Limit 25 mkw dla lokali mieszkalnych miał chronić mieszkańców przed „patodeweloperką”, ale w praktyce najbardziej uderza w osoby z ograniczonym budżetem, takie jak studenci, single i seniorzy. Deweloperzy szukają luk prawnych, a nowe przepisy z 2024 r. ograniczają tę możliwość. W artykule omawiamy skutki regulacji, grupy poszkodowane i porównanie z europejskimi standardami.
Polski rynek nieruchomości ulega ciągłym zmianom, a jedną z najgorętszych jest ta, która dotyczy limitu 25 mkw dla lokali mieszkalnych. Przepis ten, pomimo że ustanowiony z dobrymi intencjami, w rzeczywistości wywołuje liczne kontrowersje i konsekwencje. Coraz częściej eksperci zadają sobie pytanie, czy to sztywne ograniczenie faktycznie chroni mieszkańców? A może bardziej szkodzi rynkowi? Na te pytania postaramy się odpowiedzieć w dzisiejszym artykule.
Głównym powodem wprowadzenia limitu 25 mkw było zapobieganie tzw. patodeweloperce. Czyli budowie ciasnych, niefunkcjonalnych klitek, które miałyby być oficjalnie uznawane za pełnoprawne mieszkania. Ustawodawcom chodziło o zapewnienie ludziom minimalnego standardu życia i komfortu. Niestety, mówi stare, polskie przysłowie - „dobrymi chęciami jest piekło wybrukowane”. A przepis uderzył nie w deweloperów, którzy zaczęli szukać sprytnych furtek prawnych, aby ominąć przepisy, grupę, którą miał chronić.
Limit w metrażu nieruchomościZapraszamy do wysłuchania.
Niestety, limit 25 mkw najbardziej uderza w osoby, które mają ograniczony kapitał i szukają tańszych, mniejszych lokali. Kogo dokładnie?:
Przede wszystkim studentów i młodych ludzi rozpoczynających samodzielne życie. W dużych miastach studenci często szukają samodzielnych mieszkań, ale w przystępnej cenie. Mieszkania o metrażu 20 mkw idealnie odpowiadałyby na ich potrzeby. Niestety, ich brak zmusza ich do dzielenia lokalu z innymi lub wynajmowania droższych mieszkań, co z pewnością„odbija się” na ich budżecie.
Kolejną „stratną” na przepisach grupą są single i seniorzy. Osoby samotne, czy też w podeszłym wieku, często nie potrzebują dużej przestrzeni. Duże mieszkanie to tylko kłopot. Takie mikroapartamenty byłyby dla nich łatwiejsze w utrzymaniu i przede wszystkim tańsze.
Wreszcie, na zaostrzeniu przepisów straciły także specjalistyczne ośrodki mieszkalne. Ten problem szczegółowo omawia dr Piotr Semeniuk w podcaście Pewnego Lokalu. Cały odcinek wysłuchasz tutaj: https://youtu.be/4Rl7jFWQQA8
Dla takich instytucji mniejsze, ale dobrze zaprojektowane mieszkania byłyby idealnym rozwiązaniem. Sztywny limit 25 mkw utrudnia budowę nowoczesnych obiektów tego typu i sprawia, że stają się mniej opłacalne.
Wpływ limitu 25 m2 - kto zyskuje, kto traci?
| Grupa | Czy traci / zyskuje? | Dlaczego? |
| Studenci i młodzi ludzie | Traci | Brak tanich, małych mieszkań |
| Single i seniorzy | Traci | Nie potrzebują dużej przestrzeni, a małe mieszkania są niedostępne |
| Specjalistyczne ośrodki mieszkalne | Traci | Potrzebują kompaktowych, dobrze zaprojektowanych lokali |
| Mniejsi deweloperzy | Traci | Nie mają zasobów prawnych i organizacyjnych do obchodzenia przepisów |
| Duzi deweloperzy | Zyskuje | Mają środki i prawników, aby omijać przepisy |
Jak to czasami bywa, na ograniczeniach zyskują ci, którzy mają środki i zaplecze prawne (oraz techniczne), aby je obchodzić. W tym przypadku są to głównie duzi deweloperzy. Dysponują oni zespołami prawników, które znajdują im niuanse i furtki, które pozwalają na obchodzenie przepisów, np. poprzez rejestrowanie inwestycji jako hotele. W ten sposób mogą oni dalej budować mikrokawalerki, które mimo wyższych kosztów (podatki, prąd itp.) wciąż są opłacalne. Niestety mniejsi deweloperzy i osoby prywatne, nie mają takich możliwości i zostali wykluczeni z tego segmentu rynku.
Okazuje się, że nie. Polski limit 25 mkw jest ewenementem na skalę europejską. W wielu krajach przepisy są znacznie bardziej elastyczne. We Francji minimalna powierzchnia lokalu mieszkalnego to zaledwie 9 mkw. Z kolei w Niemczech w ogóle nie ma odgórnego limitu. Niemieckie przepisy skupiają się na funkcjonalności poszczególnych pomieszczeń, a nie na samym metrażu. Takie podejście pozwala rynkowi lepiej dostosować się do potrzeb i budżetów różnych grup społecznych.
Szacunkowa liczba mikrokawalerekWprowadzone w 2024 roku zmiany w prawie, które rozszerzyły limit 25 mkw również na lokale usługowe, mają zlikwidować omijanie przepisów. Z jednej strony, to dobrze, bo kończy z prawnymi kruczkami. Z drugiej jednak strony, rynek stracił jedyną możliwość, która pozwalała na oferowanie mieszkań w niższej cenie. W dłuższej perspektywie może to doprowadzić do dalszego wzrostu cen najmu, a nawet braku mieszkań dla grup o mniejszym budżecie.
Zapraszamy do odsłuchania 20. odcinka podcastu.
Najnowszy odcinek podcastu otwiera serię o podatkach w nieruchomościach. Zapraszamy.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do odsłuchu odcinka podcastu Pewny Lokal z udziałem Bartosza Łuczaka
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
