownika budowy o jej zakończeniu.

Kupując dom, należy także upomnieć się o projekt budowy lub jakikolwiek inny dokument potwierdzający inwentaryzację budynku. Dokument ten będzie niezbędny przy ewentualnych pracach budowlanych, które zechcemy podjąć w domu. Ważny jest także projekt instalacji sanitarnej i elektrycznej uwzględniający także wszelkie zmiany remontowe, które przeprowadzono w ich obrębie.

Istotne jest ponadto uzyskanie wszystkich aktualnych protokołów, odczytów i pomiarów. Nie można także zapomnieć o upomnieniu się o udostępnienie wszelkich instrukcji urządzeń zamontowanych w domu i na terenie działki.

Kupno domu pytania praktyczne

Podstawowym pytaniem, które musi zadać sobie nabywca nieruchomości przed jej kupnem, jest stan techniczny. Nabywając nieruchomość od dewelopera jej stan, może zostać zweryfikowany w czasie odbioru technicznego. Jest to zagwarantowana prawem możliwość audytu technicznego nieruchomości przed umową przenoszącą własność. Pozwala zweryfikować czy deweloper wykonał lokal zgodnie ze standardem technicznym (stanowiący załącznik do umowy deweloperskiej). Deweloper jest zobowiązany w ciągu 14 dni odnieść się do wad i usterek, a w ciągu 30 dni powinien dokonać nieodpłatnie wszystkich wskazanych przez nabywcę napraw.

Odrębną sytuacją jest nabycie domu na rynku wtórnym. Zwykle dom jest już wykończony i w czasie weryfikacji należy zwrócić uwagę na potrzebę ewentualnego remontu. Co prawda sprzedający nie ma obowiązku ich naprawienia, ale taka wiedza może być świetną “kartą przetargową”, która może w czasie negocjacji pozwolić na obniżenie finalnej ceny domu.

Niezależnie od tego czy dom jest kupowany na rynku wtórnym, czy też na rynku pierwotnym, taki przegląd techniczny lokalu najlepiej jest przeprowadzić przy pomocy wyspecjalizowanego inżyniera (np. z firmy Pewny Lokal), który precyzyjnie zweryfikuje wszystkie wady i usterki nieruchomości.

Sprawdź stan techniczny domu, który zamierzasz kupić

Teoretycznie stan techniczny domu da się zauważyć na pierwszy rzut oka. Wiadomo jednak, że na oko domu nie należy kupować. Ważną kwestią jest stan ścian oraz podłóg domu. Wszelkie zacieki, czy pęknięcia mogą świadczyć o problemach technicznych, które z czasem z pewnością przerodzą się w konieczność wykonania dużego remontu.

Sprawdź stan termoizolacji domu

Straty energii w domu mogą osiągnąć nawet od 30 do 40%. Wynika to z niedostatecznej izolacji termicznej przegród wewnętrznych budynku. Badania termowizyjne służą ocenie stanu termoizolacji interesującego nas domu.

Badanie termoizolacyjne to wykonanie termogramów, a więc specjalnych zdjęć, które następnie poddawane są analizie. W ten sposób dowiesz się, które miejsca domu są najsłabsze pod względem cieplnym. Poznasz także lokalizację wszystkich mostków cieplnych, a także odkryjesz miejsca nieszczelne.

Skorzystaj z fachowej pomocy

Decydując się na zakup domu z rynku wtórnego, warto skorzystać z pomocy fachowców, którzy na co dzień zajmują się pomocą takim osobom, jak Ty. Firma Pewny Lokal to niepodważalny lider na polskim rynku audytów nieruchomości.

Kupno domu na rynku wtórnym jest wymagających wyzwaniem. Dlatego Pewny Lokal feruje kompleksowy audyt takich domów. Firma sprawdzi nie tylko stan techniczny, ale zajmie się wszelkimi urzędowymi kwestiami. Pewny Lokal to grono ekspertów z dziedziny prawa, budownictwa i inżynierii.

Co zostanie sprawdzone w ramach audytu?

  • Raport o cenach oraz analiza otoczenia: analiza cen w wybranym miejscu, podanie wskaźnika atrakcyjności lokalizacji, zbadanie ewentualnych planowanych inwestycji.
  • Analiza ksiąg wieczystych: weryfikacja prawa do domu, budynku i gruntu oraz przynależności, przegląd dokumentacji oraz elementów mogących utrudniać sprzedaż domu w przyszłości (np. hipoteki, służebności, roszczeń, ograniczeń budowlanych), rady dotyczące zabezpieczenia przed ewentualnymi ryzykami.
  • Przegląd techniczny: wychwytywanie wad, wskazywanie elementów nadających się do remontu bądź wymiany, pomiar metrażu, powierzchni działki, analiza termoizolacyjna, ocena stanu instalacji, elewacji oraz elementów zagospodarowania domu.
  • Wycena remontu: oszacowanie kosztów remontu poszczególnych elementów domu, zestawienie najlepszych rozwiązań i możliwości, a także kosztów, wycena wymiany instalacji.
  • Pomoc przy negocjacji ceny i podpisywaniu umowy: pomoc w podpisaniu bezpiecznej umowy, doradztwo prawne, zabezpieczenie przed karami umownymi, klauzulami o rękojmi oraz przed przerzuceniem zbędnych ryzyk prawnych ze sprzedawcy na nabywcę, przygotowanie bezpiecznego dla nabywcy projektu, a także pomoc w negocjowaniu ceny.

W przypadku zakupu domu najlepiej jest poddać całą procedurę pod nadzór profesjonalistów. Weryfikacja prawna przez specjalistę od prawa nieruchomości oraz weryfikacja techniczna przez odpowiedniego fachowca może oszczędzić wielu kłopotów i niechcianych wydatków związanych z lokalem w bliższej lub dalszej przyszłości.

Z tego artykułu dowiedziałeś się, że:

1
lista pytań przed zakupem domu obejmuje m. in. podstawowe kwestie o technologii wykonania nieruchomości.
trzeba pamiętać o planach zagospodarowania przestrzennego, kiedy sprawdzasz inwestycję.
2
3
oprócz decyzji o uzyskaniu pozwolenia na budowę równie ważna jest decyzja o zakończeniu budowy inwestycji.
Pewny Lokal pomoże Ci w m. in. negocjacji i podpisaniu umowy.
4

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym?

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Sprawdź, jak dobrze inwestować na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 5151 opinii.

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy kupnie nieruchomości?

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik dla kupujących nieruchomość na rynku wtórnym

okładka poradnika

Poradnik: badanie termowizyjne

okładka poradnika

Poradnik: cesja i inne formy flipowania nieruchomości

okładka poradnika

Co to odbiór techniczny?

Zobacz jedną z naszych lekcji.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka