Czy REIT-y pomogłyby rozwinąć polski rynek kapitałowy, czy raczej podbiłyby ceny mieszkań? Artykuł analizuje argumenty za i przeciw, porównuje modele zagraniczne i wskazuje, jakie korzyści oraz zagrożenia niosłoby wprowadzenie REIT-ów w Polsce.
Real Estate Investment Trusts (REIT-y) to rozwiązanie obecne na rynkach finansowych wielu państw od kilkudziesięciu lat. Ich istotą jest umożliwienie inwestorom udziału w zyskach z nieruchomości bez konieczności ich fizycznego posiadania. Dzięki konstrukcji prawnej i podatkowej REIT-y są popularne zarówno wśród drobnych inwestorów, jak i instytucji finansowych. W Polsce temat REIT-ów przewija się od lat, jednak mimo zapowiedzi i projektów ustaw nie udało się stworzyć ram prawnych dla tego typu spółek. Powodem są obawy o skutki społeczne i gospodarcze, zwłaszcza w kontekście rynku mieszkaniowego. Pojawia się więc pytanie – czy REIT-y są Polsce potrzebne i jakie byłyby konsekwencje ich wprowadzenia?
REIT (Real Estate Investment Trust) to spółka giełdowa lub fundusz inwestycyjny, który inwestuje w nieruchomości i zobowiązany jest do przekazywania większości wypracowanych zysków akcjonariuszom w formie dywidendy. W zamian korzysta z preferencji podatkowych, zwykle zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych.
Zapraszamy do obejrzenia najnowszego odcinka podcastu nieruchomościowego
Najważniejsze cechy REIT-ów to:
Dzięki temu REIT-y stanowią alternatywę wobec klasycznych inwestycji w nieruchomości, a zarazem łączą je ze światem rynku kapitałowego.
Wpływ wprowadzenia REIT-ów w PolscePierwszy projekt polskiej ustawy o spółkach inwestujących w najem nieruchomości pojawił się w 2016 roku. Zakładał powołanie tzw. FINN-ów, które korzystałyby z odroczenia podatku CIT i miały obowiązek wypłaty dywidend. Projekt nie został jednak skierowany do Sejmu. W kolejnych latach temat powracał. Dyskutowano nad rozwiązaniami wzorowanymi na modelu niemieckim, który wyklucza inwestycje w mieszkania, koncentrując się na nieruchomościach komercyjnych i infrastrukturze. Pojawiały się zapowiedzi w mediach i deklaracje rządowe, lecz prace nie posuwały się naprzód. W 2024 roku pojawiła się propozycja stworzenia spółek inwestujących w najem (SINN), ale i ta koncepcja nie przeszła w fazę legislacyjną.
Powody braku ustawy są różne:
Nowa klasa aktywów zwiększyłaby atrakcyjność warszawskiej giełdy. Przyciągnęłaby kapitał zarówno krajowy, jak i zagraniczny, poprawiając płynność i poszerzając ofertę inwestycyjną.
W Polsce dominują wynajmujący prywatni, często działający na niewielką skalę. Wprowadzenie REIT-ów mogłoby podnieść standardy zarządzania, wprowadzić większą stabilność umów i zapewnić najemcom lepszą ochronę.
REIT-y otwierają rynek nieruchomości dla osób, które nie mają kapitału na zakup mieszkania. Inwestorzy mogliby nabywać akcje za kilkaset złotych, zamiast gromadzić setki tysięcy na wkład własny.
Wysoki poziom wypłat dywidend pozwala traktować REIT-y jako substytut najmu mieszkania – inwestor otrzymuje regularny strumień środków, ale bez ryzyka związanego z obsługą lokatorów.
Spółki w formie REIT-ów mogłyby przejmować całe osiedla od deweloperów lub finansować budowę nieruchomości komercyjnych. W ten sposób przyczyniałyby się do zwiększania podaży i rozwoju infrastruktury.
Najczęściej wskazywane ryzyko to dodatkowa presja popytowa na rynku mieszkaniowym. Duże spółki kupujące hurtowo lokale mogłyby wywołać dalszy wzrost cen, szczególnie w dużych miastach.
Kilka dużych REIT-ów w średnich miastach mogłoby kontrolować znaczną część rynku najmu, prowadząc do zmowy cenowej i zawyżania czynszów.
Wysoka wrażliwość społeczna tematu mieszkań powoduje, że każda zmiana przepisów dotyczących REIT-ów wiązałaby się z ryzykiem gwałtownych korekt i interwencji politycznych. To z kolei mogłoby zniechęcić inwestorów.
Choć portfele REIT-ów oparte są na nieruchomościach, ich akcje notowane są na giełdzie. Podlegają więc typowej zmienności rynkowej, co może być problemem dla inwestorów szukających stabilności.
REIST-y - czym są?USA to ojczyzna REIT-ów. Funkcjonują tam od lat 60. i stały się istotnym elementem systemu emerytalnego. Dzięki nim inwestorzy indywidualni zyskali szeroki dostęp do rynku nieruchomości.
W Niemczech REIT-y nie mogą inwestować w mieszkania. Skupiają się na biurowcach, magazynach i infrastrukturze, co pozwala uniknąć wzrostu cen lokali mieszkalnych.
REIT-y działają od 2007 roku i są popularnym wyborem w portfelach inwestycyjnych. Zajmują się zarówno nieruchomościami komercyjnymi, jak i mieszkalnymi, ale wprowadzono limity udziału w rynku.
W wielu państwach członkowskich funkcjonują różne modele REIT-ów (np. francuskie SIIC). Wspólnym mianownikiem pozostaje preferencyjne traktowanie podatkowe w zamian za obowiązek wypłaty dywidend.
Wśród argumentów „za” warto wymienić:
Wśród tych „przeciw” wspomnieć należy o następujących:
Debata o REIT-ach w Polsce jest wieloaspektowa. Z jednej strony mogłyby one stać się impulsem dla rozwoju rynku kapitałowego i zapewnić inwestorom nowe możliwości. Z drugiej strony – istnieje ryzyko pogłębienia problemów na rynku mieszkaniowym i społecznego niezadowolenia. Najbardziej wyważonym rozwiązaniem wydaje się model kompromisowy, ograniczający REIT-y do nieruchomości komercyjnych i infrastrukturalnych. Takie podejście pozwoliłoby zrealizować część korzyści bez wywoływania niepożądanych skutków społecznych.
Aby pogłębić wiedzę na temat REIT-ów, ich zalet oraz potencjalnych ryzyk, warto sięgnąć po odcinek podcastu Pewnego Lokalu: „Inwestowanie w REIT-y – czy to się opłaca?”, w którym eksperci przedstawiają to zagadnienie w praktycznym i przystępnym ujęciu.
Zachęcamy do obejrzenia naszego podcastu
Posłuchaj podcastu o wyciekach danych z ksiąg wieczystych i cenach transakcyjnych.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
