Sporządzenie aktu notarialnego to główna czynność notarialna wykonywana przez notariuszy. Notariusz to prawnik powoływany przez ministra sprawiedliwości w specjalnej procedurze. Status notariuszy reguluje ustawa prawo o notariacie. Akt notarialny może być sporządzony w zasadzie wyłącznie przez notariusza i ma charakter dokumentu urzędowego. Akt potwierdza dokonanie określonych czynności w obecności notariusza (np. zawarcie umowy sprzedaży mieszkania). Niektóre czynności muszą być sporządzone w formie aktu notarialnego, w przeciwnym wypadku są nieważne. Jeżeli dla określonej czynności prawo nie przewiduje obowiązku sporządzenia aktu notarialnego, strony mogą umówić się na sporządzenie umowy u notariusza.
Co do zasady umowa deweloperska i umowa przenosząca własność (czym się różnią piszemy w tym artykule) powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Stanowi o tym art. 158 kodeksu cywilnego oraz art. 26 tzw. ustawy deweloperskiej. Wynika to z założenia, że sprzedaż i przeniesienie własności nieruchomości jest na tyle poważną sprawą, że ustawodawca poddał zawieranie takich umów dodatkowemu “nadzorowi” notariuszy. Podpisanie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się jednak z dodatkowymi kosztami dla stron. Zgodnie z ustawą deweloperską wynagrodzenie notariusza w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej (także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej i koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym) obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Niestety taki korzystny “podział” kosztów nie został przyznany przy zawieraniu umowy przenoszącej własność, go zwykle deweloperzy obciążają tymi kosztami w całości nabywcę.
Nabywcy podpisują z deweloperami także inne umowy. Zwykle umowa rezerwacyjna nie wymaga formy aktu notarialnego. Jej celem jest bowiem czasowe wyłączenie oferowania przez dewelopera sprzedaży lokalu aby potencjalny nabywca mógł się zastanowić czy podpisze umowę deweloperską. Cena rezerwacji również nie jest na tyle duża aby ponosić dodatkowe koszty wizyty u notariusza. Jeżeli chodzi o umowę przedwstępną to deweloperzy proponują taką formę jeżeli zakończył już wszystkie prace budowlane związane z inwestycją i uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku. Takie umowy czasami są proponowane w formie aktu notarialnego, a czasami nie, co naraża nabywców lokali na niebezpieczeństwo transakcji.
Tabela 1. Kroki do wykonania przy kupnie mieszkania od dewelopera
| Krok | Czynność | Opis |
| 1. | Podpisanie umowy rezerwacyjnej; | Już na tym etapie poznasz standard wykończenia zawarty w prospekcie informacyjnym. Możesz przygotować się do odbioru już od tego momentu. Tutaj też możesz negocjować swoje poprawki do mieszkania, przynajmniej te zawarte na papierze. |
| 2. | Podpisanie umowy deweloperskiej; | Czynność wykonywana w obecności notariusza. Tutaj godzisz się na warunki zawarte w umowie i prospekcie informacyjnym. |
| 3. | Odbiór mieszkania; | Tutaj weryfikujesz stan z umowy ze stanem faktycznym nieruchomości. Możesz odebrać mieszkanie bądź nie. Od czego to zależy, napisaliśmy w kolejnych częściach tego artykułu. |
| 4. | (Opcjonalnie) drugi odbiór mieszkania; | Po zgłoszonych poprawkach do mieszkania, w przypadku jego nieodebrania w poprzednim kroku, deweloper poprawia usterki i organizuje kolejny odbiór. Wtedy weryfikujesz to, co zostało poprawione — czyli protokół odbioru ze stanem poprawionym. |
| 5. | Odbiór kluczy; | Od tego momentu obejmuje cię 5-letnia rękojmia w przypadku wad ukrytych, o których wspominaliśmy wyżej. |
| 6. | Przeniesienie umową prawa własności na nabywcę; | Cały ten zbiór czynności wieńczy kolejna wizyta u notariusza, gdzie on finalnie wpisuje Cię do księgi wieczystej danej nieruchomości. |
Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 grudnia 2011 r. (sygn. akt: VI Aca 630/11) uznał za niedozwoloną klauzulę w umowach narzucającą czas i kancelarię notarialną w której dojdzie do podpisania umowy. Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wspomnianego wyroku podkreślił, że "zdarzyć się może, iż konsument ma zaprzyjaźnionego notariusza, któremu ufa, który dokona czynności notarialnych taniej niż wskazany przez pozwanego lub zupełnie zrezygnuje ze swojego wynagrodzenia. Zgodnie bowiem z uchwałą SN notariusz może zrezygnować z wynagrodzenia za dokonane przez niego czynności notarialne (sygn. akt I KZP 7/09)."
Postanowienie ograniczające konsumentowi możliwość dokonania wyboru miejsca podpisania umowy notarialnej stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 1 § 1 kodeksu cywilnego , gdyż kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Oznacza to, że deweloper nie może narzucić nam konkretnej kancelarii notarialnej, w której mamy podpisać umowę.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera składają się z wielu elementów. Reguluje je Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa notarialna jest liczona od wartości nieruchomości. Jeżeli kupujący podpisuje z deweloperem umowę deweloperską, to szczegółów opłat należy doszukiwać się w paragrafie 3 właśnie tego rozporządzenia.
W przypadku umowy deweloperskiej notariusz pobiera ½ taksy notarialnej wyliczanej na podstawie paragrafu 3. Warto też dodać, że koszty notarialne związane z podpisaniem umowy deweloperskiej ponoszą po połowie deweloper oraz nabywca mieszkania. Wygląda to zupełnie inaczej niż w przypadku umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, gdzie opłaty dokonuje tylko kupujący.
Koszty umowy deweloperskiej zależą od Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zatem jeżeli przykładowo wartość mieszkania mieści się w przedziale od 60 000 zł do 1 000 000 zł, to taksa wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. W tym przypadku wynagrodzenie notariusza będzie wynosiło 2000-4700 zł. Należy pamiętać, że podana stawka jest stawką maksymalną i można ją negocjować.
Mówiąc o kosztach notarialnych, nie wolno zapomnieć o wydatkach związanych z wypisaniem tego aktu. Przy umowie deweloperskiej wymaga się sporządzenia co najmniej 3 wypisów, z czego dokumenty te trafiają po jednym dla każdej ze stron oraz do sądu. Koszt tych wypisów wynosi 6 zł + VAT od strony. Sama umowa deweloperska liczy w okolicy 20, a nawet 30 stron. Może zatem zdarzyć się, że taksa notarialna za wypis będzie znacznie przewyższała taksę za samą umowę deweloperską.
Kolejny wydatek związany z umową deweloperską to podatek VAT, czyli podatek od towarów i usług. Wynosi on 23%. Z umową deweloperską, a konkretnie z jej kosztami, związana jest również opłata sądowa. Ta opłata jest stała i wynosi 200 zł. Pobiera ją notariusz, kierujący wniosek do właściwego sądu wieczystoksięgowego.
Jeżeli masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości dotyczące kosztów notarialnych przy umowie deweloperskiej, skontaktuj się z Pewny Lokal. Mamy w swoim zespole specjalistów, którzy znają się nie tylko na budownictwie i prawie budowlanym, ale też na sprawach związanych z finansowaniem tej inwestycji. Przekażą Ci cenne informacje dotyczące kosztów umowy, a także doradzą na etapie jej podpisywania, wykonają szczegółową analizę umowy i pomogą wynegocjować korzystne warunki.
Już dziś skontaktuj się z ekspertami z Pewny Lokal!
Jeżeli chcesz sprawdzić akt notarialny proponowany przez dewelopera, to prawnicy firmy Pewny Lokal mają szczególne doświadczenie w sprawdzaniu umów deweloperskich, przedwstępnych i przenoszących własność (więcej o analizie mówimy w artykule). W razie pytań, pisz na adres: kontakt@pewnylokal.pl lub dzwoń na naszą infolinię: 797 014 014.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
