Artykuł wyjaśnia, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, w którym są zameldowani lokatorzy lub najemcy.
Zakup mieszkania to poważna decyzja, do której warto podejść z rozwagą. Być może czekałeś na ten moment od dawna, ale zanim sfinalizujesz transakcję, upewnij się, że sprawdziłeś wszystkie kluczowe kwestie. Do najważniejszych należą stan techniczny lokalu, sytuacja prawna oraz forma własności. Jest jednak jeszcze jedna, często pomijana sprawa - czy ktoś jest zameldowany w mieszkaniu? Zdarza się, że kupujący nabywają nieruchomość z zameldowanymi lokatorami lub najemcami, co później może generować poważne problemy.
Zanim podpiszesz akt notarialny, dokładnie sprawdź stan prawny i faktyczny nieruchomości. Masz kilka możliwości, które pomogą Ci rozwiać ewentualne wątpliwości:
Warto również samodzielnie odwiedzić nieruchomość. Nie musisz nawet wchodzić do środka – rozmowa z sąsiadami często wystarczy, by dowiedzieć się, czy ktoś aktualnie tam mieszka.
Sprawdź stan prawny nieruchomościPamiętaj o jednej, bardzo istotnej rzeczy. Wiele osób błędnie zakłada, że jeśli w kupowanym mieszkaniu ktoś jest zameldowany, to po transakcji meldunek automatycznie przestaje obowiązywać. To nieprawda. Osoba zameldowana wciąż figuruje w ewidencji ludności, dopóki nie zostanie oficjalnie wymeldowana - dobrowolnie lub na drodze sądowej.
Najprostszym rozwiązaniem jest dobrowolne wymeldowanie przed sprzedażą. To obowiązek, którego powinien dopilnować sprzedający. Jeśli jednak osoba zameldowana odmawia wyprowadzenia się lub wymeldowania, konieczne może być złożenie wniosku o wymeldowanie w urzędzie gminy. W bardziej skomplikowanych przypadkach sprawa może trafić do sądu.
Warto wiedzieć, że taka procedura bywa czasochłonna i stresująca. Zastanów się, czy jesteś gotów poświęcać na to swój czas, nerwy i pieniądze.
| Co sprawdzić | Dlaczego to ważne? | Dokument / źródło | Co powinien dostarczyć sprzedający? | Jeśli czegoś brakuje – Twoje kolejne kroki |
| Zaświadczenie o braku osób zameldowanych | Meldunek nie wygasa z chwilą sprzedaży – zameldowane osoby mogą nadal figurować w ewidencji i wymagać formalnego wymeldowania. | Urząd gminy / miasta (wydział ewidencji ludności) | Oryginał lub skan zaświadczenia (ważny 30 dni). | Nie podpisuj aktu → wpisz warunek w umowie przedwstępnej; ewentualnie notarialne zatrzymanie części ceny do czasu dostarczenia dokumentu. |
| Umowa najmu / oświadczenie o braku najemców | Najemca chroniony prawem może zostać w lokalu do końca umowy; jej rozwiązanie „przechodzi” na Ciebie. | Kopia ostatniej umowy najmu lub pisemne oświadczenie sprzedającego o braku najemców/użyczających. | Zgodny podpis sprzedającego pod oświadczeniem; przy umowie najmu – aneks lub wypowiedzenie. | Dodaj do umowy zapis o konieczności rozwiązania najmu przed aktem; w razie wątpliwości poproś prawnika o analizę klauzul. |
| Księga wieczysta | Potwierdza prawo własności, służebności, hipoteki – choć nie ujawnia meldunku, potwierdza, że sprzedający faktycznie może sprzedać. | Elektroniczna KW (EKW) – dział I SP, II, III, IV | Numer KW ujawniony w akcie własności; aktualny odpis zwykły. | Porównaj dane w akcie i KW; przy niezgodnościach – wstrzymaj transakcję, zaangażuj notariusza. |
| Protokół zdawczo-odbiorczy i wizja lokalna | Sąsiedzi lub ochrona mogą ujawnić faktycznych lokatorów; stan faktyczny ≠ stan prawny. | Osobista wizyta + rozmowa z administracją / sąsiadami. | Dostęp do lokalu, możliwość obejrzenia wszystkich pomieszczeń. | Jeśli ktoś faktycznie mieszka – wyjaśnij status (umowa najmu? użyczenie?), renegocjuj cenę lub zrezygnuj. |
| Historia meldunków (opcjonalnie) | Ujawnia liczbę wymeldowań i potencjalne spory w przeszłości. | Wniosek o dane z Rejestru PESEL (do gminy, z uzasadnieniem interesu prawnego). | Zwykle nie jest standardem, ale sprzedający może pomóc w uzyskaniu. | Przy stwierdzonych sporach meldunkowych poproś prawnika o opinię, czy grożą roszczenia byłych lokatorów. |
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Zakup mieszkania, w którym ktoś jest zameldowany lub mieszka na podstawie umowy najmu, może wiązać się z poważnymi komplikacjami. Dlatego tak ważne jest, byś był ich świadomy i mógł podjąć w pełni przemyślaną decyzję.
Po pierwsze - Twoje możliwości korzystania z lokalu mogą być znacznie ograniczone. Nie będziesz mógł swobodnie użytkować mieszkania, jeśli przebywa w nim najemca objęty ochroną prawną.
Sam proces eksmisji może okazać się długi, kosztowny i stresujący. Usunięcie osoby nielegalnie zajmującej lokal również nie należy do prostych spraw. Co więcej, jeśli w mieszkaniu obowiązuje umowa najmu zawarta na czas określony, jako nowy właściciel masz obowiązek ją respektować.
Choć samo zameldowanie nie daje ochrony przed eksmisją, może znacząco skomplikować całą procedurę – zwłaszcza gdy dotyczy osób starszych, dzieci lub osób z niepełnosprawnością. Dlatego tak istotne jest, byś znał nie tylko stan prawny, ale też rzeczywisty stan lokalu. Nawet jeśli cena wydaje się wyjątkowo korzystna, nie podejmuj decyzji pochopnie. Sprzedający może poinformować Cię o lokatorach, ale ostateczne skutki ich obecności spadną na Ciebie. Musisz być świadomy, że usunięcie ich z mieszkania może okazać się trudne i czasochłonne.
Zakup nieruchomości to inwestycja na lata. Aby uniknąć rozczarowań i kosztownych niespodzianek, koniecznie sprawdź, kto może być zameldowany lub faktycznie mieszkać w lokalu. Zaświadczenie o braku meldunku, pisemne oświadczenia sprzedającego, a nawet osobista wizyta w mieszkaniu – to nie formalności, lecz kluczowe kroki, które chronią Twoje interesy.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
