Newsy dotyczące zmiany przepisów niemal zawsze elektryzują społeczeństwo. Nic dziwnego, dotychczasowe doświadczenia pokazują, że poprawki nie koniecznie służą ułatwieniu nam życia. A jeśli już coś upraszczają, to zwykle wiążą się ponoszeniem przez obywateli dodatkowych kosztów. Jedną z takich rewolucji, która nas czeka w najbliższym czasie, jest reforma podatku od nieruchomości. Dlatego w dzisiejszym artykule postaramy się odpowiedzieć na pytanie, skąd wynikają zmiany w podatku od nieruchomości? Czy rzeczywiście są konieczne? A także, jakie zmiany nas czekają?
Jeżeli chcemy zrozumieć powód, dla którego już w najbliższych miesiącach nastąpi zmiana w podatku od nieruchomości, to warto, abyśmy przypomnieli sobie, czym jest podatek od nieruchomości i kiedy się go płaci.
W myśl Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (z późniejszymi zmianami),
Podatku od nieruchomości nie płaci się od użytków rolnych lub lasów, z wyjątkiem sytuacji, w których są one zajęte na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.
Wysokość podatku od nieruchomości jest zmienna. Ustalają ją corocznie poszczególne rady gmin. Oczywiście nie mogą one bez ograniczeń windować jego wysokości. Górna granica podatku od nieruchomości nie może przekraczać kwoty wyznaczanej przez Ministra Finansów.
Stawki podatku od nieruchomości od gruntów i budynków (lub ich części) mają charakter kwotowy. Natomiast stawka podatku od nieruchomości od budowli (czyli obiektów, które nie są budynkami), ma charakter procentowy. Wynosi 2% wartości tych budowli. Przy czym w przypadku gruntów lub budynków związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą stosowane są wyższe kwotowe stawki opodatkowania.
Definicje i przepisy dotyczące podatku od nieruchomości wydają się dość jasne. Zatem możemy sobie zadawać pytanie — co tu jest do zmiany?
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Odpowiedź na to pytanie jest jednak zaskakująca, bo do zmiany są podstawy, czyli definicje zawarte w ustawie. Wskazał na to Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 4 lipca 2023 r. (sygn. SK 14/21). Sprawa dotyczyła skargi spółki z Kruszwicy. Wystąpiła ona do burmistrza z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty podatku od nieruchomości, ze względu na nienależyte ich zdaniem zakwalifikowanie silosów jako budowle. Ich zdaniem magazyny nasion powinny zostać opodatkowane jako budynki, czyli podlegać niższemu podatku od nieruchomości.
W konsekwencji sprawa trafiła do Trybunału, który wskazał na niezgodność z Konstytucją RP definicji budowli, która znajduje się w ustawie o podatkach lokalnych. Przytoczmy ją:
W ocenie Trybunału ta definicja budowli jest nieprecyzyjna, bo nie pozwala na jednoznaczne ustalenie przedmiotu opodatkowania. A w przypadku prawa podatkowego definicje powinny być autonomiczne, bez konieczności analizowania odrębnych przepisów, natomiast odwołania powinny odnosić się tylko do praw podatkowych.
Co więcej, sformułowanie „prawo budowlane” nie jest jednoznacznym odesłaniem do Ustawy prawo budowlane. Zatem w ocenie sędziów, możliwe są interpretacje obiektu również na podstawie różnych rozporządzeń.
Skutkiem wyroku TK jest utrata mocy obowiązującej definicji budowli po upływie 18 miesięcy. Zatem początkiem 2025 roku muszą zostać wprowadzone nowe przepisy. Powinny one doprecyzować przedmioty opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Do tego czasu obecne przepisy nadal są obowiązujące.
Sprawa nieprecyzyjnej definicji budowli to nie jedyna wada obowiązujących przepisów.
Przepisy, które obecnie obowiązują, są ze sobą sprzeczne w zakresie opodatkowania miejsc w garażach wielostanowiskowych w budynkach wielomieszkaniowych. O co chodzi?
Zgodnie z przepisami Ustawy o podatkach lokalnych, garaże wielostanowiskowe w budynkach wielomieszkaniowych, które stanowią odrębne nieruchomości lokalowe, są traktowane inaczej w porównaniu z garażami niewyodrębnionymi prawnie. Czyli stanowiącymi element nieruchomości wspólnej.
Zatem jeżeli dla hali garażowej, w której znajdują się miejsca postojowe, założono odrębną księgę wieczystą, to są one opodatkowane jako pozostałe budynki. Czyli niezwiązane z lokalami mieszkalnymi. Czyli ich właściciele płacą znacznie więcej (niemal 10-krotnie) niż ci, których garaże nie mają odrębnej księgi.
Zwrócił na to uwagę Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 18.10.2023 r., (SK 23/19). Orzekł on, że garaże znajdujące się w budynkach mieszkalnych, posiadające odrębną księgę wieczystą, nie powinny być opodatkowane wyższą stawką, niż mieszkanie w tym samym budynku. Zatem te przepisy również muszą zostać przez Ministerstwo doprecyzowane i ujednolicone.
Wśród ekspertów pojawiają się także głosy, że podatek od nieruchomości powinien uwzględniać także stopniowe zużycie się nieruchomości.
Z punktu widzenia gmin, podatek od nieruchomości jest jednym z głównych źródeł dochodów. Dlatego zmiany w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych muszą zostać przez Ministerstwo dobrze przeanalizowane. Ze swojej strony, zapewnia ono jednak, że w zmianach będą dążyć do zachowania fiskalnego statusu quo. Czyli, a więc aby nie wpłynęły one na obniżenie ani podwyższenie wpływów z podatku od nieruchomości.
Dlatego rozważane jest określenie zamkniętego katalogu obiektów podlegających opodatkowaniu, który będzie stanowił załącznik do nowej ustawy. W ten sposób miałyby zniknąć wątpliwości przy interpretowaniu przepisów. Zwłaszcza w przypadku takich budowli jak zbiorniki, kontenery, hale namiotowe, wiaty, czy inne urządzenia techniczne.
W związku z tym, że nowe przepisy muszą wejść w życie od 2025 r., a proces legislacyjny ma swoje ograniczenia czasowe, to możemy spodziewać się, że już w najbliższych tygodniach Ministerstwo opublikuje w Rządowym Centrum Legislacji projekt ustawy. Poznamy wtedy więcej szczegółów i będziemy mogli ocenić wpływ zmian na portfele właścicieli nieruchomości.
Autor
Anna Partyka
Wirtualna asystentka, copywriter i mama. Od 9 lat jej życie związane jest z branżą budowlaną. Dlatego chętnie pisze na tematy z nią związane.
Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk
Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online