Weszła w życie wyczekiwana nowelizacja ustawy deweloperskiej, która ostatecznie wiąże cenę mieszkania z jego rzeczywistą powierzchnią użytkową i eliminuje problem płacenia za ścianki działowe. Przeczytaj nasz artykuł, aby dowiedzieć się, jak nowe przepisy chronią Twoje finanse i na jakie haczyki w umowach musisz nadal uważać po 13 lutego 2026 roku.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 13 lutego 2026 roku, stanowi odpowiedź na wieloletnie problemy związane z niejednoznacznym sposobem obliczania powierzchni użytkowej nieruchomości. Dotychczasowy system opierał się na rozproszonych regulacjach oraz odwołaniach do norm technicznych, co prowadziło do licznych wątpliwości interpretacyjnych i sporów między deweloperami a nabywcami. W praktyce oznaczało to brak pełnej przejrzystości w ustalaniu ceny mieszkań, a tym samym realne ryzyko finansowe po stronie kupujących.
Nowe przepisy nie wprowadzają rewolucji w samym sposobie budowania, lecz porządkują zasady rozliczeń i nadają im rangę ustawową, wzmacniając ochronę nabywców na rynku pierwotnym.
Zapraszamy do posłuchania 17. odcinka podcastu nieruchomościowego.
Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie art. 5a, który w sposób jednoznaczny określa mechanizm ustalania ceny nieruchomości. Zgodnie z nowymi przepisami cena lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego musi być określona jako iloczyn powierzchni użytkowej oraz ceny za 1 m² tej powierzchni.
W praktyce oznacza to odejście od wcześniejszych, niejednoznacznych metod kalkulacji, które pozwalały na kształtowanie ceny w sposób trudny do zweryfikowania przez nabywcę. Ustawowe powiązanie ceny z metrażem eliminuje możliwość dowolnego interpretowania powierzchni i ogranicza ryzyko zawyżania wartości transakcji poprzez wliczanie powierzchni, które nie powinny być traktowane jako użytkowe.
Poziom przejrzystości rynkuNowelizacja nie wprowadza jednej, uniwersalnej normy pomiarowej, lecz precyzuje sposób jej stosowania. Powierzchnia użytkowa nadal ustalana jest zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836, jednak kluczowe znaczenie ma to, która wersja normy obowiązywała w momencie rozpoczęcia inwestycji.
Decydująca jest data złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy. To właśnie ona przesądza o tym, według jakich zasad powinien być liczony metraż. Z jednej strony eliminuje to dowolność po stronie deweloperów, z drugiej jednak oznacza, że na rynku nadal mogą funkcjonować różne standardy pomiarowe.
Choć ustawodawca uporządkował zasady, nie zdecydował się na wprowadzenie jednego, wspólnego standardu dla wszystkich inwestycji. W efekcie dwie nieruchomości kupowane w tym samym czasie mogą być mierzone według różnych wersji normy, jeśli ich realizacja rozpoczęła się w innych okresach.
Dla nabywcy oznacza to konieczność dokładnej analizy dokumentacji, w szczególności prospektu informacyjnego oraz danych dotyczących pozwolenia na budowę. W praktyce to właśnie ten element nadal wymaga największej uwagi, mimo ogólnego uproszczenia przepisów
Nowelizacja ustawy deweloperskiej 2026Najważniejszym efektem nowelizacji jest zwiększenie przejrzystości oraz ograniczenie ryzyka finansowego. Dotychczasowe praktyki, takie jak wliczanie do metrażu powierzchni pod ściankami działowymi, prowadziły do sytuacji, w których nabywca płacił za przestrzeń faktycznie niedostępną do użytkowania.
Obecnie takie przypadki powinny zostać wyeliminowane, ponieważ cena musi wynikać bezpośrednio z powierzchni użytkowej ustalonej według określonych zasad. W konsekwencji kupujący zyskuje większą kontrolę nad tym, za co rzeczywiście płaci, a ewentualne niezgodności mogą stanowić podstawę do dochodzenia roszczeń.
Istotnym ograniczeniem nowych przepisów jest ich zakres czasowy. Nowelizacja ma zastosowanie wyłącznie do umów zawartych po 13 lutego 2026 roku. Oznacza to, że osoby, które podpisały umowy wcześniej, nie mogą automatycznie korzystać z nowych regulacji.
W takich przypadkach nadal konieczne jest odwoływanie się do wcześniejszych przepisów oraz interpretacji organów takich jak UOKiK. Może to oznaczać bardziej skomplikowaną ścieżkę dochodzenia ewentualnych roszczeń.
Nowelizacja stanowi istotny krok w kierunku uporządkowania rynku nieruchomości i zwiększenia ochrony nabywców. Wprowadzenie jednoznacznych zasad ustalania ceny oraz powiązanie jej z powierzchnią użytkową znacząco ogranicza pole do nadużyć.
Nie oznacza to jednak, że ryzyko zostało całkowicie wyeliminowane. Nadal kluczowe znaczenie ma analiza dokumentów oraz świadome podejmowanie decyzji zakupowych. Nowe przepisy zwiększają bezpieczeństwo, ale nie zastępują ostrożności po stronie kupującego.
|
Przed nowelizacją |
Po nowelizacji |
|
Cena nie zawsze powiązana z metrażem |
Cena = powierzchnia użytkowa × cena za m² |
|
Różne interpretacje norm |
Jednoznaczne przypisanie normy do inwestycji |
|
Możliwość zawyżania metrażu |
Eliminacja „ukrytych metrów” |
|
Niska przejrzystość |
Wyższa transparentność |
|
Trudna weryfikacja danych |
Łatwiejsza kontrola metrażu |
Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 2026 roku wprowadza bardziej przejrzyste i jednoznaczne zasady ustalania ceny nieruchomości, co bezpośrednio przekłada się na poprawę bezpieczeństwa transakcji. Ogranicza możliwość manipulowania metrażem i wzmacnia pozycję nabywcy, jednak nie eliminuje całkowicie potrzeby dokładnej analizy dokumentacji.
Zachęcamy do zapoznania się z najnowszym odcinkiem podcastu Pewnego Lokalu, w którym szczegółowo omawiamy temat zmian w ustawie deweloperskiej oraz zasad liczenia metrażu mieszkań: https://youtu.be/M0EFPdVEUrM
Zachęcamy do obejrzenia filmu.
Obejrzyj jedną z naszych lekcji.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
