REIT-y vs. kupno mieszkania na wynajem: co bardziej się opłaca?

Inwestowanie w nieruchomości od wielu lat postrzegane jest jako jedna z najpewniejszych metod lokowania kapitału. W powszechnym przekonaniu gwarantuje stabilność, ochronę przed inflacją i możliwość uzyskiwania regularnego dochodu. Najbardziej tradycyjna droga to zakup mieszkania pod wynajem, który zapewnia właścicielowi comiesięczne wpływy z czynszu i jednocześnie pozwala na długoterminowy wzrost wartości nieruchomości. Coraz częściej jednak uwagę inwestorów przyciągają REIT-y (Real Estate Investment Trusts), czyli spółki inwestujące w nieruchomości i dzielące się zyskiem z akcjonariuszami w formie dywidendy.

Porównanie tych dwóch modeli inwestowania jest zasadne, ponieważ różnią się one pod względem płynności, wymagań kapitałowych, ryzyka oraz otoczenia prawnego. Zrozumienie tych odmienności pozwala podjąć bardziej świadomą decyzję i dopasować strategię do własnych potrzeb.

Czym jest REIT i jak funkcjonuje?

REIT to spółka giełdowa lub fundusz inwestycyjny, którego głównym celem jest nabywanie i zarządzanie nieruchomościami generującymi stały dochód. Mogą to być mieszkania, biurowce, magazyny, hotele, centra handlowe, a także nieruchomości o charakterze specjalistycznym, jak laboratoria czy centra danych. Dochód REIT-u pochodzi przede wszystkim z czynszów płaconych przez najemców, a także ze sprzedaży nieruchomości. Kluczową cechą REIT-ów jest obowiązek regularnego dzielenia się zyskiem z akcjonariuszami. W wielu krajach prawo wymaga, aby wypłacane było co najmniej 80–90% osiągniętego zysku w formie dywidendy. Dzięki temu inwestorzy mogą liczyć na stosunkowo stabilny strumień przychodów.

Z drugiej strony, REIT-y nie reinwestują całości zysków, co ogranicza ich tempo wzrostu w porównaniu z klasycznymi spółkami giełdowymi. Dla inwestora istotne jest, że akcje REIT-ów są przedmiotem obrotu giełdowego. Można je kupić i sprzedać w taki sam sposób, jak akcje innych spółek. Dzięki temu dostęp do rynku nieruchomości jest znacznie prostszy niż w przypadku zakupu fizycznego mieszkania.

REIT-y w Polsce

W Polsce nie obowiązuje obecnie ustawa regulująca funkcjonowanie REIT-ów. Próby jej wprowadzenia podejmowane były kilkukrotnie, jednak żadna nie zakończyła się sukcesem. Dyskusje toczą się wokół tego, czy REIT-y powinny obejmować również rynek mieszkań na wynajem, czy ograniczać się do nieruchomości komercyjnych, takich jak biura czy magazyny. Brak krajowych rozwiązań powoduje, że inwestorzy z Polski sięgają po REIT-y zagraniczne. Najczęściej są to spółki amerykańskie, które stanowią największy i najbardziej rozwinięty rynek tego typu, lub europejskie odpowiedniki notowane na giełdach w Niemczech, Francji czy Holandii. Inwestowanie w zagraniczne REIT-y wiąże się jednak z dodatkowymi wyzwaniami, takimi jak ryzyko walutowe czy różnice w systemach podatkowych.

Najem mieszkania jako inwestycja

Zakup mieszkania pod wynajem jest formą inwestowania dobrze znaną i szeroko stosowaną w Polsce. Model ten opiera się na nabyciu lokalu, jego przygotowaniu do użytkowania i oddaniu w najem długoterminowy lub krótkoterminowy. Źródłem dochodu jest czynsz płacony przez najemcę, pomniejszony o koszty eksploatacyjne, podatki, fundusz remontowy oraz wydatki związane z ewentualnymi naprawami. Najem daje właścicielowi pełną kontrolę nad aktywem. To inwestor wybiera lokalizację, decyduje o standardzie wykończenia, ustala wysokość czynszu i warunki umowy. Ma również możliwość sprzedaży mieszkania w dowolnym momencie, choć proces ten jest długi i sformalizowany. Nie można jednak zapominać o ryzykach – trudności w znalezieniu najemcy, problemy z regulowaniem czynszu, potencjalne szkody wyrządzone w lokalu czy zmiany na rynku prawnym i podatkowym. Wszystko to może obniżyć opłacalność inwestycji.

Podatki i obciążenia

System podatkowy różnicuje oba modele inwestowania:

• REIT-y: dywidendy oraz zyski ze sprzedaży akcji opodatkowane są podatkiem od zysków kapitałowych w wysokości 19%. Podatek ten naliczany jest niezależnie od wysokości uzyskanego przychodu.
• Najem mieszkania: dochody opodatkowane są ryczałtem. Do kwoty 100 000 zł rocznie obowiązuje stawka 8,5%, a powyżej tego progu 12,5%.

Dla inwestorów o mniejszych portfelach system podatkowy może być korzystniejszy w przypadku najmu. Jednak przy większych kwotach różnice zaczynają się zacierać, a kluczowego znaczenia nabierają koszty obsługi i ryzyka związane z daną formą inwestycji.

Zalety inwestowania w REIT-y

Płynność i próg wejścia

Jedną z najważniejszych różnic pomiędzy REIT-ami a najmem mieszkania jest płynność.

• REIT-y: akcje można kupić i sprzedać w dowolnym momencie, a transakcja trwa sekundy. Co więcej, wielu brokerów oferuje możliwość zakupu akcji ułamkowych, co oznacza, że próg wejścia może wynosić zaledwie kilkadziesiąt złotych.
• Najem mieszkania: wymaga znacznego kapitału początkowego, najczęściej kilkuset tysięcy złotych. Dodatkowo pojawiają się koszty notarialne, podatki, opłaty sądowe czy wydatki na remont. Sprzedaż lokalu jest procesem czasochłonnym i wymaga znalezienia kupca, negocjacji oraz podpisania aktu notarialnego.

Z punktu widzenia płynności i skalowalności inwestycji, REIT-y mają wyraźną przewagę.

Ryzyko i zmienność

Oba modele inwestowania obarczone są ryzykiem, ale ma ono różny charakter.

• REIT-y: kursy akcji reagują na sytuację makroekonomiczną, zmiany stóp procentowych, inflację i wyniki finansowe spółek. Zmienność notowań może być znacząca, co wymaga od inwestora odporności psychicznej. Zaletą jest jednak dywersyfikacja – portfele REIT-ów obejmują często setki nieruchomości.
• Najem mieszkania: nieruchomość nie traci wartości z dnia na dzień, jednak ryzyko jest skoncentrowane na jednym aktywie i jednym najemcy. Problemy z płatnościami, konieczność remontu czy spadek atrakcyjności lokalizacji mogą istotnie obniżyć rentowność.

Z perspektywy bezpieczeństwa psychologicznego, wielu inwestorów postrzega mieszkanie jako bardziej stabilne. W praktyce jednak, ryzyko nie jest mniejsze, lecz inaczej rozłożone.

Rentowność inwestycji

Średnie stopy zwrotu z najmu mieszkań w dużych miastach w Polsce oscylują wokół 4–6% brutto rocznie. Po uwzględnieniu podatków, pustostanów i kosztów remontów, realny wynik bywa niższy.

REIT-y wypłacają dywidendy, których wysokość zależy od rodzaju nieruchomości i cyklu gospodarczego. W wielu przypadkach osiągają poziom podobny do rentowności najmu mieszkań. Dodatkowym elementem jest zmiana wartości akcji – w sprzyjających warunkach może ona zwiększyć całkowity zysk, lecz przy niekorzystnych trendach grozi spadkiem wartości inwestycji.

Dywidenda a REIT-y

Dywersyfikacja i specjalizacja 

Inwestor, który kupuje jedno mieszkanie, całość kapitału koncentruje w jednym miejscu. Aby zbudować portfel kilku mieszkań, musi dysponować bardzo dużymi środkami. REIT-y z definicji oferują szeroką dywersyfikację. Mogą inwestować w różne rodzaje nieruchomości – od lokali mieszkalnych, przez biura i centra handlowe, po obiekty specjalistyczne, takie jak laboratoria czy centra danych. Dzięki temu inwestor zyskuje ekspozycję na segmenty rynku, które w praktyce byłyby dla niego niedostępne.

Koszty ukryte i zaangażowanie inwestora

W przypadku REIT-ów koszty są przejrzyste – inwestor płaci prowizję maklerską i podatek od zysków kapitałowych. Reszta obowiązków, w tym zarządzanie nieruchomościami, spoczywa na spółce.

Najem mieszkania wiąże się z szeregiem kosztów ukrytych. Należy doliczyć ubezpieczenie lokalu, opłaty administracyjne, fundusz remontowy, koszty napraw, a w przypadku najmu krótkoterminowego także wydatki na sprzątanie i obsługę gości. Inwestor musi też poświęcać czas na kontakt z najemcami, rozwiązywanie problemów i nadzorowanie stanu mieszkania.

Psychologia inwestora

Warto zwrócić uwagę na aspekt psychologiczny. Posiadanie mieszkania postrzegane jest jako coś namacalnego i bezpiecznego. Wielu inwestorów czuje się spokojniej, wiedząc, że ich kapitał ulokowany jest w realnym aktywie. REIT-y, choć dają podobną ekspozycję na rynek nieruchomości, są papierami wartościowymi notowanymi na giełdzie. To oznacza, że ich wartość może zmieniać się z dnia na dzień. Inwestor widzący spadek notowań często reaguje emocjonalnie, podejmując pochopne decyzje. Z kolei w przypadku mieszkania wahania wartości rynkowej są mniej widoczne, co ułatwia długoterminowe utrzymanie inwestycji.

Perspektywy rozwoju rynku w Polsce

Kwestia wprowadzenia REIT-ów w Polsce pozostaje otwarta. Jeżeli odpowiednie przepisy zostaną uchwalone, rynek zyska nowe narzędzie inwestycyjne, które mogłoby przyciągnąć kapitał na giełdę i zwiększyć profesjonalizację rynku najmu. Z drugiej strony pojawiają się obawy, że masowe wejście kapitału instytucjonalnego na rynek mieszkań mogłoby doprowadzić do dalszego wzrostu cen, szczególnie w dużych miastach. Dla inwestorów indywidualnych oznacza to konieczność monitorowania zmian regulacyjnych i dostosowania strategii w zależności od kierunku przyjętego przez ustawodawcę.

REIT-y czy najem mieszkań? Porównanie dwóch modeli inwestowania w nieruchomości

REIT-y i najem mieszkań to dwa różne sposoby inwestowania w nieruchomości, które mogą być atrakcyjne w zależności od sytuacji inwestora. REIT-y wyróżniają się płynnością, niskim progiem wejścia, szeroką dywersyfikacją i brakiem konieczności osobistego zaangażowania w zarządzanie. Z kolei najem mieszkań zapewnia pełną kontrolę nad aktywem, poczucie bezpieczeństwa i możliwość długoterminowego wzrostu wartości posiadanego lokalu. W praktyce optymalnym rozwiązaniem może być strategia łączona – REIT-y traktowane jako płynne uzupełnienie portfela inwestycyjnego, a mieszkania jako stabilna inwestycja długoterminowa. Dzięki takiemu podejściu inwestorzy mogą wykorzystać zalety obu modeli i ograniczyć ich wady.

Warto również wysłuchać odcinka Pewny Lokal Podcast #14: „Inwestowanie w REIT-y – czy to się opłaca?”, w którym w prosty i zrozumiały sposób przedstawiono najważniejsze kwestie dotyczące tego rodzaju inwestycji. Materiał ten stanowi doskonałe uzupełnienie artykułu i pozwala spojrzeć na REIT-y zarówno z perspektywy praktycznej, jak i prawnej. � Posłuchaj podcastu tutaj

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.