„Pożyczanie” pełnomocnika przez notariusza deweloperowi: na co uważać?

Kupno mieszkania od dewelopera to dla wielu osób najważniejsza transakcja w życiu. Towarzyszy jej szereg formalności, a jednym z kluczowych uczestników procesu jest notariusz. Właśnie jego obecność ma gwarantować bezpieczeństwo i równowagę stron. Tymczasem w praktyce zdarzają się sytuacje, w których ten standard zostaje poważnie naruszony — zwłaszcza gdy notariusz zaczyna działać zbyt blisko jednej ze stron, często dewelopera Jedną z najbardziej problematycznych praktyk jest tzw. „pożyczanie” pełnomocników przez notariuszy deweloperom. Chodzi o przypadki, gdy osoba podpisująca umowę w imieniu dewelopera nie jest jego pracownikiem, lecz współpracownikiem kancelarii notarialnej. Z punktu widzenia kupującego taka sytuacja powinna budzić poważne wątpliwości, a czasem nawet może stanowić podstawę do zakwestionowania ważności czynności prawnej.

Kim jest pełnomocnik dewelopera i jaka jest jego rola?

W typowej transakcji deweloperskiej po stronie sprzedającego występuje pełnomocnik – osoba upoważniona do podpisania aktu notarialnego w imieniu spółki. W idealnym modelu jest to pracownik lub członek zarządu dewelopera, który działa w granicach udzielonego mu pełnomocnictwa. Pełnomocnik ma obowiązek znać treść umowy, reprezentować interes dewelopera i potwierdzić, że warunki transakcji odpowiadają jego woli. Nie jest to więc rola czysto formalna – to osoba faktycznie podpisująca umowę w imieniu strony.

Na czym polega „pożyczanie” pełnomocnika przez notariusza?

W praktyce na rynku nieruchomości pojawiło się zjawisko, które eksperci określają mianem „pożyczania” pełnomocników. Oznacza ono sytuację, w której notariusz nie tylko obsługuje transakcję, ale także wyznacza osobę podpisującą akt w imieniu dewelopera.

Najczęściej wygląda to tak:

• deweloper współpracuje stale z konkretną kancelarią notarialną,
• w danym dniu odbywa się wiele podpisów z klientami,
• zamiast wysyłać swojego przedstawiciela, deweloper korzysta z „pełnomocnika”, którego zapewnia notariusz,
• osoba ta formalnie dysponuje pełnomocnictwem od dewelopera, ale faktycznie jest związana z kancelarią, nie ze spółką sprzedającą.

Taka praktyka, choć w branży nieruchomości znana od lat, jest skrajnie nieetyczna i może naruszać zasadę bezstronności notariusza.

Dlaczego to niebezpieczne dla kupującego?

Na pierwszy rzut oka może wydawać się, że dla nabywcy nie ma znaczenia, kto podpisuje akt po stronie dewelopera — skoro ma pełnomocnictwo, wszystko jest w porządku. W rzeczywistości jest to bardzo ryzykowna sytuacja. Po pierwsze, pełnomocnik powiązany z kancelarią notarialną nie działa w pełni niezależnie. W praktyce reprezentuje nie tylko interes dewelopera, ale i samego notariusza, z którym współpracuje. W razie sporu może dojść do konfliktu lojalności – między obowiązkiem wobec dewelopera a zależnością wobec kancelarii. Po drugie, zwiększa się ryzyko braku realnej kontroli nad treścią umowy. Osoba „pożyczona” często nie zna szczegółów inwestycji, nie potrafi udzielić klientowi informacji o stanie prac budowlanych, harmonogramie czy zapisach dotyczących kar umownych. Po trzecie, taka praktyka osłabia zasadę równowagi stron – notariusz, zamiast być bezstronnym arbitrem, staje się stroną współzależną od dewelopera, z którym utrzymuje stałą współpracę.

Pożyczanie pełnomocnika przez notariusza

Co mówi prawo o takich sytuacjach?

Bezpośrednio w ustawie brak przepisu, który wprost zakazywałby notariuszowi udostępniania pracowników czy współpracowników jako pełnomocników klientów. Jednak obowiązuje go zasada bezstronności i niezależności zawodowej, wynikająca z art. 1 i art. 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie. Zgodnie z tymi przepisami notariusz powinien działać „w sposób zgodny z prawem i z zasadami etyki zawodowej, dbając o zabezpieczenie praw i słusznych interesów stron czynności notarialnej”. Użyczenie własnego współpracownika jako pełnomocnika jednej ze stron budzi oczywiste wątpliwości etyczne i narusza zasadę bezstronności. W niektórych przypadkach może to być również potraktowane jako rażące naruszenie etyki zawodowej i stanowić podstawę do postępowania dyscyplinarnego przed izbą notarialną.

Jak rozpoznać, że pełnomocnik jest „pożyczony”?

Kupujący często nie zdają sobie sprawy z tego, że po stronie dewelopera nie występuje jego pracownik. Warto zwrócić uwagę na kilka sygnałów ostrzegawczych:

• osoba podpisująca umowę nie posługuje się adresem e-mail lub pieczęcią firmową dewelopera,
• pełnomocnik nie zna szczegółów inwestycji i unika odpowiedzi na pytania,
• pełnomocnictwo zostało udzielone bardzo ogólnie, bez wskazania konkretnej umowy,
• kancelaria, w której podpisywany jest akt, jest „stałą” kancelarią obsługującą tylko jednego dewelopera.

Jeśli pojawi się choć jeden z tych sygnałów, warto poprosić o kopię pełnomocnictwa i spokojnie przeanalizować jego treść — lub skonsultować dokument z niezależnym prawnikiem.

Jak chronić swoje interesy?

Aby uniknąć ryzyka związanego z „pożyczonym” pełnomocnikiem, kupujący powinien:

• Sprawdzić treść pełnomocnictwa – dokument powinien wskazywać konkretną osobę, datę i przedmiot umowy.
• Upewnić się, kim jest pełnomocnik – można zapytać wprost, czy jest pracownikiem dewelopera.
• Zachować czujność przy wyborze kancelarii. Jeśli to deweloper nalega na konkretną kancelarię, warto zaproponować inną – lub skonsultować się z niezależnym prawnikiem.

Poprosić o dodatkowe wyjaśnienia od notariusza. Ma on obowiązek poinformować strony o wszystkich okolicznościach mogących wpływać na ich interesy.

Odpowiedzialność notariusza 

Notariusz ponosi odpowiedzialność zawodową i cywilną za czynności dokonane z naruszeniem prawa. Jeśli jego działanie lub zaniechanie doprowadzi do szkody – np. nieważności umowy lub utraty pieniędzy przez klienta – może odpowiadać odszkodowawczo, a nawet dyscyplinarnie. W skrajnych przypadkach, gdy udowodnione zostanie, że notariusz świadomie uczestniczył w praktyce „pożyczania” pełnomocników, możliwe jest zawiadomienie prokuratury lub prezesa sądu apelacyjnego, który sprawuje nadzór nad notariatem.

Dlaczego problem jest trudny do wykrycia

Praktyka „pożyczania” pełnomocników jest trudna do udowodnienia, ponieważ formalnie wszystko odbywa się zgodnie z przepisami. Pełnomocnictwo jest ważne, notariusz zachowuje formę aktu, a dokumenty są poprawne. Dopiero analiza relacji między deweloperem a kancelarią ujawnia konflikt interesów. Eksperci wskazują, że zjawisko to utrzymuje się głównie w dużych miastach, gdzie notariusze obsługują masowo setki aktów dla kilku kluczowych deweloperów. W takich warunkach łatwo o pokusę uproszczeń – ale kosztem bezpieczeństwa klientów.

Co może zrobić klient, który ma wątpliwości

Jeśli po podpisaniu aktu notarialnego klient dowie się, że pełnomocnik dewelopera był powiązany z kancelarią, może:

• złożyć skargę do okręgowej rady notarialnej,
• zawiadomić Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o potencjalnym konflikcie interesów,
• w razie szkody – wystąpić z roszczeniem cywilnym przeciwko notariuszowi, powołując się na naruszenie zasady bezstronności.

„Pożyczanie” pełnomocników przez notariuszy – ryzykowna praktyka przy umowach deweloperskich

„Pożyczanie” pełnomocników przez notariuszy deweloperom to praktyka wątpliwa etycznie i potencjalnie niebezpieczna dla kupujących. Osłabia ona zaufanie do instytucji notariatu, prowadzi do konfliktu interesów i ogranicza transparentność rynku nieruchomości. Kupujący powinni pamiętać, że notariusz ma obowiązek zachować neutralność i dbać o równowagę stron. W razie wątpliwości warto domagać się pełnej informacji o tym, kto reprezentuje dewelopera, na jakiej podstawie i czy nie istnieją powiązania między kancelarią a sprzedającym. Świadome podejście do procedury podpisywania aktu to najlepsza ochrona przed nadużyciami.

Zagadnienie „pożyczania” pełnomocników oraz inne nieetyczne praktyki w środowisku notarialnym zostały szczegółowo omówione w odcinku podcastu Pewnego Lokalu, w którym eksperci wyjaśniają, jak rozpoznać nieprawidłowości i jak się przed nimi zabezpieczyć. Zapraszamy do zapoznania się z odcinkiem tutaj: https://youtu.be/5Tv7DSv5u38

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Autor
Olga Łęga

Pracuje dla nas już ponad 5 lat. Zna ustawę deweloperską i wynikające z niej prawa i obowiązki dewelopera, a także prawa nabywców. O rynku deweloperskim pisze w przystępny sposób. Absolwentka filologii polskiej, która cały czas poznaje rynek nieruchomości. Potrafi załatwić formalności związane z budową domu. Interesuje ją inwestowanie w grunty. Lubi pracę w ogrodzie. Wolne chwile spędza z rodziną i psem.