W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest odroczony termin wydania lokalu, czy powinniśmy się godzić na odroczony termin wyprowadzki. Zapraszamy do lektury.
Jesteś na etapie podpisywania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i obowiązuje w niej odroczony termin wydania lokalu? Sprawdź, z czym to się wiąże i czy warto się na to zgodzić!
Najbezpieczniejszą opcją dla każdej osoby nabywającej nieruchomość jest oczywiście wydanie mieszkania niezwłocznie po podpisaniu aktu notarialnego. Nie ma jednak żadnych zapisów prawnych, które stanowiłyby, że tak musi być.
Zatem okres wyprowadzki powinien być uzgodniony przez obie strony, przed podpisaniem aktu notarialnego. Coraz częściej zdarza się, że sprzedający nieruchomość wpisuje w umowę wydłużony termin opuszczenia lokalu. Niestety, taka sytuacja wiąże się z tym, że właściciel może przez długi czas nie chcieć opuścić lokalu. Kiedy powinieneś uważać?
Po podpisaniu umowy deweloperskiej kolejnym etapem na drodze do stania się właścicielem mieszkania jest dokonanie odbioru technicznego. Odbiór techniczny, to moment, w którym nabywca ma możliwość zweryfikowania, czy deweloper wywiązał się z umowy deweloperskiej oraz postanowień zawartych w załącznikach. Podstawą do weryfikacji jest standard techniczny, który opisuje, w jakim stanie technicznym lokal został finalnie zbudowany. Oprócz standardu nabywca powinien zweryfikować, czy deweloper wywiązał się także ze wszystkich innych zobowiązań umownych (m.in. zgodność z prospektem informacyjnym, z rzutami lokalu i rzutami przynależności). Zgodnie z prawem deweloper powinien w ciągu 14 dni od daty odbioru poinformować o uznaniu albo nieuznaniu usterek. Następnie w ciągu 30 dni deweloper naprawia wady na swój rachunek.
Z naszego doświadczenia wynika, że wielu nabywców nie do końca jest świadoma różnicy między odbiorem technicznym a wydaniem mieszkania. Po pierwsze należy zaznaczyć, że są to dwa różne od siebie pojęcia. Odbiór techniczny to weryfikacja stanu technicznego, który kończy się podpisaniem protokołu odbioru. Wydanie lokalu to natomiast przekazanie kluczy do mieszkania i nie zawsze jest dokonywane w dniu odbioru technicznego. Po drugie wydanie mieszkania oznacza przejście wszystkich kosztów utrzymania lokalu na nabywcę. Od tego momentu całość opłat związanych z utrzymaniem lokalu przechodzi na nabywcę (np. rachunki za prąd, wodę, gaz itp.). Po trzecie przyjęcie kluczy do lokalu oznacza konieczność udostępnienia deweloperowi mieszkania w celu naprawienia wad i usterek.
O tym, kiedy lokal zostanie wydany, można dowiedzieć się z umowy deweloperskiej. Umowa może wprost wskazywać, że lokal zostanie wydany w dniu odbioru technicznego (najczęściej jednak po zapłacie całości ceny za lokal). Innym rozwiązaniem może być wskazanie terminu np. 30-dniowego po dacie odbioru technicznego. W takim przypadku deweloper niejako gwarantuje sobie dodatkowy czas na naprawy usterek i dzięki temu nie musi później prosić nabywcy o wpuszczenie do lokalu. Czasami jeszcze umowa deweloperska milczy na temat wydania/przekazania kluczy do lokalu. W takiej sytuacji deweloper ma prawo wydać lokal dopiero w dniu umowy przenoszącej własność, a więc nawet kilka miesięcy po odbiorze. Oczywiście najczęściej jednak deweloperzy przekazują lokal wcześniej. Należy jednak wiedzieć, że w sytuacji przemilczenia kwestii wydania lokalu w umowie deweloperskiej, ten może trafić do nabywcy w późniejszym, niż zakładaliśmy terminie.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Odroczony termin wyprowadzki, najczęściej zdarza się wtedy, kiedy właściciel mieszka jeszcze w danej nieruchomości, ale planuje kupić nową. Potrzebuje jednak do tego pieniędzy ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania. Jest to dość powszechna praktyka i nienależny się jej bać. Warto jednak pamiętać, aby termin nie był zbyt długi. 6 miesięcy to zdecydowanie wystarczający czas na wyprowadzkę. Czasami też właściciele proszą o krótkie terminy odroczenia, np. 14-dniowy czy miesięczny, w celu spokojnego spakowania i przeniesienia rzeczy.
To także jest w porządku i nie musisz się obawiać. Problematyczne może być natomiast, jeśli właściciel mieszkania nie chce podać konkretnej daty opuszczenia lokalu, nie odpowiada na pytania o powód takiego zapisu lub wywiera na Tobie ogromną presję, abyście jak najszybciej podpisali umowę na jego warunkach. W takich sytuacjach lepiej jest uważać i dobrze sprawdzić intencje sprzedającego.
Najczęściej w umowach podaje się termin wydania kluczy od 7 do 14 dni. Jest to uczciwe, ponieważ dotychczasowy właściciel ma chwilę na zabranie wszystkich swoich rzeczy, a nowy na przygotowanie się do przeprowadzki. Zdarza się też, że mieszkanie wydawane jest tuż po podpisaniu umowy. Tak dzieje się zwykle wtedy, gdy mieszkanie od kilku tygodni czy miesięcy stoi puste i czeka tylko na nowego lokatora.
Jeżeli zdecydujesz się na zakup mieszkania z wydłużonym terminem opuszczenia, koniecznie zadbaj o to, aby w umowie pojawił się zapis, mówiący o tym, że strona sprzedająca zobowiązuje się wydać nieruchomość w ściśle określonym terminie. Dodatkowo należy zobligować dotychczasowego właściciela mieszkania do poddania się egzekucji komorniczej (art. 777 §1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego). Dopiero wtedy, gdy w dokumencie pojawi się taki zapis, otrzyma on charakter wykonawczy. Oznacza to, że egzekucja komornicza może odbyć się bez uprzedniego postępowania sądowego. Oczywiście nie oznacza to, że jesteś całkowicie bezpieczny. Taki zapis ułatwia sprawę, ale nie rozwiązuje jej całkowicie.
Otóż zobowiązanie sprzedającego skraca czynności egzekucyjne, ale nie ma możliwości wyrzucenia sprzedającego na bruk. W związku z tym całość może potrwać bardzo długo, ponieważ zanim właściciel będzie mógł się wynieść, trzeba będzie znaleźć mu lokal zastępczy. Czasami taka procedura trwa nawet kilka lat. Innym zabezpieczeniem jest oczywiście zapłata tylko części kwoty sprzedaży albo nawet całkowita odmowa zapłaty do czasu przekazania lokalu. Warto także wdrożyć w umowie zapis, że to dotychczasowy właściciel pokrywa wszystkie koszty eksploatacji powstałe w czasie, gdy użytkował nieruchomość, ale nie był już jej prawnym właścicielem. Dzięki temu zaoszczędzisz pieniądze na pierwszych rachunkach.
Umowa przedwstępna, tak jak każdy inny dokument, musi zawierać kilka najważniejszych informacji, które pozwolą zidentyfikować nie tylko strony transakcji, ale także sam lokal. Zatem zanim ją podpiszesz, sprawdź, czy wprowadzono poprawnie:
Często pojawia się także pytanie, czy z perspektywy sprzedającego warto jest opuścić lokal przed sprzedażą? Tak jest to najlepsza opcja, ponieważ łatwiej jest znaleźć nabywcę. Klienci często boją się nieuczciwych właścicieli, którzy mimo umowy nie będą chcieli wyprowadzić się z mieszkania, dlatego sceptycznie podchodzą do podpisywania takich dokumentów. Dodatkowo musisz liczyć się z tym, że potencjalni kupcy będą stale odwiedzać Twoje mieszkanie, a więc będziesz nieco obdarty z prywatności. To szczególnie irytujące, gdy powierzasz sprzedaż agentowi nieruchomości. W przypadku pustych mieszkań ma on całodobowy dostęp do nich, więc jest duża szansa, że pokaże je większej ilości klientów, niż wtedy, gdy będzie musiał każde spotkanie konsultować z Tobą.
Wybierając konkretną nieruchomość, musisz zwrócić szczególną uwagę na to, czy nie jest ona obciążona kredytem hipotecznym. Oczywiście nie ma żadnych przeszkód, aby nabyć mieszkanie, które jest obciążone hipoteką, ale musisz być tego świadomy. W takiej sytuacji w umowie przedwstępnej konieczne jest zawarcie informacji dotyczące kredytu oraz kwestii spłaty istniejących obciążeń. Musisz zadbać o to, aby w dokumencie zapisano, że kredyt zostanie spłacony w formie jednorazowej spłaty, a środki te uznane zostaną za zadatek. Dzięki temu, przypadku rezygnacji sprzedającego z transakcji, otrzymasz go z powrotem.
Chcesz mieć pewność, że umowa, którą podpisujesz, jest poprawnie skonstruowana i nie naraża Cię na żadne niedogodności? Skontaktuj się z nami!
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
