Granica między najmem krótkoterminowym a prowadzeniem hotelu jest w Polsce płynna, co rodzi ryzyko finansowe i prawne dla właścicieli nieruchomości. Artykuł wyjaśnia różnice między tymi formami wynajmu, wskazuje na skutki podatkowe i interpretacje urzędników, a także podkreśla potrzebę jasnych regulacji dla uporządkowania rynku.
W erze platform takich jak Airbnb, pojęcie najmu krótkoterminowego na stałe weszło do języka. Choć dla wielu właścicieli mieszkań jest to sposób na dodatkowy zarobek, to z prawnego punktu widzenia granica między najmem krótkoterminowym a prowadzeniem działalności hotelowej jest niezwykle płynna i bywa powodem poważnych problemów. Dlatego w dzisiejszym artykule przybliżymy ten problem.
Zwykły najem krótkoterminowy dotyczy wynajęcia lokalu na okres krótszy niż 30 dni. Jest to po prostu usługa mieszkaniowa, która nie wymaga rejestracji w ewidencji hoteli. Inaczej wygląda to w przypadku, gdy wynajem staje się zorganizowaną działalnością. Zgodnie z prawem, hotel to obiekt, który oferuje usługi noclegowe, gastronomiczne i inne usługi związane z pobytem w sposób zorganizowany i ciągły.
Zapraszamy do wysłuchania.
Właśnie w tym "zorganizowanym i ciągłym" działaniu leży sedno problemu. Jeśli ktoś wynajmuje jedną czy dwie nieruchomości, sporadycznie i bez dodatkowych usług, to wciąż mieści się w granicach najmu. Jeśli jednak wynajmuje kilkanaście lokali, regularnie dba o sprzątanie, wymianę pościeli czy nawet oferuje śniadania, to z punktu widzenia prawa taka działalność zaczyna przypominać już hotel.
Najem krótkoterminowy a hotelNieznajomość różnic między najmem krótkoterminowym a hotelem może mieć bardzo przykre konsekwencje finansowe. Jakie?
Przede wszystkim dotyczące podatków. Prowadzenie hotelu, nawet w skali mikro, wiąże się z wyższym opodatkowaniem. Podatek od nieruchomości dla lokalu o statusie usługowym jest znacznie wyższy niż dla mieszkania.
Kolejne różnica między hotelem a najmem wiąże się z cenami prądu i mediów. Lokale o statusie hotelowym płacą za prąd według stawek dla przedsiębiorstw. To może znacząco podnieść miesięczne rachunki, zmniejszając tym samym zyski z najmu.
A coraz częściej urzędnicy interpretują bardziej zorganizowane działalności na Airbnb jako działalność hotelową. I tu przechodzimy do najważniejszego problemu.
Czyli wspomnianej interpretacji urzędników. Brak jasnych regulacji prawnych prowadzi do tego, że ostateczna decyzja często zależy od indywidualnych decyzji urzędników. Konflikt wokół inwestycji Bliska Wola Tower w Warszawie pokazał, że urząd może uznać za hotel nawet taki obiekt, który pierwotnie nie był tak zarejestrowany.
Dlatego, jeśli ktoś planuje wynajmować nieruchomości na dużą skalę, powinien sprawdzić lokalne przepisy i dokładnie przeanalizować, czy jego działalność nie wpisuje się w definicję hotelu.
Najem krótkoterminowy vs. działalność hotelowa
| Cecha | Najem krótkoterminowy | Działalność hotelowa |
| Okres najmu | Do 30 dni | Dowolny (zorganizowany i ciągły charakter) |
| Rejestracja działalności | Nie jest wymagana (jeśli okazjonalny najem) | Wymagana |
| Zakres usług (sprzątanie, pościel, śniadania) | Zazwyczaj brak lub ograniczone | Obowiązkowe, zorganizowane świadczenie usług |
| Podatek od nieruchomości | Jak dla mieszkania (ok. 50 zł rocznie) | Jak dla lokalu usługowego (ok. 1000 zł rocznie) |
| Taryfa za prąd | Dla gospodarstw domowych | Dla przedsiębiorstw |
| Interpretacja urzędnicza | Możliwa zmienna interpretacja | Często uznawana przez urzędy za działalność hotelową |
Obecna sytuacja prawna, w której granica między najmem a hotelem jest tak płynna, prowadzi do wielu patologii. Właściciele nieruchomości unikają rejestrowania działalności, aby uniknąć wyższych podatków i opłat. To tworzy szarą strefę, w której trudno o równe zasady dla wszystkich.
Mikrokawalerki są często wynajmowane w modelu krótkoterminowym. Nowe przepisy mają ukrócić proceder budowania takich lokali, ale nie rozwiązują problemu tych, które już powstały. Zatem właściciele muszą podjąć trudną decyzję, czy ryzykować kontrolę i kary, czy dobrowolnie zarejestrować działalność jako hotel, co wiąże się z wyższymi kosztami.
Najem a działalność hotelowaJasne jest, że polski rynek potrzebuje czytelnych regulacji, które precyzyjnie rozgraniczą najem krótkoterminowy od prowadzenia hotelu. Jednolita definicja i jasne zasady opodatkowania pozwoliłyby na uporządkowanie rynku. Chroniłyby także właścicieli nieruchomości przed przykrymi niespodziankami. Bez tego, granica prawna pozostanie płynna, a najem krótkoterminowy będzie wciąż obarczony dużym ryzykiem prawnym.
Chcesz być na bieżąco z tymi i innymi tematami na rynku nieruchomości? Posłuchaj podcastu Pewnego Lokalu, gdzie eksperci regularnie analizują aktualne trendy i zmiany w prawie. Odcinek dotyczący mikroapartamentów i omawianego w dzisiejszym artykule problemu znajdziesz TUTAJ: https://youtu.be/4Rl7jFWQQA8
Zapraszamy do odsłuchania 20. odcinka podcastu.
Najnowszy odcinek podcastu otwiera serię o podatkach w nieruchomościach. Zapraszamy.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do odsłuchu odcinka podcastu Pewny Lokal z udziałem Bartosza Łuczaka
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
