Model biznesowy grupy HREIT stał się jednym z najgłośniejszych przykładów ryzykownego łączenia deweloperki z agresywnym pozyskiwaniem kapitału prywatnego. Dlaczego struktura oparta na setkach spółek celowych i pożyczkach od inwestorów indywidualnych zawiodła w obliczu zmiany koniunktury? Analizujemy kulisy finansowania inwestycji, które zamiast bezpiecznych zysków, przyniosły kryzys płynności i lekcję dla całego rynku nieruchomości.
Rynek nieruchomości w Polsce w ostatnich latach coraz częściej łączył klasyczną działalność deweloperską z pozyskiwaniem kapitału od inwestorów indywidualnych. Obok standardowych form finansowania, takich jak kredyty bankowe czy środki nabywców gromadzone na rachunkach powierniczych, pojawiły się konstrukcje oparte na udziałach, pożyczkach oraz instrumentach dłużnych.
Jednym z najbardziej medialnych przykładów takiego modelu była działalność grupy HREIT. Problemy, które ujawniły się w latach 2024–2025, pokazały, jak istotne znaczenie ma zrozumienie różnic pomiędzy zakupem mieszkania a inwestowaniem kapitału oraz analiza rzeczywistych mechanizmów finansowania inwestycji deweloperskich.
Zapraszamy do wysłuchania 32. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
W niniejszym artykule przyglądamy się modelowi biznesowemu grupy HREIT, sposobom finansowania realizowanych projektów oraz czynnikom, które doprowadziły do narastania problemów finansowych i organizacyjnych.
Rys.1. Jak wygląda model biznesowy HREIT krok po kroku. Grupa HREIT prowadziła działalność polegającą na realizacji inwestycji deweloperskich w wielu miastach w Polsce. Projekty obejmowały przede wszystkim budowę lokali mieszkalnych, które trafiały zarówno do nabywców indywidualnych, jak i do osób zainteresowanych zakupem o charakterze inwestycyjnym.
Charakterystycznym elementem działalności grupy było prowadzenie licznych inwestycji jednocześnie, poprzez sieć spółek celowych. Każda inwestycja realizowana była przez odrębny podmiot, co formalnie porządkowało strukturę projektową, ale jednocześnie utrudniało ocenę sytuacji finansowej całej grupy.
Model oparty na spółkach celowych jest powszechnie stosowany w branży deweloperskiej. W przypadku HREIT struktura ta została jednak rozbudowana do bardzo dużej skali. Poszczególne spółki odpowiadały za konkretne inwestycje, a ich finansowanie było często bezpośrednio powiązane z kapitałem pozyskiwanym od inwestorów indywidualnych.
Taki model powodował, że ryzyko finansowe było rozproszone pomiędzy wiele podmiotów, ale jednocześnie silnie uzależnione od ciągłości napływu środków zewnętrznych.
W początkowym okresie działalności HREIT finansowanie inwestycji opierało się na modelu, w którym inwestorzy indywidualni nabywali udziały w spółkach celowych realizujących konkretne projekty deweloperskie. Zakładano, że po zakończeniu inwestycji udziały te zostaną odkupione, a inwestorzy osiągną zysk.
Z czasem model ten został uzupełniony o finansowanie w formie pożyczek oraz instrumentów dłużnych. W przestrzeni rynkowej pojawiały się również informacje o emisjach obligacji przez podmioty powiązane z grupą HREIT.
Tradycyjny model deweloperski opiera się na połączeniu kapitału własnego, kredytu bankowego oraz środków nabywców gromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. W modelu HREIT istotną rolę odgrywał kapitał prywatny inwestorów, który nie był objęty ustawowymi zabezpieczeniami właściwymi dla umów deweloperskich.
Taka konstrukcja pozwalała na szybki rozwój w okresie dobrej koniunktury, ale jednocześnie zwiększała wrażliwość modelu na pogorszenie warunków rynkowych.
Tab. 1. Główne źródła finansowania grupy HREIT
Źródło finansowania Charakter środków Poziom ryzyka Ochrona prawna Kapitał inwestorów indywidualnych Udziały / wkłady kapitałowe Wysoki Brak ochrony z ustawy deweloperskiej Obligacje korporacyjne Finansowanie dłużne Wysoki Brak gwarancji wypłaty Pożyczki prywatne Finansowanie dłużne Wysoki Zależna od treści umowy Finansowanie bankowe Kredyt inwestycyjny Niski–umiarkowany Zabezpieczenia bankowe
Grupa HREIT prowadziła równolegle wiele projektów w różnych lokalizacjach. Przy rosnącym popycie i stabilnym finansowaniu model ten mógł funkcjonować sprawnie. Sytuacja zmieniła się jednak wraz z pogorszeniem warunków makroekonomicznych.
Wzrost stóp procentowych, spadek dostępności kredytów hipotecznych, wzrost kosztów realizacji inwestycji oraz osłabienie popytu sprawiły, że napływ nowego kapitału uległ ograniczeniu.
Jednym z kluczowych problemów modelu HREIT był brak odpowiedniej poduszki finansowej, która pozwoliłaby przetrwać okres pogorszenia koniunktury. W klasycznych strukturach deweloperskich rezerwy finansowe odgrywają istotną rolę, szczególnie na wczesnych etapach realizacji inwestycji.
W przypadku HREIT ograniczenie dopływu kapitału zewnętrznego szybko przełożyło się na problemy z terminową realizacją projektów i obsługą zobowiązań.
Model finansowania zastosowany przez grupę HREIT sprawił, że sytuacja poszczególnych uczestników projektów była zróżnicowana. Nabywcy mieszkań, którzy zawarli klasyczne umowy deweloperskie, korzystali z ochrony wynikającej z ustawy deweloperskiej.
Inwestorzy finansowi, angażujący środki w formie udziałów, pożyczek lub obligacji, znaleźli się natomiast w pozycji wierzycieli, bez ustawowych mechanizmów ochronnych.
Przypadek grupy HREIT pokazuje, jak istotne jest rozumienie konstrukcji prawnych i finansowych stojących za ofertą inwestycyjną. Model oparty na intensywnym wykorzystaniu kapitału prywatnego może funkcjonować w sprzyjających warunkach rynkowych, jednak przy braku odpowiednich zabezpieczeń staje się szczególnie podatny na kryzysy.
Rys. 2. Jak w modelu grupy HREIT przedstawiają się źródła finansowania?Model biznesowy grupy HREIT łączył działalność deweloperską z szerokim wykorzystaniem kapitału inwestorów indywidualnych. Skala przedsięwzięć, odejście od klasycznego finansowania bankowego oraz pogorszenie koniunktury rynkowej doprowadziły do narastania problemów finansowych.
Sprawa ta stanowi ważną lekcję dla rynku nieruchomości i pokazuje, jak duże znaczenie ma świadome rozróżnienie pomiędzy zakupem nieruchomości a inwestowaniem kapitału.
Temat modelu biznesowego grupy HREIT oraz mechanizmów finansowania inwestycji został szczegółowo omówiony w materiale wideo przygotowanym przez Pewny Lokal. W podcaście poruszone zostały m.in. kulisy pozyskiwania kapitału, rola spółek celowych, różnice pomiędzy nabywcami mieszkań a inwestorami oraz konsekwencje prawne i finansowe zastosowanego modelu.
Zachęcamy do zapoznania się z pełnym materiałem wideo:
� Upadek dewelopera HREIT - Q&A
Zapraszamy do obejrzenia najnowszego odcinka podcastu nieruchomościowego.
Posłuchaj podcastu o wyciekach danych z ksiąg wieczystych i cenach transakcyjnych.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
