Najświeższe dane NBP wskazują na dalszy wzrost cen mieszkań w Polsce, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Sprawdź, jak te zmiany mogą wpłynąć na kupujących, sprzedających i inwestorów.
Narodowy Bank Polski opublikował raport dotyczący sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w drugim kwartale 2024 roku. Jak wskazują analizy, mimo spadku popytu na mieszkania, ceny nowych inwestycji nadal idą w górę. Co stoi za tą sytuacją i co to oznacza dla potencjalnych nabywców? Spróbujmy to wyjaśnić.
Aktywność deweloperów rośnie – liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 7,6% kwartalnie i aż o 23,8% w ujęciu rocznym, co oznacza, że na rynku pojawia się coraz więcej mieszkań. Jednak pomimo tych intensywnych działań popyt na mieszkania maleje – liczba sprzedanych kontraktów deweloperskich spadła do około 9,8 tys.
Zapraszamy do posłuchania 17. odcinka podcastu nieruchomościowego.
Paradoksalnie, to właśnie spadek popytu przyczynił się niejako do wzrostu cen. Deweloperzy, chcąc zrekompensować sobie mniejszą liczbę sprzedanych mieszkań, podnieśli ceny nowych projektów. Co więcej, wygaśnięcie rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który wspierał kredytobiorców preferencyjnymi warunkami, spowodował wzrost liczby osób finansujących zakup nieruchomości ze środków własnych (59%). Jednak to wiąże się z koniecznością posiadania znacznej sumy pieniędzy, a na to nie każdy może sobie na to pozwolić.
Mimo spadku popytu, ceny mieszkań w wielu miastach Polski nadal rosną. Najwyższe podwyżki odnotowano w Kielcach, gdzie ceny wzrosły aż o 7%. Kolejne w rankingu są Kraków (+4,3%), Wrocław (+2,1%), Gdynia (+0,9%) oraz Poznań (+0,2%).
Za wzrost cen mieszkań odpowiada kilka czynników.
W ujęciu rocznym ceny wzrosły o 20-26%, co oznacza dodatkowy koszt od 1,6 do nawet 3 tys. zł za metr kwadratowy.
Wśród analizowanych miast, Warszawa pozostaje najdroższym miejscem do zamieszkania, gdzie średnia cena za metr kwadratowy wynosi 17.122 zł. Kraków (16.550 zł/mkw.) oraz Gdańsk (14.603 zł/mkw.) również plasują się wysoko na tej liście. Na drugim biegunie znajduje się Radom, gdzie średnia cena za metr kwadratowy wynosi jedynie 8.649 zł. Tak duża rozpiętość cenowa między miastami ukazuje różnice w popycie, dostępności gruntów oraz poziomie rozwoju lokalnych rynków.
Eksperci nie spodziewają się szybkiego spadku cen mieszkań. Wręcz przeciwnie, prognozują dalszy wzrost, zwłaszcza w dużych miastach. Jedynym czynnikiem, który mógłby zahamować ten trend, jest znaczące obniżenie stóp procentowych lub zwiększenie podaży mieszkań.
Na razie nie można jeszcze mówić o braku dużych działek pod inwestycje, ale powoli obserwujemy spadek ich dostępności, co jeszcze niedawno nie stanowiło najmniejszego problemu. Wynika to między innymi z faktu, iż gotówki na rynku jest sporo, a lokowanie kapitału na rynku nieruchomości postrzegane jest jako najbezpieczniejszy w obecnych czasach sposób inwestowania środków. Dlatego też jeżeli w sprzedaży pojawia się większa działka, to konkurencja jest spora, nawet pomimo znaczącego wzrostu cen gruntów, który w przypadku działek pod zabudowę mieszkaniową w latach 2015-2019 szacuje się na 70%. Warto przy tym pamiętać, że wspomniany wzrost cen działek swoje przełożenie na wyższe ceny mieszkań znajdzie dopiero po około 3 latach (dotychczas ceny mieszkań wzrosły o około 18% we wspomnianym okresie), co może oznaczać, że powinniśmy liczyć się w najbliższych latach ze znacznie wyższymi cenami za metr kwadratowy mieszkania. Są to jednak oczywiście tylko prognozy, a rynek bywa nieprzewidywalny, zwłaszcza w obecnych czasach.
Na mniejszą dostępność gruntów, obok wspomnianych wyżej czynników, znacząco wpłynęło także ograniczenie obrotu działkami rolnymi oraz zabezpieczenie działek pod realizację programu Mieszkanie+. Z drugiej strony ustawa Lokal za grunt, która w styczniu br. została podpisana przez prezydenta, a której celem jest uwolnienie terenów, będących w posiadaniu gmin, tak, aby umożliwić inwestorom realizację na nich inwestycji mieszkaniowych w zamian za przekazanie gminie określonej ilości mieszkań, może przyczynić się do zwiększenia ilości dostępnych gruntów. Zgodnie z danymi GUS z 2019 roku w posiadaniu gmin znajdowało się 28 tys. ha pod zabudowę mieszkaniową.
Na razie nie obserwujemy łącznego spadku w ilości udzielanych deweloperom pozwoleń na budowę, widoczne są jedynie zmiany strukturalne - spadki obserwujemy w dużych miastach (Warszawa plasuje się dopiero na szóstej pozycji), a z kolei wzrost ilości wydawanych decyzji widoczny jest w średnich i małych miejscowościach.
Inflacja to jeden ze wskaźników makroekonomicznych, który cieszy się zainteresowaniem większości obywateli – nawet tych, którzy na co dzień nie interesują się ekonomią. Wszystko dlatego, że rosnąca inflacja oznacza spadek siły nabywczej pieniądza, a w rezultacie – wzrost cen. Nie chodzi jednak wyłącznie o ceny produktów z tzw. podstawowego koszyka zakupów. Drożeją praktycznie wszystkie surowce i materiały. To z kolei oznacza, że droższe są także materiały budowlane, rosną również koszty samej budowy – m.in. ze względu na wyższe ceny paliwa czy konieczność podwyższenia wynagrodzeń ekipy budowlanej.
Rosnąca cena materiałów budowlanych i generalnie – kosztów budowy – to jednak niejedyne czynniki, które mają wpływ na ceny nieruchomości. Należy pamiętać także o tym, że zakup nieruchomości jest uważany za jedną z bardziej opłacalnych inwestycji – zwłaszcza w momencie, gdy pieniądz szybko traci na wartości. Wartość realna nieruchomości, już po uwzględnieniu inflacji, pozostaje na względnie stałym poziomie. Dzięki temu inwestujący ma właściwie pewność, że inflacja nie spowoduje spadku siły nabywczej jego kapitału – jeśli tylko zostanie on właściwie ulokowany. Ponadto z obserwacji i analizy danych wynika, że wartość nieruchomości na ogół rośnie w średnim tempie przewyższającym inflację o 1-2 punkty procentowe rocznie.
O tym, jak atrakcyjna dla wielu osób jest inwestycja w nieruchomości w czasach rosnącej inflacji, może świadczyć fakt, że obecnie – właśnie, gdy siła nabywcza pieniądza cały czas spada – wiele osób woli kupić mieszkanie niż np. zainwestować pieniądze na lokacie. Wszystko dlatego, że w tym momencie oprocentowanie lokat (chociaż, co warto zaznaczyć, nie tylko przez rosnącą inflację) wcale nie zabezpiecza przed spadkiem realnej wartości zainwestowanego kapitału. Z tego względu wiele osób woli trzymać pieniądze w banku niż inwestować w lokatę – dzięki temu mają przynajmniej pełną swobodę, jeśli chodzi o dysponowanie zgromadzonymi środkami.
Nietrudno zatem zgadnąć, że w takich sytuacjach ceny nieruchomości mogą rosnąć lub – z czym mamy do czynienia obecnie – będą utrzymywać się na względnie stałym poziomie. Wiele jednak zależy także od innych czynników. Na przykład w 2020 r. ceny nieruchomości spadły pod koniec drugiego kwartału, co mogło być spowodowane drastycznym pogorszeniem sytuacji finansowej – zarówno przedsiębiorstw, jak i gospodarstw domowych, na skutek sytuacji wywołanej pandemią koronawirusa. Kiedy jednak sytuacja się ustabilizowała, ceny mieszkań ponownie zaczęły rosnąć. To z kolei pokazuje, że jeśli sytuacja gospodarcza danego kraju znacząco się pogarsza, ceny nieruchomości – mimo rosnącej inflacji – mogą nieco spaść.
Na ceny mieszkań ma też wpływ mechanizm popytu i podaży. W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego warto na przykład pamiętać, że deweloperzy w niektórych sytuacjach mogą świadomie ograniczać chwilowo podaż nieruchomości – tak, by osoby zdeterminowane kupić mieszkanie, zdecydowały się na ten ruch nawet w sytuacji, gdy cena nieruchomości utrzymuje się na stałym poziomie lub wręcz rośnie.
Nie można też zapominać o stopach procentowych, będących elementem polityki pieniężnej RPP. Im niższe stopy procentowe, tym niższa rata kredytu hipotecznego (w przypadku kredytu zmiennego – a większość kredytów mieszkaniowych to właśnie kredyty zmienne). Utrzymywanie się niższych stóp procentowych przez jakiś czas prowadzi na ogół do wzrostu zainteresowania kredytami hipotecznymi, a w konsekwencji – do zakupu większej ilości mieszkań. W przypadku wielu osób niskie stopy procentowe przyspieszają podjęcie decyzji o zaciągnięciu zobowiązania.
Ceny nieruchomości są też w pewnym stopniu uzależnione od polityki kredytowej banków. Kiedy banki niechętnie udzielają kredytów, to mniej osób będzie w stanie kupić nieruchomość na cele mieszkaniowe. To z kolei oznacza, że cena części nieruchomości (tych, na które nie będzie popytu ze strony inwestorów) może spaść. Z drugiej jednak strony warto pamiętać, że najczęściej i tak znajdują się chętni, którzy – niezależnie od zaostrzenia warunków otrzymania kredytu – i tak kupią nieruchomość. Polityki kredytowej banków w kontekście ceny mieszkań nie należy zatem przeceniać.
Zapraszamy na odcinek podcastu nieruchomościowego Pewny Lokal o notariuszach.
Zapraszamy do posłuchania odcinka podcastu o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do obejrzenia najnowszego odcinka podcastu na temat REITów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
