Czym kredyt hipoteczny różni się od gotówkowego? Czy warto kupować nieruchomość za pożyczone pieniądze? O czym należy pamiętać, wybierając ofertę kredytową? Na wszystkie te pytania odpowiemy w poniższym artykule.
Kredyty hipoteczne to oferta banków skierowana do osób, które chcą zakupić nieruchomość (dom, działkę lub mieszkanie), wybudować dom lub wyremontować jakiś lokal mieszkalny. Od kredytów gotówkowych różnią się tym, że ich zabezpieczenie stanowi hipoteka. Co to oznacza? Otóż w momencie, gdy wierzyciel przestaje spłacać raty, bank zyskuje prawo do przejęcia mieszkania czy domu. Bank zabezpiecza się, nakładając na wskazane mieszkanie, dom czy inny rodzaj lokalu hipotekę. W praktyce oznacza to, że gdy kredytobiorca nie dotrzymuje umowy, bank ma możliwość dochodzić swoich praw wobec obciążonego lokalu, czyli do czasu spłaty nieruchomości, należy ona do banku.
Posłuchaj nowego odcinka podcastu o dopłatach do kredytów.
Weryfikacja zapisów umownych musi bezwzględnie poprzedzać podpisanie umowy kredytowej. Jej projekt bank powinien przekazać nam ze stosowanym wyprzedzeniem, po sprawdzeniu naszej zdolności kredytowej i podjęciu pozytywnej decyzji kredytowej. Kiedy taką już otrzymamy, możemy być spokojni o losy podpisanej wcześniej umowy deweloperskiej lub przedwstępnej.
W umowie kredytowej znajdziemy zawsze:
Każda z tych pozycji wymaga uważnego sprawdzenia pod kątem poprawności i zgodności z poczynionymi z bankiem ustaleniami.
Kredyt hipoteczny najczęściej zaciągany jest na zakup mieszkania lub domu na rynku wtórnym, lub pierwotnym. Można go też wykorzystać na budowę domu lub zakup działki. Co więcej, w zależności od celu, na jaki kredyt zaciągamy, możemy wyróżnić:
Wpis w dziale IV księgi wieczystej, prowadzonej dla nabywanej nieruchomości, często nie jest jedynym zabezpieczeniem kredytu. Kredytobiorca ręczy również swoim obecnym i przyszłym majątkiem, a wartość hipoteki jest górną granicą potencjalnych roszczeń banku. Zgodnie z obecnie obowiązującymi regulacjami, kredyt hipoteczny może być zaciągnięty wyłącznie na realizację własnych celów mieszkaniowych, co w teorii wyklucza możliwość wykorzystania go w celach inwestycyjnych. Jeszcze niedawno nierzadko zdarzało się, iż kredyt zaciągany był na przykład na zakup mieszkania do generalnego remontu i sprzedaży lub mieszkania na wynajem, o czym bank był informowany przez kredytobiorcę. Obecnie nie ma już teoretycznie takiej możliwości. W praktyce wygląda to nieco inaczej, tym bardziej że już po udzieleniu kredytu dla banku kluczowe jest przede wszystkim terminowa spłata comiesięcznych rat, a nie sposób użytkowania nabytej nieruchomości.
Mechanizm wypłacania pieniędzy jest bardzo prosty. Na podstawie ustalonej umowy, bank przekazuje Ci środki w kwocie, która została ustalona. Czasami suma podzielona jest na transze, a czasami wypłacona w całości. Wszystko zależy od tego, w jaki sposób uzgodnisz to z bankiem. Kredytobiorca zobowiązuje się do spłaty zobowiązania w określonym terminie. W umowie dokładnie opisane są wielkości rat, obejmujące zarówno kapitał, jak i odsetki. Czas spłacania pożyczki wynika z tego, jaką umowę podpisałeś z bankiem. Kredyty hipoteczne mogą być zaciągane nawet na 35 lat.
Poszukiwanie nieruchomości, którą będziemy nabywać przy wykorzystaniu środków z kredytu hipotecznego, powinno zawsze być poprzedzone sprawdzeniem naszej zdolności kredytowej. Dzięki temu będziemy wiedzieć czego szukać, w jakim standardzie i w jakiej dzielnicy. Możemy to zrobić bezpośrednio w banku lub przy wsparciu doradcy finansowego, co jest wartym rozważenia rozwiązaniem, zwłaszcza jeżeli nie jesteśmy biegli w kwestiach związanych z kredytami hipotecznymi. Doradca najczęściej współpracuje z kilkoma bankami i na każdym etapie procesu kredytowego służy pomocą.
Sprawdzenie naszej zdolności powinno poprzedzać poszukiwania nieruchomości na zakup, ponieważ dopiero znając własne możliwości finansowe będziemy mogli określić osiągalną dla nas cenę nieruchomości, mając też na uwadze różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi, które mogą kształtować się na poziomie kilku procent wartości nieruchomości.
W celu wstępnego oszacowania naszej zdolności dobrze jest zwrócić się do doradcy finansowego, który na podstawie informacji odnośnie naszych zarobków, a także posiadanych zobowiązań, będzie w stanie określić w bardzo dużym przybliżeniu nasze możliwości uzyskania kredytu. Na tym etapie nie musimy jeszcze mieć wybranej nieruchomości.
Każdy bank ma własne sposoby kalkulacji zdolności. Służą one wyliczeniu tego, jakie zobowiązanie klient może podjąć, biorąc pod uwagę między innymi jego:
W dużym uproszczeniu - im więcej zarabiamy i im mniej obciążeń posiadamy, tym większa będzie nasza zdolność kredytowa do zaciągnięcia nowego zobowiązania.
Każdy bank indywidualnie wylicza zdolność i liczy ją inaczej, ale w praktyce różnice nie są duże. Warto przy tym pamiętać, że tam, gdzie dostępny jest wyższy kredyt, tam zapewne finansowanie będzie droższe. Wynika to z faktu, iż bank, proponując wyższą marżę lub kosztowne produkty dodatkowe (jak np. karta kredytowa, terminowa lokata, limit w rachunku etc.), minimalizuje ryzyko niespłacania zobowiązania.
Każdy bank indywidualnie oblicza zdolność kredytową na podstawie posiadane przez potencjalnego kredytobiorcę zobowiązania i comiesięczne obciążenia, biorąc też pod uwagę ilość osób w rodzinie oraz ilość osób, pozostających na naszym utrzymaniu. Nasza zdolność kredytowa będzie tym większa, im więcej zarabiamy i im mniej mamy obciążeń.
Może zdarzyć się, że różne banki różnie wyliczą naszą zdolność, przy czym nie będą to nigdy znaczące różnice i pamiętać przy tym należy, że tam, gdzie otrzymamy propozycję wyższego kredytu, tam najprawdopodobniej koszt finansowania również będzie wyższy.
Co ważne, przy kalkulacji zdolności kredytowej, banki nie biorą pod uwagę wysokości posiadanych kredytów, a wysokość comiesięcznej raty. Dlatego właśnie między w sytuacji, gdy posiadamy kilka kredytów w różnych bankach, warto rozważyć ich refinansowanie, co przyczyni się do obniżenia wysokości płaconej co miesiąc raty.
W celu poprawienia swojej zdolności kredytowej warto również zrezygnować ze zbędnych produktów bankowych, takich jak nieużywane karty kredytowe bądź limit w rachunku.
Bank, weryfikując naszą zdolność kredytową, nie bierze pod uwagę całościowej wysokości posiadanych kredytów, ale wysokość płaconej co miesiąc raty.
Na potrzeby kalkulacji zdolności bank przyjmuje sumę zobowiązań (a nie ich saldo), którą odejmuje od naszych zarobków wraz z innymi obciążeniami.
Odrębną kwestią, która może mieć wpływ na zdolność kredytową, jest posiadanie już jednego lub kilku kredytów hipotecznych. Część banków blokuje ilość kredytów, jaką klient może posiadać. Jest to jednak bardzo indywidualna kwestia, ponieważ każdy bank ma swój model biznesowy. W niektórych instytucjach dopuszczalną ilością kredytów hipotecznych są trzy, w innych nie ma limitów, ale w praktyce uzyskanie kolejnego kredytu wiąże się z koniecznością odpowiadania na coraz większą ilość zapytań ze strony analityka, sprawdzającego nasze możliwości finansowe. Wynika to też z faktu, iż kredyt hipoteczny powinien służyć naszym własnym celom mieszkaniowym i trudno może być, uzasadnić potrzebę zakupu kolejnej nieruchomości. Dlatego często w takim przypadku może okazać się, że brak nam zdolności na uzyskanie kolejnego kredytu.
Kredyt hipoteczny vs. gotówkowyJest to możliwe na kilka sposobów. Głównym z nich jest pozbycie się zbędnych produktów bankowych, takich jak karty kredytowe, limity w rachunku etc. Czasem zdarza się, że posiadamy produkty, o których istnieniu nie pamiętamy i dopiero podczas sprawdzania naszej zdolności okazuje się, że mamy obciążenia, o których nie wiemy. Dlatego dobrze jest to zweryfikować przed udaniem się do banku.
Innym sposobem jest konsolidacja posiadanych (często w różnych bankach) zobowiązań w jeden kredyt, co niejako przy okazji wpłynie też na obniżenie comiesięcznej raty, a to z kolei podwyższy naszą zdolność kredytową.
Bardzo duże znaczenie ma terminowe regulowanie zobowiązań, w związku z tym pamiętajmy o budowaniu naszej historii kredytowej w taki sposób, aby bank nie mógł mieć zastrzeżeń odnośnie naszej wiarygodności. Co ważne, dla banku bezpieczniejszy jest klient, który posiada historię kredytową, niż taki, który nigdy wcześniej nie korzystał z kredytów.
Warto wspomnieć o dużym znaczeniu, jakie dla pozytywnej decyzji kredytowej będzie miała dobra historia kredytowa, którą budujemy regularnie i terminowo spłacając posiadane zobowiązania.
Co ważne, dla banku klient, który posiada historię kredytową, jest bardziej wiarygodny niż ten, który do tej pory nie korzystał z kredytów. Wynika to z faktu, iż w przypadku braku historii kredytowej bank nie ma możliwości przewidzenia, jak taki klient poradzi sobie ze spłatą kredytu hipotecznego. Dla potencjalnego kredytobiorcy taka wątpliwość ze strony banku może wiązać się z dodatkowymi obostrzeniami w postaci na przykład wymaganego wyższego wkładu własnego.
Doradca finansowy, współpracując z wieloma bankami, zdolność klienta wylicza w oparciu o kalkulatory banków. W praktyce zdolność przez niego wyliczona może się jedynie w bardzo niewielkim stopniu różnić od tej, którą uzyskamy później bezpośrednio w banku. Musimy przy tym pamiętać, iż, zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, nasz minimalny wkład własny powinien wynieść 20% wartości nabywanej nieruchomości (niektóre banki akceptują 10- procentowy wkład własny, ale wiąże się to z wyższymi kosztami kredytu). Miejmy to na uwadze, określając nasze możliwości finansowe w kontekście poszukiwania odpowiadającego nam domu lub mieszkania.
Po wybraniu nieruchomości wspólnie z doradcą przyglądamy się najatrakcyjniejszym ofertom kredytowym, a następnie składamy wnioski kredytowe do 2-3 banków.
Dla procesu rozpatrywania wniosku przez bank duże znaczenie ma forma naszego zatrudnienia. Najszybciej (zdarza się, że nawet w 48 godzin) bank weryfikuje wnioski klientów zatrudnionych na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony. Na drugiej szali znajdują się właściciele spółek z o.o, a pośrodku- osoby zatrudnione na podstawie umowy o dzieło lub zlecenia, a także zatrudnione na umowę o pracę na czas określony oraz te, które pracę właśnie zmieniły. W każdym z wyżej wymienionych przypadków uzyskanie kredytu jest możliwe, ale obwarowane dodatkowymi warunkami.
Drugą ważną sprawą jest to, w jaki sposób Ty podchodzisz do formalności. Kredyt hipoteczny wiąże się ze złożeniem wielu dokumentów, a także z ciągłym ich uzupełnianiu. Jeśli szybko dostarczasz wymaganą dokumentację, wypełniasz i podpisujesz wnioski, a także jesteś w stałym kontakcie z osobą zajmującą się Twoją sprawą, to możesz mieć pewność, że czas otrzymania przelewu będzie stosunkowo krótki. Jeżeli natomiast przeciągasz takie sytuacje i jesteś trudno dostępny, to z pewnością wypłata nastąpi stosunkowo późno.
Decydując się na zaciągnięcie kredytu, musisz mieć też na uwadze, jaka jest obecna sytuacja w banku. Istnieją takie okresy w roku, kiedy kredytodawcy, mają nawał pracy, co wynika z faktu, że wiele osób ubiega się o pożyczkę na wybudowanie domu. Najczęściej jest to wiosna oraz początek lata. Wtedy czas na wydanie decyzji może wydłużyć się nawet do miesiąca, kiedy to w normalnym trybie, cała procedura trwa kilka dni. Niestety im więcej osób jest zainteresowanych hipoteką, tym dłużej trzeba czekać na odpowiedź.
Zatem to, jak długa będzie procedura przyznawania kredytu hipotecznego, w dużej mierze zależy od Ciebie i od Twojego zaangażowania. Średni czas to około 2 miesiące. Warto jednak przygotować się i zabezpieczyć na 3, a nawet 4 miesiące oczekiwania, a później nie musieć martwić się, że nie możesz wpłacić odpowiedniej sumy za działkę czy mieszkanie. Pamiętaj także, aby dobrze przygotować się do wzięcia kredytu. Wyprostuj sprawy ze swoimi dochodami, a także sprawdź, czy jeśli chodzi o stan prawny nieruchomości, wszystko jest uregulowane. Warto w takiej sytuacji skorzystać z pomocy specjalistów, którzy przeanalizują Twoją umowę z deweloperem oraz sprawdzą, czy mieszkanie, które chcesz kupić, rzeczywiście jest w takim stanie, jak wydaje się na pierwszy rzut oka.
Wybierając kredyt, warto poznać wszelkie najważniejsze terminy, dotyczące tego temu. Jednym z nich jest oprocentowanie. Oprocentowanie kredytu hipotecznego to odsetki, które musisz zapłacić bankowi w zamian za pożyczenie pieniędzy na zakup nieruchomości. W większości przypadków oprocentowanie kredytu hipotecznego jest znacznie niższe niż gotówkowego. Wiąże się to z tym, że bank otrzymuje w ramach zabezpieczenia nieruchomość. Zwykle oprocentowanie kredytu hipotecznego nie przekracza kilku procent, a w jego skład wchodzi stopa referencyjna oraz marża. Pierwszy czynnik zależy od wskaźnika WIBOR, który narzucany jest przez czynniki zewnętrzne. Jego wysokość nie jest zależna od banku. Bank ma z kolei wpływ na marżę, która stanowi zarobek kredytodawcy. To właśnie ta część oprocentowania sprawia, że niektóre banki oferują wyższe, a inne niższe oprocentowanie.
Kredyt hipoteczny z oprocentowanie stałym został wprowadzony w 2020 roku, wcześniej takiej opcji praktycznie nie było. Polega on na tym, że stopa procentowa, jak wskazuje nazwa, jest stała, a wysokość rat nie zmieni się w czasie zapisanym w umowie z bankiem, która trwa zwykle 5 lat i potem oprocentowanie zmienić można na zmienne lub pozostać przy stałym. Jednak po 5 latach stałe oprocentowanie naliczane jest na nowych zasadach, więc nie ma możliwości, że przez 20 lat trwania kredytu będziemy płacić stałe oprocentowanie zawsze takie samo. Jeśli więc stopy procentowe będą się zmieniać w czasie trwania naszego kredytu z oprocentowaniem stałym, to nasze pozostanie niezmienne.
Natomiast może być to dla nas niekorzystne, jeśli stopy procentowe pójdą w dół. Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym jest dobry dla osób, które lubią mieć zaplanowany budżet na przód, które boją się zmiany oprocentowania na wyższe i nie chcą ryzykować.
Oprocentowanie zmienne jest obecnie najpopularniejsze na rynku kredytów hipotecznych i opiera się na aktualnych stopach procentowych i decyzjach Rady Polityki Pieniężnej. WIBOR to stawka, która ulega zmianom i zmienia oprocentowanie odpowiednio co 3 lub 6 miesięcy. Drugą stawką naliczaną przez bank przy kredycie hipotecznym, która decyduje o naszych ratach kredytu, jest marża banku. Jest ona indywidualna dla danego kredytobiorcy i zależy od różnych czynników jak np. długość trwania kredytu, można też ją negocjować, choć bank nie musi zgodzić się na naszą ofertę. Oprocentowanie zmienne przez niektóre banki podawane jest według zmian co 3 lub 6 miesięcy, nie co miesiąc, więc może pozwolić to na lepsze przygotowanie się na ewentualne podwyżki, które nie zaskoczą nas od razu.
Niektóre banki zgadzają się na zawarcie umowy z oprocentowaniem stałym tymczasowym, co oznacza, że po okresie 5 lat lub na jaki podpisana jest umowa, nie można już wybrać ponownie oprocentowania stałego, lecz zmienne.
Ostateczna decyzja zawsze należy do klienta, ekspert kredytowy może zrobić symulacje i przedstawić mu potencjalne opcje, jednak to każdy indywidualnie ocenić musi jaka opcja przystaje najlepiej do jego warunków. Pamiętajmy, że po kilku latach oprocentowanie może zmienić się ze stałego na zmienne, więc nie jest to decyzja, którą trzeba podjąć na cały czas trwania kredytu z góry. Nie można powiedzieć, który rodzaj oprocentowani bardziej się opłaca, gdyż stopy procentowe ciągle się zmieniają i zależą od wielu czynników. Dlatego osoby, które skłonne są zaryzykować i ewentualnie wygrać tym mniejsze stawki oprocentowania licząc się, że mogą się znacząco zmienić, na pewno chętniej wybiorą kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym.
Natomiast osoby lubiące stabilność, nawet kosztem płacenia wyższego oprocentowani niż inni, chętniej wybiorą kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym, przynajmniej na 5 lat trwania kredytu, na które podpisywana jest umowa z bankiem.
Warto przyjrzeć się analizom ekonomicznym i sytuacji ekonomicznej w kraju, by wybrać rodzaj oprocentowania do kredytu. Jeśli prognozy na najbliższych kilkanaście lat są niekorzystne, a sytuacja w kraju prezentuje się gorzej, np. trwa inflacja, lepiej wybrać kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym i przynajmniej przez 5 lat nie martwić się skaczącymi stopami procentowymi. Natomiast jeśli prognozy wysokości stóp procentowych są wyjątkowo korzystne, warto rozważyć podjęcie ryzyka wzięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym.
Należy pamiętać, że oferta oprocentowania stałego z banku będzie wyższa niż oprocentowania zmiennego w danym momencie, natomiast patrzeć należy na zmiany stóp procentowych i przewidywania wobec nich na przyszłość nie tylko na sytuacje w danym momencie, kiedy podpisujemy umowę z bankiem.
Banki indywidualnie opracowują swoją marżę, jednak biorą pod uwagę wiele różnych czynników. Jednym z najważniejszych jest sytuacja na rynku. Zbyt wysokie oprocentowanie może zrazić klientów, a zbyt niskie nie gwarantuje zarobku.
Oprócz tego na jego wysokość wpływają algorytmy bankowe, zmiany stóp procentowych oraz gospodarka nie tylko w Polsce, ale i na świecie.
Jeśli chodzi o wartość oprocentowania kredytu hipotecznego, to zależy ona oczywiście od kwoty i preferowanego czasu spłaty. Zakładając, że potrzebujemy 200 000 zł, a okres spłaty określamy na 25 lat, kwota oprocentowania waha się pomiędzy 2, a nieco ponad 3%. Teraz pewnie niewiele Ci to mówi, ponieważ tak małe wartości procentowe, dają złudne poczucie niewielkiej kwoty do spłacenia, a co za tym idzie niezbyt dużej różnicy między bankami. Natomiast jeśli chodzi o liczby, to perspektywa bardzo się zmienia. Przy najtańszym kredycie, którego oprocentowanie wynosi 2,11%, kwota spłaty to niespełna 58 000 zł, natomiast w opcji najdroższej (oprocentowanie 3,10%) wartość ta wynosi ponad 93 000 zł. Teraz różnica jest zauważalna, prawda?
Przygotowując się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, warto zgromadzić jakiś własny wkład. Jest to istotne nie tylko dlatego, że wtedy kwota pożyczki będzie mniejsza, a co za tym idzie raty niższe, ale również przez wzgląd na to, że tylko wtedy banki zdecydują się go udzielić. Zazwyczaj kredytodawcy wymagają wkładu własnego o wysokości minimum 20% wartości nieruchomości.
Standardowo, zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, wymagany wkład własny w przypadku kredytu hipotecznego, powinien wynieść 20% wartości transakcji. W praktyce część banków dopuszcza 10-procentowy wkład własny, ale wiąże się to z wyższymi kosztami kredytu (np. ubezpieczeniem niskiego wkład własnego).
Niestety, już od wielu lat nie można dostać kredytu hipotecznego bez wkładu własnego, a najniższy możliwy wkład to 10% ceny nieruchomości. Wkładem własnym do kredytu hipotecznego może być nie tylko gotówka, jednak zależy to od indywidualnej decyzji banku i nie wszystkie możliwości są przez banki mile widziane lub akceptowane.
Osoby niedysponujące gotówką na wkład własny a próbujące zdobyć go w inny sposób muszą pamiętać również, że wkładem własnym do kredytu hipotecznego nie mogą być:
Dobrą informacją jest, że wkład własny do kredytu nie oznacza, jak się może wydawać, jedynie gotówki, którą przelewamy bankowi. Jest cała lista opcji, które traktowane być mogą jako wkład własny do kredytu hipotecznego.
Zadatek przy zakupienie nieruchomości to wpłata, która chronić ma kupującego i sprzedającego. Dzięki niej, gdy kupujący wycofa się lub nie spełni przewidzianych warunków, zadatek mu przepada. Natomiast w przypadku wycofania się przez sprzedającego musi on zapłacić kupującemu podwójną kwotę zadatku. Chroni on zatem obie strony i dodatkowo może być traktowany jako wkład własny do kredytu hipotecznego, gdyż zwykle stanowi 10% wartości nieruchomości, wystarczy jedynie przy spisaniu umowy przedwstępnej wpisać tam kwotę zadatku, w czym oczywiście pomoże notariusz.
Bardzo częste jest, że młoda para dostaje od rodziny pieniądze na wkład własny do kredytu hipotecznego po ślubie. Zaleca się, by były one przekazane w formie darowizny, gdyż przekazywane w rodzinie (czyli w zakresie zerowej grupy kredytowej) nie są obciążone podatkiem od darowizn i spadków. Wystarczy zgłosić taką darowiznę do 6 miesięcy od jej otrzymania w urzędzie skarbowym wypełniając formularz SD-Z2 i potwierdzić np.wydrukiem przelewu z banku.
IKE, czyli Indywidualne Konto Emerytalne lub IKZE, czyli Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego, to środki gromadzone na emeryturę i konto takie może założyć każdy, kto ukończył 16 lat. Dobra informacja jest taka, że banki akceptują zgromadzone w ten sposób oszczędności jako wkład własny do kredytu hipotecznego. IKE ma swoje limity i wymagania co do wysokości wpłat, ale warto przyjrzeć się im jako inwestycji na przyszłość.
Działka budowlana, na której chcemy postawić dom, jest traktowana jako wkład własny do kredytu hipotecznego według KNF, więc nie musimy się w takim wypadku martwić o posiadanie dodatkowej gotówki. Oczywiście bank zweryfikuje czy taka działka nie jest już obciążona hipoteką, ale nawet jeśli ciążą na niej długi, to jest szansa, że bank wystawi pozytywną opinię i jakaś cześć wartości tejże działki zostanie uznana za wkład własny do kredytu hipotecznego. Co więcej, prowadzone na działce prace budowlane, materiały budowlane, a nawet zaliczka dla dewelopera mogą być potraktowane jako wkład własny, o ile udowodnimy ich wartość paragonami lub fakturami, które należy skrupulatne zbierać i przechowywać.
Inne nieruchomości jak np. mieszkanie może być wkładem własnym do kredytu, o ile chcemy je sprzedać, nie jest obciążone hipoteką i zostanie wycenione przez rzeczoznawcę, a my wyrazimy oficjalnie chęć sprzedania mieszkania po przeprowadzce do nieruchomości, na którą bierzemy kredyt hipoteczny.
Wybierając kredyt, warto przejrzeć różne oferty banków, ponieważ mogą one znacząco się od siebie różnić. Informacje o stopach procentowych można uzyskać z wielu różnych źródeł. Po pierwsze, oczywiście w bankach, jednak jest to sposób, który zajmuje sporo czasu. Trzeba odwiedzić strony internetowe, zadzwonić na infolinię lub osobiście przejść się do placówki, aby uzyskać niezbędne informacje. Czasami jest to dobra opcja, szczególnie jeśli pod uwagę bierzemy tylko 2 lub 3 banki, ponieważ zdarza się, że pracownicy przekazują klientom oferty spersonalizowane pod ich potrzeby. Drugą opcją na zorientowanie się w oprocentowaniach kredytów hipotecznych są porównywarki, które bez problemu możesz znaleźć w Internecie. Ostatnia opcja to rankingi, jednak na to trzeba uważać.
Nie od dziś wiadomo, że część działań internetowych to jeden z elementów promocji. Czasami takie rankingi celowo faworyzują jedne opcje, a inne umieszczają bardzo nisko. Nie oznacza to jednak, że nie warto się nimi zainteresować.
Oczywiście zestawienia tego typu należy znać, ale dobrą praktyką jest sugerowanie się kilkoma źródłami informacji.
Kiedy okaże się, że jesteś przygotowany do wzięcia kredytu, czyli Twoja zdolność będzie akceptowana przez placówki, a wkład własny odpowiedni, możesz przejść do wyboru kredytodawcy. Istnieje kilka czynników, które musisz wziąć pod uwagę. M.in. wysokość oprocentowania, wielkość wkładu własnego oraz inne zapisy umowy, które pozwalają Ci na bezpieczną i korzystną dla Ciebie spłatę. Warto także zwrócić uwagę na wszelkie strony w Internecie, na których pojawiają się aktualne rankingi i porównania kredytów hipotecznych. Dzięki takim portalom nie musisz udawać się na spotkanie do każdego banku ani prześledzić osobno każdej witryny internetowej, aby móc dowiedzieć się jak wygląda procedura kredytowania w poszczególnych placówkach.
Wiele osób obawia się, że portale oferujące rankingi i porównania kredytów hipotecznych nie są rzetelne. Oczywiście mogą pojawić się wyjątki, ale zazwyczaj miejsca takie są uzupełnione o bieżące, konkretne i przede wszystkim prawdziwe informacje. Warto więc z nich czerpać, ponieważ jest to znaczne ułatwienie, szczególnie w pierwszej fazie wyboru kredytodawcy.
Biuro Informacji Kredytowej (BIK) to niezwykle ważne dla wielu banków narzędzie, dzięki któremu są w stanie w łatwy sposób oszacować zdolność kredytową klientów, starających się o udzielenie kredytu hipotecznego na zakup domu czy mieszkania. W BIK-u dostępne są informacje dotyczące zaległości oraz nieuregulowanych w terminie rat. Nie warto jednak kojarzyć Biura Informacji Kredytowej wyłącznie ze statusem zadłużenie i ewentualnymi zaległościami w spłacie zaciągniętych zobowiązań. W BIK budowana jest także pozytywna historia kredytowa.
Do Biura Informacji Kredytowej trafia każdy, kto choć raz zdecydował się na zaciągnięcie kredytu niezależnie od jego rodzaju i wysokości lub jest posiadaczem karty kredytowej z limitem. Jeżeli nigdy nie pojawiły się problemy ze spłatą zaciągniętych zobowiązań, wówczas w bazie BIK znajduje się wyłącznie pozytywna historia kredytowa.
Każda osoba, niezależnie od tego, czy decyduje się na zaciągnięcie zobowiązania kredytowego, czy też nie, ma prawo sprawdzić swoją historię w bazie Biura Informacji Kredytowej. Jak tego dokonać? Nie jest to specjalnie trudne, a sposobów na uzyskanie takich informacji jest kilka.
Najbardziej sprawdzonym i najczęściej wykorzystywanym jest rejestracja na stronie BIK-u. Warto jednak pamiętać o tym, że tu zupełnie inaczej niż na innych stronach internetowych rejestracja nie jest prowadzona przez przycisk ''zarejestruj się'' a ''zaloguj się''. Wówczas należy przejść do formularza rejestracyjnego i rozpocząć wprowadzanie najistotniejszych danych. Do rejestracji niezbędny będzie dowód osobisty. Po wypełnieniu formularza każda osoba musi zostać poddana dodatkowej weryfikacji tożsamości — głównie polega to na wykonaniu przelewy weryfikacyjnego. Po założeniu konta należy przejść do złożenia raportu o swojej osobie. BIK jest darmowy pod warunkiem, że sprawdzanie danych z bazy odbywa się nie częściej niż raz na pół roku. Osoby, które nie chcą pobierać raportu, mogą zdecydować się na skorzystanie ze specjalnej aplikacji Mój BIK. Po zalogowaniu się do aplikacji można na bieżąco sprawdzać stan swoich kredytowych. zobowiązań.
Najlepiej widzianą przez bank formą zatrudnienia jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Dodatkowo jeżeli wykonujemy tzw. zawód zaufania publicznego na wyżej wspomnianych warunkach, wówczas możemy liczyć na szybszą analizę naszego wniosku kredytowego i mamy większe szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej niż na przykład właściciel spółki z o.o. lub pracownik zatrudniony na umowę zlecenie lub o dzieło lub posiadający umowę na czas określony.
Kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie. Podjęcie decyzji o jego zaciągnięciu powinno być przemyślane. Warto, więc poświęcić czas na zapoznanie się z wieloma ofertami banków i zdecydować się na opcję najlepszą dla siebie. W wyborze najkorzystniejszej pożyczki pomogą internetowe rankingi banków, kalkulatory oraz porównywarki kredytów.
Jakie inne warunki pojawiają się w przypadku decyzji kredytowej? Warunkiem, który pojawia się zawsze w każdej decyzji, jest podpisanie aktu notarialnego, ale również możemy być proszeni o ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie, czy od ryzyka utraty pracy. Bank może również wymagać tego, aby klient zapewnił na rachunku pewną kwotę, żeby bank mógł sobie ją pobrać, jako prowizję za uruchomienie kredytu. Jakie inne warunki mogą się pojawić? Aby uzyskać decyzję kredytową to np. przeniesienie własności mieszkania, wpis hipoteki w dziale trzecim księgi wieczystej. Podczas wybierania rozwiązania dla siebie należy szczególną uwagę zwrócić na oprocentowanie kredytu, ponieważ to ono głównie wpływa na ostateczną sumę środków, które trzeba zwrócić. Równie ważnym czynnikiem jest wysokość rat. W wyliczeniu szacowanej wysokości miesięcznej spłaty pomogą wspomniane już kalkulatory kredytowe. Oprocentowanie oraz wysokość rat to ważne kwestie, jednak nie należy zapominać, że na całość zobowiązania składa się jeszcze wiele innych czynników, na przykład: ubezpieczenie, prowizje, dodatkowe opłaty.
Nieco inne procedury będą nas czekały w przypadku kupna nieruchomości z rynku pierwotnego, ponieważ tam pojawia się transzowość, a od momentu podpisania umowy z deweloperem, do przeniesienia własności może minąć nawet kilka lat, w przypadku np. dziury w ziemi.
Zebranie odpowiedniej dokumentacji, podczas procesu ubiegania się o uzyskanie kredytu, to kwestia wymagająca dużej uwagi. Na liście przygotowanych papierów powinny znaleźć się między innymi:
1) Dokumenty osobowe
2) Weryfikacja dochodów
Uwaga ogólna: Bank może poprosić dodatkowo o oświadczenie o dochodach lub zaświadczenie o źródle dochodu – w zależności od sytuacji.
3) Dokumenty dotyczące nieruchomości
Warto pamiętać: Wymogi mogą się różnić między bankami; zawsze sprawdź aktualną listę dokumentów przed złożeniem wniosku.
Oczywiście pozostaje jeszcze wiele dokumentów związanych z samą nieruchomością. Jest to między innymi umowa przedwstępna, a także dokumenty związane ze sprzedającym. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego konieczne jest posiadanie odpisu z księgi wieczystej oraz zaświadczenia ze spółdzielni. Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, musisz pamiętać natomiast o pozwoleniu na użytkowanie (w przypadku zakończonej budowy), prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę (w przypadku niezakończonej budowy), a także kopię pełnomocnictwa, jeśli deweloper posiada reprezentantów.
Po sprawdzeniu naszej zdolności kredytowej bank przygotowuje decyzję kredytową. Jeżeli jest ona pozytywna, następnym krokiem, który będzie poprzedzał przystąpienie do umowy przeniesienia własności nabywanej nieruchomości, będzie podpisanie umowy kredytowej. Bezwzględnie musi być ono poprzedzone kompleksowym sprawdzeniem zapisów umownych, w czym pomocą służy Pewny Lokal. Dzięki skorzystaniu ze wsparcia prawników Pewnego Lokalu zyskamy pewność, że umowa, którą zamierzamy podpisać, nie zawiera klauzul abuzywnych, a my, przystając na zapisy umowne, jesteśmy zabezpieczeni przed niepotrzebnymi ryzykami.
Jeżeli po weryfikacji przez bank złożonych dokumentów (w tym m.in. zaświadczenia o zarobkach, wyciągów z konta, dokumentów dotyczących nieruchomości- umowy przedwstępnej, numeru KW lub odpisu z niej) otrzymamy pozytywną decyzję kredytową, oznacza to, że możemy podpisać umowę kredytową, a następnie- umowę przeniesienia własności nieruchomości.
Umowa kredytowa jest obszernym dokumentem, który niesie ze sobą wieloletnie zobowiązanie wobec kredytującego zakup nieruchomości banku. Dlatego bardzo ważne jest dokładne zapoznanie się ze wszystkimi jej zapisami i jej dokładne sprawdzenie przed jej podpisaniem. Dobrze jest na tym etapie skorzystać ze wsparcia prawnika, jakie zapewnia Pewny Lokal, dzięki czemu zyskamy pewność, że nasz interes jest odpowiednio chroniony, a nasza umowa jest wolna od klauzul abuzywnych.
Czy decyzja kredytowa, a promesa, to jest to samo? Te pojęcia są często mylone, gdyż promesa w rozumieniu bankowym, to dokument, o który klient może zawnioskować. W części banków promesa jest płatna, ale zawsze oficjalnie stwierdza, że bank jest w stanie udzielić finansowania klientowi na konkretną kwotę. Jeżeli mówimy o decyzjach kredytowych, to banki czekają na spełnienie pewnych warunków przez klienta i wydają decyzję dotyczącą możliwości wzięcia kredytu. Aby można było uruchomić kredyt, musimy otrzymać od banku decyzją ostateczną.
Po podpisaniu umowy kredytowej możemy przystąpić do umowy przyrzeczonej ze sprzedającym, po której zawarciu, oraz po spełnieniu przez nas warunków wskazanych w decyzji i umowie kredytowej, kredyt zostanie uruchomiony, a środki przekazane sprzedającemu (w przypadku rynku pierwotnego wygląda to inaczej, ponieważ wypłata środków dokonywana jest w transzach na rachunek powierniczy dewelopera na podstawie weryfikowanych każdorazowo przez bank postępów prac na budowie).
Każdy klient jest inny i każdy z kilkunastu banków będzie miał swój sposób, aby zachęcić do siebie kredytobiorców. W ofertach proponowanych przez banki możemy zauważyć, że posiadają do siebie podobne elementy. Jednym z takich podobieństw będzie na pewno marża i ewentualnie ubezpieczenie nieruchomości. Porównując banki do siebie, możemy również zauważyć, że niezmienne jest to, iż im mniejsza jest rata kredytu, tym dłużej będziemy go spłacać i będzie się to wiązało z większym kosztem całkowitym.
Natomiast to, czy dane finansowanie będzie wiązało się z zapłatą prowizji, czy uzyskaniem dodatkowych ubezpieczeń, to już będzie sprawa indywidualna danego banku.
Podsumowując, kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie wobec banku, zaciągane w głównej mierze na zakup dowolnej nieruchomości. Oprocentowanie takiej pożyczki to średnio około 5-6% w skali roku. Bank zabezpiecza kredyt poprzez nałożenie hipoteki na kupowany (lub inny) lokal lub działkę. Aby zmniejszyć wysokość rat, warto wziąć kredyt na okres od 15 do 20 lat. Uważnie należy prześledzić dodatkowe produkty oferowane przez bank, mogą one podnieść wartość kredytu. Teraz już wiesz, czym jest kredyt hipoteczny. Czy to rozwiązanie dla Ciebie? Musisz ocenić samodzielnie!
Posłuchaj nowego odcinka podcastu o dopłatach do kredytów.
Zachęcamy do obejrzenia naszych specjalistów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz jedną z naszych lekcji.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
