Jeśli chcemy sprawdzić stan prawny nieruchomości, to w pierwszym kroku powinniśmy przyjrzeć się informacjom znajdującym się w jej księdze wieczystej. Księga wieczysta jest najważniejszym źródłem informacji o statusie prawnym nieruchomości.
Każda księga wieczysta składa się z 4 działów:
Warto zaznaczyć, że jeśli działy III i IV są puste, to nie świadczy to o błędzie, ale o tym, że nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń. Jest to więc idealna sytuacja dla kupującego.
Jednak przy sprawdzaniu stanu prawnego, nie powinniśmy ograniczać się jedynie do księgi wieczystej. Równie ważne jest sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W MPZP znajdziemy informacje o przeznaczeniu działki (na cele mieszkaniowe jednorodzinne lub wielorodzinne, usługowe itp.).
Jeśli zamierzamy kupić nieruchomość gruntową w celu budowy domu, to jego sprawdzenie pozwoli nam upewnić się, że na tej konkretnej działce będzie to możliwe. Sprawdzenie MPZP jest równie ważne, jeśli kupujemy mieszkanie. Możemy sprawdzić, jakie inwestycje w pobliżu naszego bloku powstaną lub mogą powstać w przyszłości. Na przykład, czy nie powstanie w okolicy droga szybkiego ruchu lub cmentarz, których budowa wpłynęłaby na obniżenie wartości nieruchomości.
Przy zakupie nieruchomości zabudowanej lub działki, weryfikacji warto poddać także wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów. W ten sposób można porównać, czy powierzchnia działki jest zgodna z danymi z księgi wieczystej.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Weryfikacja stanu prawnego wymaga sprawnego poruszania się w dokumentach. Dlatego warto zlecić jego wykonanie osobom, które są biegłe w analizie prawnej dokumentów i są w stanie wyciągnąć z nich odpowiednie wnioski.
Stan prawny to wszystkie kwestie prawne związane z nieruchomością oraz mające z nią jakikolwiek związek na gruncie prawa. Innymi słowy, są to wszelkie prawa i obowiązki związane z nieruchomością. Stan prawny należy zawsze sprawdzić przed kupnem nieruchomości, a najprostszym sposobem jest dokładna analiza ksiąg wieczystych. Należy też pamiętać, że kupując nieruchomość lokalową powinniśmy sprawdzić zarówno stan prawny księgi wieczystej lokalu, a także stan prawny księgi wieczystej nieruchomości, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal - są to dwie różne księgi i każdą z osobna należy dokładnie przeczytać. Sprawdzenie informacji w księdze wieczystej oraz innych dokumentów to przede wszystkim większe bezpieczeństwo zakupionej nieruchomości. Dzięki temu możemy być pewni, że z lokalu będzie można korzystać bez ograniczeń i bez zbędnych zmartwień oraz ryzyka w przyszłości.
Dzięki sprawdzeniu informacji w księdze wieczystej będziemy pewni, że nasza nieruchomość jest pozbawiona obciążeń zagrażających spokojnemu korzystaniu z niej. Po pierwsze dowiemy się, czy w księdze wieczystej znajdują się tzw. wzmianki. Wzmianka to informacja na temat wniosku, który wpłynął do sądu wieczystoksięgowego. Jest wpisywana w momencie wpłynięcia do sądu roszczenia lub jego oddalenia. Może oznaczać, że ktoś próbuje zmienić treść księgi wieczystej. Po drugie dowiemy się, czy właściciel wpisany w księdze wieczystej jest rzeczywiście tą samą osobą, która zamierza podpisać z nami umowę sprzedaży lokalu. Po trzecie dowiemy się, czy w księdze wieczystej znajdują się jakiekolwiek obciążenia hipoteczne.
Księgi wieczyste są podstawowym źródłem informacji o sytuacji prawnej nieruchomości. To dzięki nim można dowiedzieć się o ciążących na mieszkaniu hipotekach, a także innych prawach i roszczeniach. W księgach znajduje się też precyzyjny opis lokalu oraz informacja o jego przeznaczeniu (a także przeznaczeniu budynku i gruntu). Z ksiąg wieczystych wynika też rodzaj praw, które do lokalu, budynku i gruntu posiada właściciel mieszkania. To od ksiąg zależy, jaki metraż mieszkania kupujemy oraz jakie pomieszczenia przynależne i pomocnicze wchodzą w skład lokalu. To wreszcie w księgach można wykryć przeróżne subtelności związane z sytuacją prawną spółdzielni mieszkaniowych, jeśli zdecydujemy się na kupno mieszkania spółdzielczego. Księgi wieczyste prowadzone są w wersji elektronicznej przez ministerstwo sprawiedliwości na stronie https://ekw.ms.gov.pl.
Drugą, niezwykle ważną i dopełniającą analizę stanu prawnego lokalu, jest sprawdzenie projektu umowy przedwstępnej oraz projektu umowy sprzedaży. Informacje znajdujące się w umowie przedwstępnej, umowie sprzedaży oraz w księgach wieczystych mówiąc najogólniej, powinny zgadzać się ze sobą. Są to: dane właściciela, informacje o wzmiankach oraz o hipotekach. Nie mniej ważne w umowie jest dokładny opis przedmiotu umowy, a więc nieruchomości i wszystkich praw z nią związanych (np. przynależności). Umowa powinna też zawierać dokładnie sprecyzowaną cenę, termin płatności oraz sposób zapłaty (najczęściej jest to przelew, co oznacza potrzebę sprecyzowania numeru konta bankowego). W celu zawarcia umowy obie strony powinny podpisać się pod dokumentem. Dodatkowo dobrze byłoby poprosić właściciela lokalu o zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości oraz zaświadczenie o ilości osób zameldowanych w lokalu. Napisz do nas: kontakt@pewnylokal.pl Wycenimy bezpłatnie dokumenty oraz analizę ksiąg wieczystych. Nasi prawnicy dokładnie sprawdzą stan nieruchomości i zwrócą uwagę na wszystkie kwestie związane z zakupem swojej nieruchomości.
Przyjęło się uważać, że skoro kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym, to jednym zdarzeniem, jakie może nam zagrozić to bankructwo dewelopera. W końcu czas inwestycji to zwykle minimum 2 lata więc jesteśmy świadomi ryzyka. Jednak analiza stanu prawnego na rynku pierwotnym również nie powinna być pomijana. Sprawdzeniu powinniśmy poddać nie tylko dewelopera i przedstawioną przez niego umowę, ale również księgę wieczystą gruntu, na którym powstanie nasze mieszkanie.
Dzięki temu upewnimy się, czy działka, na której powstaje inwestycja, rzeczywiście należy do dewelopera, i nie toczą się wobec niego postępowania egzekucyjne, podczas których komornik zajął nieruchomość. Świadczyłaby o tym wzmianka w dziale III księgi. Wpisy w księdze, dadzą nam również wiedzę, czy inwestycja została sfinansowana przez dewelopera na kredyt (wpis hipoteki), czy finansuje on przedsięwzięcie z własnych środków.
Nasze raporty o księgach wieczystych nieruchomości składają się z trzech części: podsumowania, ksiąg wieczystych w „pigułce” oraz części z objaśnieniami i rekomendacjami. Pierwsza część wskazuje, na które informacje należy zwrócić szczególną uwagę podczas lektury raportu. W części drugiej znajduje się podsumowanie wszystkich przeanalizowanych ksiąg. W trzeciej części raportu objaśniamy informacje z części drugiej oraz wskazujemy na konkretne działania, jakie polecamy podjąć w celu zabezpieczenia się przed ryzykami prawnymi. Nasze raporty z ksiąg wieczystych nie tylko objaśniają prawną sytuację lokalu, flagują główne ryzyka prawne i sugerują jak się z nimi uporać, ale także – wykorzystując zgromadzone przez nas statystyki – pokazują, jak analizowane mieszkanie wypada na tle innych lokali w Polsce.
W raportach z analizy umów, zwracamy uwagę na niebezpieczne klauzule, klauzule nadające się do negocjacji oraz klauzule odstające od standardów rynkowych. Podczas konsultacji nasz prawnik upewnia się, że nabywca nieruchomości ma świadomość konsekwencji prawnych umowy, którą podpisuje.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
