Porada prawna lub napisz do nas

Umowa deweloperska u notariusza

W artykule opisujemy jakie umowy z deweloperem są podpisywane w formie aktu notarialnego i co to oznacza.
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w kwestiach prawnych?
Zamów analizę prawna

Co to jest akt notarialny?

Sporządzenie aktu notarialnego to główna czynność notarialna wykonywana przez notariuszy. Notariusz to prawnik powoływany przez ministra sprawiedliwości w specjalnej procedurze. Status notariuszy reguluje ustawa prawo o notariacie. Akt notarialny może być sporządzony w zasadzie wyłącznie przez notariusza i ma charakter dokumentu urzędowego. Akt potwierdza dokonanie określonych czynności w obecności notariusza (np. zawarcie umowy sprzedaży mieszkania). Niektóre czynności muszą być sporządzone w formie aktu notarialnego, w przeciwnym wypadku są nieważne. Jeżeli dla określonej czynności prawo nie przewiduje obowiązku sporządzenia aktu notarialnego, strony mogą umówić się na sporządzenie umowy u notariusza.

Akt notarialny - umowa deweloperska i przenosząca własność

Co do zasady umowa deweloperska i umowa przenosząca własność (czym się różnią piszemy w tym artykule) powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Stanowi o tym art. 158 kodeksu cywilnego oraz art. 26 tzw. ustawy deweloperskiej. Wynika to z założenia, że sprzedaż i przeniesienie własności nieruchomości jest na tyle poważną sprawą, że ustawodawca poddał zawieranie takich umów dodatkowemu “nadzorowi” notariuszy. Podpisanie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się jednak z dodatkowymi kosztami dla stron. Zgodnie z ustawą deweloperską wynagrodzenie notariusza w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej (także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej i koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym) obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Niestety taki korzystny “podział” kosztów nie został przyznany przy zawieraniu umowy przenoszącej własność, dlatego zwykle deweloperzy obciążają tymi kosztami w całości nabywcę.

Akt notarialny a inne umowy z deweloperem

Nabywcy podpisują z deweloperami także inne umowy. Zwykle umowa rezerwacyjna nie wymaga formy aktu notarialnego. Jej celem jest bowiem czasowe wyłączenie oferowania przez dewelopera sprzedaży lokalu aby potencjalny nabywca mógł się zastanowić czy podpisze umowę deweloperską. Cena rezerwacji również nie jest na tyle duża aby ponosić dodatkowe koszty wizyty u notariusza. Jeżeli chodzi o umowę przedwstępną to deweloperzy proponują taką formę jeżeli zakończył już wszystkie prace budowlane związane z inwestycją i uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku. Takie umowy czasami są proponowane w formie aktu notarialnego, a czasami nie, co naraża nabywców lokali na niebezpieczeństwo transakcji.

Wybór notariusza, u którego ma być podpisana umowa deweloperska.

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 grudnia 2011 r. (sygn. akt: VI Aca 630/11) uznał za niedozwoloną klauzulę w umowach narzucającą czas i kancelarię notarialną w której dojdzie do podpisania umowy. Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wspomnianego wyroku podkreślił, że "zdarzyć się może, iż konsument ma zaprzyjaźnionego notariusza, któremu ufa, który dokona czynności notarialnych taniej niż wskazany przez pozwanego lub zupełnie zrezygnuje ze swojego wynagrodzenia. Zgodnie bowiem z uchwałą SN notariusz może zrezygnować z wynagrodzenia za dokonane przez niego czynności notarialne (sygn. akt I KZP 7/09)."

Postanowienie ograniczające konsumentowi możliwość dokonania wyboru miejsca podpisania umowy notarialnej stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 1 § 1 kodeksu cywilnego , gdyż kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Oznacza to, że deweloper nie może narzucić nam konkretnej kancelarii notarialnej, w której mamy podpisać umowę.

 

Jeżeli chcesz sprawdzić akt notarialny proponowany przez dewelopera to prawnicy firmy Pewny Lokal mają szczególne doświadczenie w sprawdzaniu umów deweloperskich, przedwstępnych i przenoszących własność (więcej o analizie mówimy w artykule). W razie pytań, pisz na adres: kontakt@pewnylokal.pl lub dzwoń na naszą infolinię: 797 014 014 (czynna codziennie od 8:00 do 22:00).

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 25 opinii.

Jak wygląda odbiór mieszkania?

Zobacz film z odbioru mieszkania z ekspertem Pewny Lokal

Kupujesz mieszkanie od dewelopera?

Zobacz wywiad z ekspertem Pewny Lokal o najważniejszych kwestiach prawnych związanych z zakupem mieszkania

Baza wiedzy

Zobacz więcej

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka