Polityka antycykliczna: kiedy rynek potrzebuje dopłat do kredytów?

Dopłaty do kredytów hipotecznych regularnie powracają jako temat debaty publicznej, zwłaszcza w kontekście kampanii wyborczych. Jedni uważają je za narzędzie stymulacji rynku mieszkaniowego, inni – za mechanizm sztucznie podwyższający ceny i przynoszący korzyści wyłącznie deweloperom oraz bankom. Jednak rzeczywistość bywa znacznie bardziej złożona. Dopłaty do kredytów mogą mieć sens, pod warunkiem, że są wdrażane rozsądnie i we właściwym momencie cyklu gospodarczego.

Kredyt hipoteczny – zło konieczne czy narzędzie równości?

Krytyka dopłat często bazuje na przekonaniu, że kredyt hipoteczny jest zły, a jego wspieranie stanowi formę pomocy dla banków. Tymczasem, jak podkreślają eksperci, w gospodarce rynkowej kredyt to podstawowy mechanizm umożliwiający nabycie mieszkania osobom bez dużych oszczędności. Mieszkania w Polsce kupowane są w dużej części właśnie na kredyt – w przeciwnym razie deweloperzy budowaliby wyłącznie dla nielicznych nabywców, posługujących się gotówką.

Dostępność kredytu to także kwestia równości. Bez niego jedynie najbogatsi mogliby zostać właścicielami nieruchomości. Dopłaty do kredytów mogą więc, pod warunkiem ich właściwego zaprojektowania, działać na rzecz większej równości społecznej.

Polityka antycykliczna - kiedy rynek potrzebuje dopłat do kredytów?

Dopłaty do kredytów a wzrost cen mieszkań

Powszechny argument przeciwników dopłat dotyczy wzrostu cen mieszkań, powodowanego przez wprowadzanie dopłat do kredytów. Jednak, jak pokazuje doświadczenie i podstawowe zasady mikroekonomii, wzrost popytu rzeczywiście może wpłynąć na ceny, ale jednocześnie również na podaż. Deweloperzy, obserwując większe zainteresowanie zakupami, uruchamiają nowe inwestycje, czego efektem może być nie tylko wzrost cen, ale przede wszystkim zwiększenie liczby dostępnych mieszkań.

Pytanie, które warto tu zadać, brzmi: czy niewielki wzrost cen mieszkań jest akceptowalnym kosztem odblokowania rynku i umożliwienia potencjalnym nabywcom, którzy nie dysponują odpowiednią ilością gotówki lub których zdolność kredytowa jest niewystarczająca, zakupu własnego M? W praktyce odpowiedź brzmi: tak. W okresie obowiązywania programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, pomimo wzrostu cen nominalnych mieszkań, wielu nabywców i tak skorzystało dzięki rządowemu wsparciu, płacąc niższe raty kredytu.

Kiedy dopłaty mają sens? Rola polityki antycyklicznej

Dopłaty do kredytów nie powinny być stosowane stale. Ich największa wartość obserwowana jest w polityce antycyklicznej – wtedy, gdy na rynku mieszkaniowym pojawia się spowolnienie. W nieodległej przeszłości, po pandemii oraz po wybuchu wojny w Ukrainie, ograniczona dostępność pracowników, wysokie ceny materiałów oraz wzrost stóp procentowych zatrzymały część inwestycji deweloperskich. W takiej sytuacji dopłaty były racjonalną formą interwencji. Dzięki wsparciu państwa deweloperzy mogli odblokować projekty, które w innym wypadku pozostałyby zamrożone. Dla rynku oznaczało to wzrost podaży, a dla kupujących – realne oszczędności pomimo nominalnego wzrostu cen.

Jak projektować dobre programy dopłat?

Klucz do sukcesu tkwi nie tylko w momencie wdrożenia programu, ale także w jego konstrukcji. Przykładem może być planowany, ale ostatecznie niewprowadzony, program dopłat z progami dochodowymi. Zakładał on, że największe wsparcie trafi do osób najbardziej potrzebujących pomocy, której skala miała obniżać się wraz ze wzrostem dochodów. Taki model wydaje się być nie tylko bardziej sprawiedliwy, ale również bardziej efektywny – ogranicza nadużycia i umożliwia kierowanie środków tam, gdzie są one rzeczywiście potrzebne.

Dopłaty do kredytów mają sens - polityka antycykliczna

Podatek bankowy a dopłaty

Krytycy dopłat rządowych słusznie zauważają, że pośrednio zwiększają one marże banków. Sposobem na zaradzenie tej sytuacji mogłoby okazać się powiązanie programów dopłat ze zwiększeniem wysokości podatku bankowego. Dzięki temu część środków trafiających do sektora bankowego mogłaby wrócić do budżetu państwa i być ponownie wykorzystana, na przykład na potrzeby kolejnych programów dopłat lub budownictwa społecznego.

Obecna sytuacja rynkowa nie uzasadnia, zdaniem ekspertów, konieczności stworzenia kolejnego programu wsparcia – stopy procentowe spadają, a na rynku pierwotnym realizowanych jest sporo nowych inwestycji. Ale jeżeli sytuacja się zmieni, warto jest posiadać gotowy, dobrze przemyślany program, który pozwoli reagować na zmiany na rynku, ponieważ tak właśnie działa mądra polityka antycykliczna.

Warto jeszcze raz zaznaczyć, że dopłaty do kredytów hipotecznych nie są z natury niczym złym – przeciwnie, mogą być jednym z najskuteczniejszych narzędzi państwa, wykorzystywanych w celu stabilizacji rynku mieszkaniowego i wspierania powszechnego dostępu do mieszkań. Muszą być one jednak stosowane z umiarem, w odpowiednim czasie i przy dobrze dobranych kryteriach dochodowych. A gdyby jednocześnie podwyższono podatek bankowy, wówczas zyskałoby zarówno państwo, jak i potencjalni nabywcy mieszkań.

Powyższy artykuł stworzony został w oparciu o najnowszy odcinek podcastu Pewnego Lokalu, do którego obejrzenia lub wysłuchania zapraszamy tutaj: Dopłaty do kredytów mają sens!

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy?

Zamów operat

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Michał Stasznik

Po skończonej szkole średniej pracował w branży budowlanej w Polsce i za granicą. Obecnie studiuje budownictwo. Zna się na normach budowlanych, bo hobbystycznie robi dla znajomych odbiory mieszkań (współpracuje też z Pewnym Lokalem). W naszej firmie specjalizuje się w treściach o odbiorach technicznych mieszkań. Z łatwością analizuje usterki, jakie można znaleźć w mieszkaniach deweloperskich. Wady w inwestycjach z rynku wtórnego też nie są dla niego problemem, potrafi je wskazać i wyjaśnić jak można je naprawić. Pasjonat podróżowania i podziwiania architektury i świata.