Ścianki działowe a metraż mieszkania - największe oszustwo deweloperów

Kupując mieszkanie od dewelopera, wiele osób zakłada, że podany w umowie metraż odzwierciedla rzeczywistą powierzchnię użytkową. Tymczasem część deweloperów wlicza do metrażu elementy, które nie powinny być brane pod uwagę, w tym ścianki działowe. Takie praktyki mogą prowadzić do zawyżenia powierzchni, a w konsekwencji – do zawyżonej ceny nieruchomości.

Jak ścianki działowe wpływają na metraż mieszkania i dlaczego to budzi kontrowersje?

Ścianki działowe to elementy konstrukcji, które nie przenoszą obciążeń i służą wyłącznie do wydzielenia pomieszczeń. W wielu przypadkach ich grubość waha się od kilku do kilkunastu centymetrów, jednak gdy doliczy się je do całkowitej powierzchni mieszkania, różnica może wynosić nawet kilka metrów kwadratowych.

Problem polega na tym, że część deweloperów przy obliczaniu metrażu stosuje starsze normy lub interpretacje, które dopuszczają uwzględnienie grubości ścian działowych w powierzchni użytkowej. W efekcie nabywca płaci za przestrzeń, której faktycznie nie może wykorzystać. Aby lepiej zrozumieć skalę różnicy, warto przytoczyć przykład. W mieszkaniu o powierzchni projektowej 60 m², w którym ścianki działowe zajmują 2,5 m², kupujący może zapłacić nawet o 25–30 tys. zł więcej, jeśli cena metra kwadratowego wynosi 10–12 tys. zł.

Powierzchnia użytkowa mieszkania a normy

Która norma definiuje, jak liczyć powierzchnię użytkową mieszkania?

Od 2016 roku obowiązuje norma PN-ISO 9836:2015-12, która jasno wskazuje, że do powierzchni użytkowej nie należy wliczać grubości ścian działowych. To oznacza, że prawidłowy metraż powinien obejmować wyłącznie powierzchnię, po której można się poruszać – bez konstrukcji stałych.

Starsze normy, np. PN-70/B-02365 czy PN-ISO 9836:1997, dopuszczały inne interpretacje, dlatego część inwestycji rozpoczętych wcześniej nadal opiera się na tych przepisach. Kupujący powinien więc zawsze sprawdzić, jaka norma została zastosowana przez dewelopera i czy została wskazana w umowie.

Różnice te można zobrazować w prosty sposób:

Jak widać, jedynie obowiązująca norma z 2015 roku eliminuje możliwość wliczania ścian działowych do metrażu użytkowego.

Co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej, aby uniknąć zawyżonego metrażu?

Najczęstszą przyczyną nieporozumień między nabywcą a deweloperem jest brak precyzyjnych zapisów w umowie dotyczących sposobu liczenia powierzchni. Umowa deweloperska powinna zawierać informację, według jakiej normy wykonano obliczenia oraz czy wliczono grubość ścian działowych.

Warto, aby dokument określał także dopuszczalny margines błędu – zwykle nie większy niż 2%. Dzięki temu kupujący może skutecznie dochodzić korekty ceny, jeśli rzeczywisty metraż okaże się mniejszy od deklarowanego.

Z punktu widzenia nabywcy, w umowie powinny znaleźć się następujące elementy:

• wskazanie normy, według której obliczono metraż,
• informacja, czy do powierzchni użytkowej zaliczono ścianki działowe,
• dopuszczalny margines różnicy pomiarowej (np. ±2%),
• procedura reklamacji w przypadku rozbieżności,
• sposób rozliczenia różnicy w metrażu.

Dokładne określenie tych zasad pozwala uniknąć sytuacji, w której kupujący płaci za powierzchnię, która realnie nie istnieje.

Wnioski – jak uniknąć przepłacania za przestrzeń, której nie da się użyć

Ścianki działowe mogą stanowić nawet kilka procent powierzchni mieszkania. Jeśli zostaną wliczone do metrażu, nabywca płaci za przestrzeń, z której nie korzysta. Jedynym sposobem, by tego uniknąć, jest świadome podejście do zapisów umowy i weryfikacja faktycznej powierzchni na etapie odbioru lokalu.

Inwentaryzacja powykonawcza wykonana przez specjalistę daje rzetelny obraz rzeczywistego metrażu i pozwala dochodzić swoich praw. Deweloperzy powinni stosować aktualne normy, a nabywcy – mieć świadomość, że za grubość ścian działowych nie powinni płacić ani złotówki.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy metrażu nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Zmierzymy metraż nieruchomości według najnowszych norm.
• Powiemy Ci, czy metraż z ogłoszenia, umowy lub księgi wieczystej obejmuje także przynależności.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Czy potrzebujesz pomocy inżyniera w inspekcji nieruchomości?

Zarezerwuj online

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Lukasz Stachurski

Dziennikarz, copywriter i specjalista do spraw marketingu. Specjalizuje się w pisaniu o biznesie, księgowości i prawie. Prywatnie pasjonat kina i nowych technologii.