Jesteś osobą, która posiada mieszkanie, które wynajmuje osobie trzeciej, ale chciałbyś/abyś je sprzedać? W artykule wyjaśniamy, jak wygląda kupno i sprzedaż mieszkania z lokatorem, czy jest się czego obawiać? Przeczytaj poniższy artykuł i poznaj odpowiedzi na nurtujące Cię pytania. Zapraszamy do lektury.
Jeśli jesteśmy osobami posiadającymi mieszkanie, w którym jest zameldowany lokator, powinniśmy zdawać sobie sprawę z tego, że nie będzie aż tak łatwo sprzedać takie mieszkanie, ponieważ ludzie często obawiają się kupna nieruchomości z obciążeniami. Osoby poszukujące mieszkania, zazwyczaj nawet nie rozglądają się za mieszkaniami, które posiadają nieciekawą przeszłość. Plusem dla kupujących, ale niestety minusem na sprzedających będzie to, że takie mieszkania będą dużo tańsze.
Ludzie obawiają się, że osoba zameldowana w mieszkaniu, które chcą kupić, miała prawo do mieszkania w nim — odpowiedź jest tutaj przecząca. Zgodnie z Art. 28 Ustawy o Ewidencji Ludności, osoba zameldowana nie ma prawa do tego mieszkania. Meldunek jest tylko potwierdzeniem pobytu w konkretnym miejscu, a nie daje zezwolenia na mieszkanie. My jako sprzedający oraz osoby, które kupiły mieszkanie, możemy wymeldować lokatora bez jego zgody, o czym warto poinformować podczas sprzedaży mieszkania. Wymeldowanie jest bardzo proste, gdyż wystarczy złożyć wniosek w gminie zameldowania danej osoby.
Jeśli jesteśmy osobą sprzedającą mieszkanie, w którym znajduje się lokator, mamy możliwość sprzedać nieruchomość z lokatorem bez względu na jego zgodę. Sprzedając mieszkanie z lokatorem, przenosimy nasze prawa i obowiązki na nowego właściciela. Nie zmienia to odgórnie sytuacji lokatora, ale nie możemy obiecać, że nowy właściciel nie zażąda np. wypowiedzenia. Nowy właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę najmu lokatorom, jeżeli nie obowiązuje ich umowa zawarta na czas określony. 
Warto również wiedzieć, czy istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości, która stanowi przedmiot najmu — oczywiście jest taka możliwość. Zawarcie umowy najmu nie uniemożliwia sprzedaży nieruchomości, a następuje tutaj zastąpienie zbywcy nowym właścicielem mieszkania.
Często w takich sytuacjach pada pytanie, czy nowe właściciel może wypowiedzieć umowę najmu lokatorom? - nie nabywca nie może wypowiedzieć umowy najmu, gdy tak, jak wcześniej wspominaliśmy, umowa pomiędzy poprzednim najemcom a osobami wynajmującymi została zawarta na czas określony oraz gdy najem został ujawniony w księdze wieczystej. Jeżeli jednak nowy nabywca nieruchomości zmusi lokatorów na skutek wypowiedzenia najmu do opuszczenia mieszkania, wynajmujący mogą żądać od poprzedniego nabywcy naprawienia szkody ze zmuszeniem do zwrócenia rzeczy wcześniej.
Warto jednak przy tym pamiętać o kilku kwestiach z tym związanych. Kupujący z pewnością zechce obejrzeć mieszkanie przed jego zakupem. Nie można tego dokonać pod nieobecność osób wynajmujących. W przeciwnym wypadku może to skutkować między innymi różnego rodzaju oskarżeniami.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Warto pamiętać, że osoba wynajmująca może wprowadzić do umowy zapisy chroniące ją przed sprzedażą. Zapisy te mogą określać, jak długi ma być okres wypowiedzenia najmu w przypadku gdy mieszkanie zostanie sprzedane. Jest to szczególnie jeżeli mieszkanie jest wynajmowane na czas określony. Natomiast w przypadku gdy mówimy o umowach na czas nieokreślony, zastosowanie ma tutaj artykuł 688 kodeksu cywilnego.
Zgodnie z nim okres wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony bez podania przyczyny wynosi trzy miesiące.
Pamiętajmy również, że sprzedaż mieszkania nie ma wpływu na zwrot kaucji. Różnica polega na tym, że w przypadku sprzedaży, co do zasady kupujący bierze na siebie zwrot kaucji. Wyjątek mogą stanowić zapisy umowy sprzedaży mieszkania, zobowiązujące do tego stronę sprzedającą mieszkanie. Ma to na celu zabezpieczenie obu stron, czyli osób wynajmujących, oraz kupujących, w przypadku gdy stan mieszkania ulegnie pogorszeniu.
Istnieją sytuacje, w których nie można kupić mieszkania z lokatorem. Czasem taki zakup wiąże się z poważnymi komplikacjami, a niekiedy jest on zwyczajnie utrudniony. Dlatego tak niezwykle ważny krok inwestora wymaga dogłębnego przemyślenia i oceny opłacalności inwestycji dosłownie pod każdym względem.
Mieszkanie może być obciążone umową dożywotniej opieki. Chodzi tu o mieszkanie, w którym mieszka osoba uprawniona do korzystania z danej nieruchomości do końca życia. Często mamy do czynienia z taką sytuacją, kiedy rodzice przepisują mieszkanie swoim dzieciom, ale pod warunkiem, że będą się nimi opiekowali.
Jeżeli lokator jest najemcą komunalnym, może mieć prawo pierwokupu mieszkania, w którym aktualnie mieszka. W tej sytuacji osoba zainteresowana nabyciem danej nieruchomości nie może kupić jej od obecnego właściciela. Właściciel musi w pierwszej kolejności zaoferować mieszkanie do kupna lokatorowi, ponieważ to on ma prawo do pierwokupu.
Kupno mieszkania z lokatorem może zatem generować same straty i problemy już chwilę po podpisaniu umowy. Są też sytuacje, kiedy nie ma możliwości kupna danej nieruchomości, pomimo iż dotychczasowemu właścicielowi wydaje się zupełnie inaczej. By tych kłopotów uniknąć, warto przeprowadzić dokładną analizę sytuacji prawnej lokatora, a także umów, które go dotyczą. Trzeba też sprawdzić kwestie prawne obejmujące samo mieszkanie.
Tabela 1. Porównanie kupna mieszania z lokatorem/bez lokatora
| Mieszkanie z lokatorem | Mieszkanie bez lokatora |
| Mieszkanie inwestycyjne, które stale przynosi zysk w postaci czynszu za wynajem. | Mieszkanie, w którym można mieszkać, ale nie przynosi dochodu pasywnego. |
| Obwarowane zasadami: prawem do pierwokupu i umowy dożywotniej. | Mieszkanie bez zobowiązań. |
| Pożera więcej sił i środków na podpisanie umowy nie tylko ze sprzedającym, ale też lokatorem. | Nieruchomość, na którą potrzeba stosunkowo mniej zasobów. |
Mogą ja dla Państwa wykonać nasi prawnicy z firmy Pewny Lokal. Dzięki ich wiedzy oraz doświadczeniu Z zakresu spraw związanych z zakupem nieruchomości, możecie Państwo uniknąć wielu różnego rodzaju komplikacji prawnych w tym tych związanych z zameldowanymi lokatorami. Po jej dokonaniu nasi prawnicy wskażą, jakie zapisy powinny znaleźć się w umowie. Warto więc dokładnie przeanalizować umowę kupna mieszkania przed jej podpisaniem. Tym bardziej że podane przykłady to tylko niewielka część pułapek prawnych, które mogą znaleźć się w umowie sprzedaży mieszkania.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
