W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest prawo pierwokupu nieruchomości.
Z pojęciem prawa pierwokupu możemy spotkać się w przypadku, gdy nieruchomość, którą planujemy nabyć, jest nim objęta, z czym wiąże się konieczność dopełnienia wymaganych prawem formalności związanych z tym faktem.
Prawo pierwokupu uregulowane jest przede wszystkim w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z jego art. 596: „Jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału”. Oznacza to, że prawo pierwokupu może wynikać z ustawy lub umowy sprzedaż nieruchomości. W przypadku umowy sprzedaży strony mogą ustanowić w umowie przedmiotowe prawo i w przypadku umowy zawieranej w formie aktu notarialnego będzie ono mogło zostać wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, będącej przedmiotem umowy.
Ustawowe prawo pierwokupu opisane jest w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Ustawa szczegółowo określa rodzaj nieruchomości, jakie objęte mogą być prawem pierwokupu, przysługującym gminie.
Będzie to:
Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana nieruchomość nabyta uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego bądź prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę, wówczas prawo pierwokupu nie dotyczy nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych - nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.
Zgodnie z ustawą organem, wykonującym prawo pierwokupu, jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Właściwy organ powinien zostać powiadomiony o zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, objętej prawem pierwokupu, przez notariusza, sporządzającego umowę. Wykonanie przedmiotowego prawa następuje w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia poprzez złożenie stosownego oświadczenia w formie aktu notarialnego w kancelarii, która zawiadomiła dany organ o umowie sprzedaży nieruchomości. W innym przypadku dochodzi do sprzedaży nieruchomości między stronami zawartej warunkowej umowy sprzedaży.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Warto tu zaznaczyć, że bezwarunkowa umowa sprzedaży w przypadku, gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, nie będzie ważna.
Pierwokup jako ograniczone prawo rzeczowe, daje pierwszeństwo osobie do kupna nieruchomości, zanim kupi ja ktoś inny. Jeżeli nieruchomość jest objęta pierwokupem i my chcemy kupić nieruchomość za np. 400 tys. zł, to w tym momencie osoba objęta prawem pierwokupu może ją kupić za tą samą cenę przed nami. Jeżeli mamy do czynienia z pierwokupem, to kupno nieruchomości należy podzielić na dwa etapy. Będziemy musieli zawrzeć umowę przedwstępną, podczas której osoba z pierwokupem decyduje, czy kupuje mieszkanie przed nami, czy nie i dopiero potem możemy zawrzeć umowę główną.
Przy umowie deweloperskiej, pierwokup może się pojawiać, kiedy mamy do czynienia z rewitalizacją części miasta. Jeżeli chcemy kupić np. miejsce postojowe od dewelopera, jako udział w hali garażowej w tym obszarze, to miasto ma 30 dni na jego wcześniejszy zakup, po tej samej cenie. Pamiętajmy, że pierwokup może dotyczyć tylko tego, co już istnieje, czyli nie będzie dotyczył nieistniejącego jeszcze mieszkania od dewelopera.
Jeżeli umowa sprzedaży nieruchomości przewidywać ma prawo pierwszeństwa jednej ze stron do kupna rzeczy, na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz trzeciej osobie, wówczas w umowie należy zawrzeć zastrzeżenie prawa pierwokupu. W takim przypadku w umowie należy umieścić zapis, iż w przypadku zawarcia przez kupującego z osobą trzecią umowy sprzedaży obejmującej przedmiot umowy, kupujący zawiadomi sprzedającego o treści zawartej umowy.
Określić należy też termin wykonania prawa pierwokupu od dnia otrzymania przez sprzedającego zawiadomienia o sprzedaży. W przypadku niewykonania prawa pierwokupu przez stronę uprawnioną strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność (zawsze w formie aktu notarialnego). Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, zarówno umownego, jak i ustawowego, powinno mieć formę notarialną. W przypadku umownego prawa pierwokupu warto pamiętać o tym, że postanowienia umowy, zawartej pomiędzy sprzedającym a osobą nieuprawnioną, będą wiążące dla strony wykonującej prawo pierwokupu.
Ze względu na fakt, że kwestia prawa pierwokupu jest dość złożona, przed zawarciem warunkowej umowy sprzedaży warto jest jej treść skonsultować z doświadczonym prawnikiem. Prawnicy Pewnego Lokalu służą swoim wsparciem na każdym etapie zakupu nieruchomości, także takiej, która objęta jest prawem pierwokupu.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
