Jesteś osobą, która posiada mieszkanie, które wynajmuje osobie trzeciej, ale chciałbyś/abyś je sprzedać? W artykule wyjaśniamy, jak wygląda kupno i sprzedaż mieszkania z lokatorem, czy jest się czego obawiać? Przeczytaj poniższy artykuł i poznaj odpowiedzi na nurtujące Cię pytania. Zapraszamy do lektury.
Sprzedaż nieruchomości z zameldowanym lokatorem bywa trudniejsza. Nabywcy często obawiają się zakupu lokali z obciążeniami lub niejasną sytuacją prawną. W rezultacie takie mieszkania są zazwyczaj oferowane w znacznie niższych cenach, co stanowi korzyść dla kupującego, ale stratę dla sprzedającego. Powszechnym błędem jest przekonanie, że meldunek daje prawo do zamieszkiwania w lokalu. Zgodnie z art. 28 Ustawy o ewidencji ludności, zameldowanie jest jedynie potwierdzeniem pobytu w konkretnym miejscu. Nie stanowi ono tytułu prawnego do nieruchomości ani zezwolenia na korzystanie z niej.
Sprzedający lub nowy właściciel mogą wymeldować lokatora w drodze administracyjnej bez jego zgody. Procedura ta polega na złożeniu stosownego wniosku w urzędzie gminy właściwym dla miejsca zameldowania danej osoby. Warto poinformować o tym potencjalnych nabywców, aby rozwiać ich obawy.
Zapraszamy do wysłuchania 37. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem i Joanną Adamiec.
Właściciel ma prawo sprzedać nieruchomość z lokatorem niezależnie od jego zgody. W momencie transakcji prawa i obowiązki zbywcy przechodzą na kupującego. Nowy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, o ile nie jest ona zawarta na czas określony.
Istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem najmu. Zawarcie umowy najmu nie blokuje transakcji. W takim przypadku następuje wstąpienie nabywcy w stosunek najmu w miejsce zbywcy.
Nabywca co do zasady nie może wypowiedzieć umowy najmu, jeśli została ona zawarta na czas określony z zachowaniem formy pisemnej i daty pewnej, lub gdy najem został ujawniony w księdze wieczystej.
Jeśli nowy właściciel doprowadzi do wcześniejszego zakończenia najmu na skutek wypowiedzenia, najemcy mogą żądać od poprzedniego właściciela naprawienia szkody. Wynika to z faktu zmuszenia ich do zwrotu rzeczy przed umownym terminem.
Należy pamiętać o kilku istotnych kwestiach technicznych i prawnych:
Zakup nieruchomości z lokatorem bywa obarczony poważnymi komplikacjami prawnymi. Przed inwestycją należy poddać analizie opłacalność transakcji oraz stan prawny obciążeń.
Nieruchomość może być obciążona prawem dożywocia. W takiej sytuacji osoba uprawniona ma prawo korzystać z lokalu do końca swojego życia. Często dzieje się tak, gdy rodzice przekazują mieszkanie dzieciom w zamian za dożywotnią opiekę i dach nad głową.
Jeżeli lokator jest najemcą komunalnym, może przysługiwać mu prawo pierwokupu. Właściciel musi wtedy w pierwszej kolejności zaoferować zakup mieszkania obecnemu najemcy. Sprzedaż osobie trzeciej z pominięciem tego kroku może prowadzić do unieważnienia transakcji. Inwestycja w mieszkanie z lokatorem może generować straty, jeśli nie sprawdzi się dokładnie umów łączących lokatora z właścicielem. Niezbędna jest wnikliwa analiza sytuacji prawnej przed podpisaniem aktu notarialnego.
Tabela 1. Porównanie kupna mieszania z lokatorem/bez lokatora
| Mieszkanie z lokatorem | Mieszkanie bez lokatora |
| Mieszkanie inwestycyjne, które stale przynosi zysk w postaci czynszu za wynajem. | Mieszkanie, w którym można mieszkać, ale nie przynosi dochodu pasywnego. |
| Obwarowane zasadami: prawem do pierwokupu i umowy dożywotniej. | Mieszkanie bez zobowiązań. |
| Pożera więcej sił i środków na podpisanie umowy nie tylko ze sprzedającym, ale też lokatorem. | Nieruchomość, na którą potrzeba stosunkowo mniej zasobów. |
Prawnicy firmy Pewny Lokal pomagają uniknąć komplikacji związanych z zameldowanymi lokatorami. Dzięki szerokiej wiedzy z zakresu prawa nieruchomości potrafimy wskazać bezpieczne zapisy, które powinny znaleźć się w umowie sprzedaży. Analiza umowy przed jej podpisaniem jest istotna. Podane wyżej przykłady to tylko część pułapek prawnych, jakie mogą wystąpić w obrocie nieruchomościami. Nasz audyt pozwoli Państwu na bezpieczne i świadome przeprowadzenie inwestycji.
Zapraszamy do wysłuchania 36. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 35. odcinka podcastu z dr Piotrem Semeniukiem i prof. Waldemarem Izdebskim.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 34. odcinka podcastu z dr Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
