Niektóre z ofert mieszkań deweloperskich, nazywanych bezczynszowymi, kuszą perspektywą niższych kosztów utrzymania części wspólnych. Istotną korzyścią może być brak konieczności utrzymywania firmy zarządzającej częścią wspólną nieruchomości. Nie oznacza to, że można zbudować nieruchomość kilkulokalową całkowicie pozbawioną części wspólnej. Każdy budynek ma przecież dach, elewacje, ogrodzenie działki, na którym został zbudowany, często także bramę wjazdową na wspólnie użytkowany teren np. jako parking dla mieszkańców lub gości, instalację domofonową na połączeniu furtki z lokalem oraz przyłącza do budynku (gaz, woda, kanalizacja, prąd). Aby ograniczyć do minimum spory o utrzymywanie części wspólnej można tak zaprojektować budynek wielorodzinny, że poszczególne lokale mogą mieć osobne wejścia prosto z chodnika, własne piece centralnego ogrzewania i do podgrzewania wody użytkowej, mieszkania na piętrze są dostępne osobną klatką schodową, każdy lokal ma własne opomiarowanie wody i gazu. Jeśli nie da się dla każdego z osobna lokalu wydzielić terenu do użytkowania na wyłączność w taki sposób, by przylegał on do ogrodzenia ulicznego, potrzebna jest wspólna furtka i wspólny system domofonowy do jej otwierania, a co za tym idzie przynajmniej jeden wspólny licznik prądu zużywanego przez tę instalację. Co jakiś czas trzeba będzie naprawić wspomnianą furtkę, odnowić całe ogrodzenie lub odśnieżyć pas przyuliczny. Każdy dom ma kominy, dach i system jego odwadniania, które także stanowią część wspólną, więc ich naprawa, konserwacja, łącznie z odśnieżaniem oraz remonty to obowiązek wspólny. Nie ma więc mowy o tzw. osiedlu czy mieszkaniu bezczynszowym, a zresztą, wbrew sloganom reklamowym, termin czynsz odnosi się do lokali podnajmowanych a nie właścicielskich. Chodzi tylko o zredukowanie kosztów ponoszonych wspólnie przez wszystkich właścicieli lokali na utrzymanie niezbędnej infrastruktury nieruchomości.
Przepisy, chociaż wciąż się zmieniają, na razie pozwalają na zarządzanie bardzo małą nieruchomością przez kliku współwłaścicieli posiadających w niej niezależne lokale, bez konieczności angażowania firmy zewnętrznej, tj. zarządcy nieruchomości. Kupując taki lokal od dewelopera, upewnijmy się, że przepisy nakazujące powoływanie profesjonalnego zarządu nie obejmują oferowanej nieruchomości. W przeciwnym wypadku samo utrzymanie księgowości będzie stanowiło istotny koszt dodatkowy i oferta dewelopera może okazać się po prostu nieatrakcyjna finansowo.
Aby nie musieć zarządzać wspólną kotłownią i martwić się o koszty jej konserwacji i remontów, możemy poszukać oferty zakupu mieszkania z własnym piecem do podgrzewania wody centralnego ogrzewania i wody użytkowej. Nowoczesne piece przeznaczone do małych lokali nie muszą być uzupełniane zasobnikiem ciepłej wody użytkowej, który zajmuje dodatkowe miejsce, wystarczy że piec jest dwufunkcyjny, z wbudowanym dodatkowym wymiennikiem ciepła dla wody płynącej z pieca do kranów po ich odkręceniu. Piec dla małego mieszkania, o mocy do 10 kW może być zamontowany w każdym pomieszczeniu nie będącym pomieszczeniem mieszkalnym, np. w kuchni, łazience, przedsionku, korytarzu, przy czym warunkiem jest jego odpowiednia kubatura – co najmniej 4 m3 na 1 kW nominalnej mocy cieplnej kotła, ale nie mniej niż 30 m3, co oznacza, że przy wysokości pomieszczeń 2,70 m pomieszczenie na piec powinno mieć powierzchnię ok. 12 m2. Dla kotłów większych, jakie zwykle zainstalowane są w domach jednorodzinnych, czyli o mocy od pon. 10 kW do 25 kW są dużo surowsze wymagania.
Zainstalowanie w mieszkaniu indywidualnego pieca centralnego ogrzewania lub własnej pompy cieplnej ma sens tylko w budynku wielorodzinnym, w którym nie występują części wspólne wymagające ogrzewania. Należy pamiętać o konieczności zapewnienia we własnym zakresie właściwych warunków eksploatacyjnych, prowadzenia okresowych przeglądów instalacji i samego kotła, zgodnie z obowiązującymi przepisami i zaleceniami producenta, aby utrzymać ich bezawaryjność i efektywność oraz zagwarantować bezpieczeństwo użytkownikom lokalu. Zatem własny kocioł centralnego ogrzewania to dodatkowe obowiązki dla właściciela lokalu.
Indywidualny system ogrzewania lokalu to najważniejszy element mieszkań tzw. bezczynszowych , który sprawia, że samodzielny odbiór takiego lokalu nie należy do łatwych zadań. Do tego dochodzą inne problemy z odbiorem pozostałych instalacji i elementów zarówno samego lokalu jak i części wspólnych budynku, które wbrew zapewnieniom dewelopera występują w budynku lub osiedlu z lokalami tzw. bezczynszowymi i wymagają nie tylko sprawdzenia przed przystąpieniem do eksploatacji budynku ale także stałej i należytej opieki ze strony wszystkich nabywców poszczególnych lokali. To zadanie może okazać się za trudne dla nie zżytych jeszcze ze sobą nabywców lokali, dlatego warto pomyśleć o pomocy specjalistów z zewnątrz. My polecamy inspektorów z firmy Pewny Lokal.
W kolejnych odcinkach naszego poradnika dotyczącego odbioru mieszkania tzw. bezczynszowego doradzamy, jak odbierać instalacje w takim mieszkaniu oraz jak sprawdzić, czy deweloper wykonał prawidłowo elementy wspólne nieruchomości, w której znajduje się taki lokal.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
