Ponad 1 mln zł za lokal w kamienicy czy 470 tys. zł u dewelopera? Analizujemy, czy Warszawa słusznie stawia na kosztowne remonty zabytków. Sprawdź, jak model barterowy i współpraca z rynkiem mogą trzykrotnie przyspieszyć budowę mieszkań.
Warszawa od wielu lat mierzy się z problemem niedoboru mieszkań komunalnych. Jednym z głównych narzędzi powiększania zasobu lokali jest program rewitalizacji zabytkowych kamienic, szczególnie w dzielnicach takich jak Praga-Północ czy Śródmieście. Choć odnawianie historycznej tkanki miasta ma duże znaczenie dla estetyki przestrzeni i ochrony zabytków, coraz częściej pojawiają się pytania o ekonomiczną efektywność takich inwestycji.
Rewitalizacja kamienic jest bowiem przedsięwzięciem bardzo kosztownym. Analiza realizowanych projektów pokazuje, że koszt pozyskania jednego mieszkania komunalnego w wyniku takiej inwestycji często przekracza 1 mln zł. W tej sytuacji pojawia się pytanie, czy alternatywą nie byłby zakup mieszkań od deweloperów lub współpraca z sektorem prywatnym przy nowych inwestycjach mieszkaniowych.
Rys. 1. Mamy trzy strategie powiększania zasobu mieszkań komunalnych. Zapraszamy do wysłuchania 34. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Obecny model powiększania zasobu komunalnego w Warszawie opiera się głównie na modernizacji budynków należących do miasta. Proces ten zazwyczaj obejmuje kilka etapów:
Kamienica przechodzi kompleksową modernizację – od wzmocnienia fundamentów i wymiany stropów po remont dachu.
Budynek wyposażany jest w nowe instalacje, a często również w windy i udogodnienia dla osób z niepełnosprawnościami.
Po zakończeniu prac powstają mieszkania o standardzie umożliwiającym natychmiastowe zamieszkanie.
Problemem tego modelu jest wysoki koszt oraz nieprzewidywalność prac budowlanych. Remont budynków mających często ponad sto lat wiąże się z dużym ryzykiem technicznym. Dodatkowo restrykcyjne wymagania konserwatorskie dotyczące elewacji czy stolarki okiennej znacząco podnoszą koszt inwestycji. W efekcie liczba mieszkań powstających w wyniku rewitalizacji jest stosunkowo niewielka w stosunku do poniesionych nakładów finansowych.
Przykładowe koszty jednostkowe w Warszawie pokazują skalę problemu:
Alternatywnym podejściem jest pozyskiwanie mieszkań komunalnych poprzez współpracę z rynkiem deweloperskim.
W takim modelu miasto mogłoby:
Takie rozwiązanie funkcjonuje w wielu krajach Europy Zachodniej. Samorządy zamiast prowadzić kosztowne remonty zabytkowych budynków kupują lokale w nowych inwestycjach, dzięki czemu szybciej zwiększają liczbę mieszkań dostępnych dla osób o niższych dochodach.
Koszt budowy nowego mieszkania w budynku wielorodzinnym jest zdecydowanie niższy niż koszt rewitalizacji kamienicy. Przyjmując standardowy metraż lokalu komunalnego na poziomie około 50 m², szacunkowy koszt jego budowy w 2026 roku wynosi średnio około 470 tys. zł netto.
W zależności od standardu inwestycji koszty mogą wyglądać następująco:
Oznacza to, że budowa nowego mieszkania może być nawet ponad dwukrotnie tańsza niż rewitalizacja zabytkowej kamienicy
Tab. 1. Szczegółowy podział kosztów budowy mieszkania (50 m²)
Kategoria kosztów Szacowana kwota (netto) Opis Budowa (PUM) 300 000 – 425 000 zł Materiały, robocizna, konstrukcja budynku oraz części wspólne Koszty miękkie 45 000 – 70 000 zł Projekt budowlany, nadzór inwestorski, obsługa prawna i administracja Infrastruktura 25 000 – 45 000 zł Przyłącza mediów, drogi dojazdowe, chodniki i zagospodarowanie terenu Marketing i sprzedaż 10 000 – 20 000 zł Koszty sprzedaży mieszkań i obsługi biura sprzedaży RAZEM 380 000 – 560 000 zł Średnio ok. 470 000 zł netto
Z matematycznego punktu widzenia oznacza to, że za koszt jednego mieszkania w zrewitalizowanej kamienicy w centrum miasta można byłoby kupić dwa lub nawet trzy mieszkania w nowych inwestycjach w innych dzielnicach Warszawy.
Jednym z możliwych rozwiązań jest również współpraca barterowa między miastem a deweloperami.
Warszawa dysponuje znaczną liczbą gruntów inwestycyjnych, które mogą być atrakcyjne dla prywatnych inwestorów. Model współpracy mógłby wyglądać następująco:
Miasto wnosi działkę do inwestycji realizowanej przez dewelopera.
W zamian za grunt deweloper przekazuje miastu część mieszkań w nowym budynku.
W inwestycji liczącej około 120–130 mieszkań miasto mogłoby otrzymać nawet 20–30 lokali komunalnych.
Takie rozwiązanie pozwala pozyskać nowe mieszkania bez konieczności finansowania całej inwestycji przez miasto.
Rys. 2. Mieszkania od dewelopera jako nieruchomości komunalne wypadają korzystniej pod względem kosztów.Mimo ekonomicznych argumentów model współpracy z deweloperami napotyka na bariery społeczne i polityczne.
Najważniejsze z nich to:
Z tego powodu miasta często decydują się na kosztowne rewitalizacje kamienic w centrum, mimo że ekonomicznie bardziej efektywne mogłyby być inne rozwiązania.
Analiza kosztów pokazuje, że rewitalizacja kamienic jest procesem bardzo kosztownym. W wielu przypadkach koszt jednego mieszkania komunalnego przekracza 1 mln zł, podczas gdy budowa nowego lokalu w inwestycji deweloperskiej może kosztować około 400–650 tys. zł.
Oznacza to, że przy tym samym budżecie miasto mogłoby pozyskać 2–3 razy więcej mieszkań komunalnych, korzystając z rynku deweloperskiego.
Jednocześnie rewitalizacja ma znaczenie wykraczające poza czystą ekonomię. Chroni dziedzictwo architektoniczne, zapobiega degradacji historycznych dzielnic oraz pozwala zachować ciągłość zamieszkania w centralnych częściach miasta.
Dlatego najbardziej racjonalnym rozwiązaniem może być połączenie obu strategii – rewitalizacja wybranych kamienic oraz równoczesne pozyskiwanie mieszkań od deweloperów. Takie podejście mogłoby znacząco zwiększyć liczbę lokali komunalnych i skrócić kolejki osób oczekujących na pomoc mieszkaniową.
Szczegółowe omówienie kosztów rewitalizacji kamienic w Warszawie oraz alternatywnych modeli pozyskiwania mieszkań komunalnych zostało przedstawione w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu.
Obejrzyj cały odcinek:
Jak Warszawa marnuje pieniądze na mieszkania komunalne?
Zobacz nasz najnowszy odcinek podcastu związany z mieszkaniami komunalnymi i nowym projektem ustawy MRiT z VI 2025 r.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, gdzie zawodzi system i jakie niesie to za sobą konsekwencje.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
