Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości na rynku wtórnym?

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości na rynku wtórnym? | 797 014 014

W artykule przedstawiamy, jak sprawdzić nieruchomość pod kątem prawnym na rynku wtórnym. Kupno nieruchomości na rynku wtórnym ma trochę inną specyfikę niż kupno lokalu od dewelopera.

Jak sprawdzić stan prawny?

Jeśli chcemy sprawdzić stan prawny nieruchomości, to w pierwszym kroku powinniśmy przyjrzeć się informacjom znajdującym się w jej księdze wieczystej. Księga wieczysta jest najważniejszym źródłem informacji o statusie prawnym nieruchomości. 

Każda księga wieczysta składa się z 4 działów:

  • Dział I, który zawiera dokładne oznaczenie nieruchomości, czyli numer działki, dokładny adres, położenie, metraż czy przynależności. 
  • Dział II, informuje nas o prawie własności. W tym dziale sprawdzimy, kto jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości (jego udziale). Prócz imienia i nazwiska oraz numeru PESEL, w tej części znajdziemy także informację, na jakiej podstawie (spadek, darowizna, zakup) dokonano wpisu właściciela do księgi wieczystej. Dzięki temu możemy upewnić się, że osoba sprzedająca nieruchomość rzeczywiście jest jej właścicielem.
  • Dział III z kolei zawiera informacje o obciążających nieruchomość służebnościach, roszczeniach czy ograniczeniach. Warto szczegółowo zapoznać się z wszystkimi obowiązującymi wpisami, gdyż o ile służebność przesyłu nie będzie znacząco wpływać na użytkowanie nieruchomości, to prawa osób trzecich mogą skutecznie utrudniać nam jej wykorzystywanie.
  • Natomiast Dział IV, zawiera dane dotyczące hipoteki. Czyli czy nieruchomość obciążona jest hipoteką, a jeśli tak, to kto jest wierzycielem i w jakiej wysokości zobowiązanie jest zabezpieczone hipoteką. 

Warto zaznaczyć, że jeśli działy III i IV są puste, to nie świadczy to o błędzie, ale o tym, że nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń. Jest to więc idealna sytuacja dla kupującego.

Jednak przy sprawdzaniu stanu prawnego, nie powinniśmy ograniczać się jedynie do księgi wieczystej. Równie ważne jest sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W MPZP znajdziemy informacje o przeznaczeniu działki (na cele mieszkaniowe jednorodzinne lub wielorodzinne, usługowe itp.).

Jeśli zamierzamy kupić nieruchomość gruntową w celu budowy domu, to jego sprawdzenie pozwoli nam upewnić się, że na tej konkretnej działce będzie to możliwe. Sprawdzenie MPZP jest równie ważne, jeśli kupujemy mieszkanie. Możemy sprawdzić, jakie inwestycje w pobliżu naszego bloku powstaną lub mogą powstać  w przyszłości. Na przykład, czy nie powstanie w okolicy droga szybkiego ruchu lub cmentarz, których budowa wpłynęłaby na obniżenie wartości nieruchomości.

Przy zakupie nieruchomości zabudowanej lub działki, weryfikacji warto poddać także wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów. W ten sposób można porównać, czy powierzchnia działki jest zgodna z danymi z księgi wieczystej.

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Weryfikacja stanu prawnego wymaga sprawnego poruszania się w dokumentach. Dlatego warto zlecić jego wykonanie osobom, które są biegłe w analizie prawnej dokumentów i są w stanie wyciągnąć z nich odpowiednie wnioski.

Dlaczego warto sprawdzić stan prawny?

Stan prawny to wszystkie kwestie prawne związane z nieruchomością oraz mające z nią jakikolwiek związek na gruncie prawa. Innymi słowy, są to wszelkie prawa i obowiązki związane z nieruchomością. Stan prawny należy zawsze sprawdzić przed kupnem nieruchomości, a najprostszym sposobem jest dokładna analiza ksiąg wieczystych. Należy też pamiętać, że kupując nieruchomość lokalową powinniśmy sprawdzić zarówno stan prawny księgi wieczystej lokalu, a także stan prawny księgi wieczystej nieruchomości, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal - są to dwie różne księgi i każdą z osobna należy dokładnie przeczytać. Sprawdzenie informacji w księdze wieczystej oraz innych dokumentów to przede wszystkim większe bezpieczeństwo zakupionej nieruchomości. Dzięki temu możemy być pewni, że z lokalu będzie można korzystać bez ograniczeń i bez zbędnych zmartwień oraz ryzyka w przyszłości.

Jakie ryzyka czekają nabywcę, jeśli nie sprawdzi stanu prawnego?

Dzięki sprawdzeniu informacji w księdze wieczystej będziemy pewni, że nasza nieruchomość jest pozbawiona obciążeń zagrażających spokojnemu korzystaniu z niej. Po pierwsze dowiemy się, czy w księdze wieczystej znajdują się tzw. wzmianki. Wzmianka to informacja na temat wniosku, który wpłynął do sądu wieczystoksięgowego. Jest wpisywana w momencie wpłynięcia do sądu roszczenia lub jego oddalenia. Może oznaczać, że ktoś próbuje zmienić treść księgi wieczystej. Po drugie dowiemy się, czy właściciel wpisany w księdze wieczystej jest rzeczywiście tą samą osobą, która zamierza podpisać z nami umowę sprzedaży lokalu. Po trzecie dowiemy się, czy w księdze wieczystej znajdują się jakiekolwiek obciążenia hipoteczne.

Dlaczego należy sprawdzać zarówno księgi wieczyste, jak i projekt umowy?

Księgi wieczyste są podstawowym źródłem informacji o sytuacji prawnej nieruchomości. To dzięki nim można dowiedzieć się o ciążących na mieszkaniu hipotekach, a także innych prawach i roszczeniach. W księgach znajduje się też precyzyjny opis lokalu oraz informacja o jego przeznaczeniu (a także przeznaczeniu budynku i gruntu). Z ksiąg wieczystych wynika też rodzaj praw, które do lokalu, budynku i gruntu posiada właściciel mieszkania. To od ksiąg zależy, jaki metraż mieszkania kupujemy oraz jakie pomieszczenia przynależne i pomocnicze wchodzą w skład lokalu. To wreszcie w księgach można wykryć przeróżne subtelności związane z sytuacją prawną spółdzielni mieszkaniowych, jeśli zdecydujemy się na kupno mieszkania spółdzielczego. Księgi wieczyste prowadzone są w wersji elektronicznej przez ministerstwo sprawiedliwości na stronie https://ekw.ms.gov.pl.

Drugą, niezwykle ważną i dopełniającą analizę stanu prawnego lokalu, jest sprawdzenie projektu umowy przedwstępnej oraz projektu umowy sprzedaży. Informacje znajdujące się w umowie przedwstępnej, umowie sprzedaży oraz w księgach wieczystych mówiąc najogólniej, powinny zgadzać się ze sobą. Są to: dane właściciela, informacje o wzmiankach oraz o hipotekach. Nie mniej ważne w umowie jest dokładny opis przedmiotu umowy, a więc nieruchomości i wszystkich praw z nią związanych (np. przynależności). Umowa powinna też zawierać dokładnie sprecyzowaną cenę, termin płatności oraz sposób zapłaty (najczęściej jest to przelew, co oznacza potrzebę sprecyzowania numeru konta bankowego). W celu zawarcia umowy obie strony powinny podpisać się pod dokumentem. Dodatkowo dobrze byłoby poprosić właściciela lokalu o zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości oraz zaświadczenie o ilości osób zameldowanych w lokalu. Napisz do nas: kontakt@pewnylokal.pl Wycenimy bezpłatnie dokumenty oraz analizę ksiąg wieczystych. Nasi prawnicy dokładnie sprawdzą stan nieruchomości i zwrócą uwagę na wszystkie kwestie związane z zakupem swojej nieruchomości.

Stan prawny na rynku pierwotnym — dlaczego warto to zrobić?

Przyjęło się uważać, że skoro kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym, to jednym zdarzeniem, jakie może nam zagrozić to bankructwo dewelopera. W końcu czas inwestycji to zwykle minimum 2 lata więc jesteśmy świadomi ryzyka. Jednak analiza stanu prawnego na rynku pierwotnym również nie powinna być pomijana. Sprawdzeniu powinniśmy poddać nie tylko dewelopera i przedstawioną przez niego umowę, ale również księgę wieczystą gruntu, na którym powstanie nasze mieszkanie.

Dzięki temu upewnimy się, czy działka, na której powstaje inwestycja, rzeczywiście należy do dewelopera, i nie toczą się wobec niego postępowania egzekucyjne, podczas których komornik zajął nieruchomość. Świadczyłaby o tym wzmianka w dziale III księgi. Wpisy w księdze, dadzą nam również wiedzę, czy inwestycja została sfinansowana przez dewelopera na kredyt (wpis hipoteki), czy finansuje on przedsięwzięcie z własnych środków.

Jakie informacje znajdziesz w naszych raportach prawnych?

Nasze raporty o księgach wieczystych nieruchomości składają się z trzech części: podsumowania, ksiąg wieczystych w „pigułce” oraz części z objaśnieniami i rekomendacjami. Pierwsza część wskazuje, na które informacje należy zwrócić szczególną uwagę podczas lektury raportu. W części drugiej znajduje się podsumowanie wszystkich przeanalizowanych ksiąg. W trzeciej części raportu objaśniamy informacje z części drugiej oraz wskazujemy na konkretne działania, jakie polecamy podjąć w celu zabezpieczenia się przed ryzykami prawnymi. Nasze raporty z ksiąg wieczystych nie tylko objaśniają prawną sytuację lokalu, flagują główne ryzyka prawne i sugerują jak się z nimi uporać, ale także – wykorzystując zgromadzone przez nas statystyki – pokazują, jak analizowane mieszkanie wypada na tle innych lokali w Polsce.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym!

  • Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
  • Dzięki naszym audytom prawno-technicznym sprzedawcy schodzą z ceny nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
  • Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki i wady w Twoim domu, a prawnicy poinformują o wszystkich ryzykach. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, pomoc nawet w 24 h.

W raportach z analizy umów, zwracamy uwagę na niebezpieczne klauzule, klauzule nadające się do negocjacji oraz klauzule odstające od standardów rynkowych. Podczas konsultacji nasz prawnik upewnia się, że nabywca nieruchomości ma świadomość konsekwencji prawnych umowy, którą podpisuje.


Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jak sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Sprawdź, jak dobrze inwestować na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 168 opinii.

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym

okładka poradnika

Poradnik o badaniu termowizyjnym

okładka poradnika

Poradnik o cesji i innych formach flipowania nieruchomości

okładka poradnika

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym?

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka